Можно ли при продаже квартиры, приобретенной по договору аренды с правом выкупа, в составе расходов на ее приобретение, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ, учесть арендные платежи? Ответ на этот вопрос Минфин России дал в письме от 06.12.2018 № 03-04-05/88509.
При продаже квартиры, находящейся в собственности менее минимального предельного срока владения, полученные доходы в целях исчисления НДФЛ можно уменьшить на имущественный налоговый вычет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Он предоставляется в размере доходов, полученных от продажи, не превышающих 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо вычета полученные доходы можно уменьшить на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Но что считать такими расходами, если квартира приобретена по договору аренды с правом выкупа?
Договором аренды имущества может быть предусмотрен переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такой договор аренды заключается в форме, установленной для договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Исходя из этого, Минфин России разъяснил, что расходами на приобретение квартиры по договору аренды с правом выкупа является ее выкупная цена, фактически уплаченная арендатором.
Стороны договора аренды могут договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Но означает ли это, что арендные платежи можно включить в стоимость приобретения имущества?
Нет, не означает. Специалисты финансового ведомства разъяснили, что, исходя из положений п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендная плата представляет собой платеж за факт пользования имуществом. При этом стоимость самого имущества следует отличать от стоимости пользования имуществом. Возможность зачета арендных платежей в выкупную цену имущества фактически означает уменьшение стоимости имущества (выкупной цены) на сумму произведенной арендной платы.