1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 276

Аренда на патенте: ТОП-4 вопроса

Одним из видов деятельности, по которому предприниматели могут применять ПСН, является сдача в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих им на праве собственности. Это прямо предусмотрено в подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. При использовании данного спецрежима в отношении аренды бизнесмены сталкиваются с определенными трудностями. В нашей статье мы дадим ответы на самые распространенные вопросы.

Определяем количество объектов

Для получения патента бизнесмен подает в налоговый орган заявление (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). Его форма утверждена приказом ФНС России от 11.07.2017 № ММВ-7-3/544@. В листе «В» заявления предприниматель должен указать адреса объектов, сдаваемых им в аренду, и их площадь. Но что следует считать объектом?

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из этого, Минфин России указывает, что количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (письма от 14.09.2018 № 03-11-12/66017, от 22.02.2018 № 03-11-12/11201, от 18.01.2018 № 03-11-12/2000, от 15.06.2017 № 03-11-12/37212, от 28.08.2015 № 03-11-09/49752).

Максимально возможный потенциальный доход

Максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН, устанавливается законом субъекта РФ. При этом его максимальный размер не может превышать 1 млн руб. (п. 7 ст. 346.43 НК РФ). По виду деятельности, указанному в подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, субъекты РФ вправе определять размер потенциально возможного годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей), а также увеличивать по данному виду предпринимательской деятельности максимальный размер потенциально возможного к получению годового дохода не более чем в 10 раз (подп. 3, 4 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).

На практике между предпринимателями и налоговиками возникают споры по поводу того, относится максимальный размер потенциально возможного дохода к одному объекту или ко всем сдаваемым в аренду объектам?

Позиция Минфина России на этот счет менялась. Из одних разъяснений финансистов следовало, что максимальный размер потенциально возможного дохода применяется ко всем сдаваемым в аренду объектам, то есть к доходам по данному виду предпринимательской деятельности в целом (письмо от 30.09.2013 № 03-11-09/40318). А из других — что максимальный размер потенциально возможного дохода применяется не к виду деятельности в целом, а к отдельному объекту (письма от 27.06.2014 № 03-11-12/31013, от 13.01.2014 № 03-11-10/321).

Точку в спорах поставил Верховный суд РФ. В пункте 19 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 4 июля 2018 г., указано, что в силу подп. 4 п. 8 ст. 346.43 НК РФ величина налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением ПСН, в целом по соответствующему виду деятельности не должна превышать предельного значения, составляющего 10 млн руб.

Исходя из этого, Минфин России в письмах от 11.01.2019 № 03-11-11/495 и от 04.12.2018 № 03-11-12/87326 разъяснил, что максимальный размер потенциально возможного дохода в размере 10 млн руб. применяется в отношении вида предпринимательской деятельности, указанного в подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, на всей территории субъекта РФ, а не на территориях отдельных муниципальных образований. Но если на основании подп. 1.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ законом субъекта РФ размеры потенциально возможного годового дохода дифференцированы по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований), максимальный размер потенциально возможного дохода в размере 10 млн руб. применяется в отношении деятельности, осуществляемой на территории действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований) (письма Минфина России от 11.01.2019 № 03-11-11/495, от 25.12.2018 № 03-11-12/94564).

Долевая собственность

Общее имущество находится в долевой собственности, если определены доли каждого владельца в праве собственности на это имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, у бизнесмена в собственности находится лишь часть общего имущества, пропорциональная его доле в праве собственности на это имущество. Следовательно, в рамках ПСН он вправе сдавать в аренду только эту часть.

Здесь нужно учитывать, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ, письмо Минфина России от 20.04.2018 № 03-11-12/26733). Поэтому для сдачи в аренду своей части общего имущества, предприниматель должен получить согласие на это у остальных участников долевой собственности. Если такого согласия нет, договор аренды, заключенный предпринимателем, будет считаться недействительным (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2018 № Ф02-797/2018, Волго-Вятского округа от 19.07.2017 № Ф01-2607/2017, Московского округа от 03.04.2015 № Ф05-1597/2015).

Таким образом, бизнесмен вправе применять ПСН при сдаче в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений (земельных участков) не превышает площадь, приходящуюся на долю предпринимателя в общей долевой собственности, и при наличии согласия на сдачу в аренду от остальных собственников (письма Минфина России от 26.02.2016 № 03-11-12/10876, от 25.07.2013 № 03-11-12/29569).

Отметим, что п. 1 ст. 246 ГК РФ не содержит требований о нотариальном заверении согласия собственников на распоряжение общим имуществом. Поэтому оно может быть дано в простой письменной форме.

Совместная собственность

В случае совместной собственности на имущество доли каждого из собственников в праве собственности на это имущество не определены (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (п. 1 ст. 253 ГК РФ). При этом каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом (письмо Минфина России от 27.07.2015 № 03-11-11/42976).

Таким образом, в отличие от долевой собственности, предприниматель вправе сдавать в аренду все имущество, находящееся в совместной собственности при наличии согласия на это остальных участников совместной собственности. Минфин России это подтверждает (письма от 15.01.2019 № 03-11-12/903, от 23.03.2018 № 03-11-12/18630). Специалисты финансового ведомства указывают, что подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ не препятствует применять ПСН в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих бизнесмену на праве совместной собственности.

Примером совместной собственности является имущество, нажитое супругами во время брака (п. 1 ст. 34 СК РФ). Оно признается совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 СК РФ). Соответственно, в документах на такое имущество в качестве собственника может быть указан только один из супругов. Возникает вопрос: может ли предприниматель сдавать в аренду совместно нажитое с супругой (супругом) имущество и применять в отношении этой деятельности ПСН, если в качестве собственника имущества указана супруга (супруг)?

Минфин России считает, что может (письма от 27.05.2016 № 03-11-09/30794, от 27.07.2015 № 03-11-11/42976, от 21.06.2013 № 03-11-12/24021). Исходя из положений ст. 34 СК РФ имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, признается совместной собственностью супругов. Статьей 35 СК РФ установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В связи с этим в отношении аренды недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться ПСН при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия супруга, на которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.