1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 424

НДФЛ при продаже реконструированного жилого дома

Необходимость уплаты НДФЛ при продаже недвижимости зависит от того, какой период она находилась в собственности продавца. В письме от 17.12.2018 № 03-04-05/91675 Минфин России разъяснил, в каком случае при реконструкции жилого дома срок владения должен отсчитываться заново.

В общем случае доходы от продажи объекта недвижимого имущества облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Они освобождаются от налогообложения, только если объект находился в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения недвижимостью и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В отношении недвижимости, полученной по наследству, подаренной членом семьи или близким родственником, полученной в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный срок владения составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях этот срок равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). По объектам недвижимости, полученным в собственность до 1 января 2016 г., основанием для освобождения от обложения НДФЛ является нахождение их в собственности в течение трех лет и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.). Таким образом, для правильного исчисления НДФЛ при продаже реконструированного жилого дома необходимо знать, когда возникло право собственности на него.

Что сказал Минфин

С 1 января 2017 г. регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ). В комментируемом письме специалисты финансового ведомства разъяснили, что, если реконструкция объекта недвижимости привела только к изменению его характеристик, предусмотренных ст. 8 Закона 218-ФЗ, в отношении реконструированного объекта осуществляется государственный кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в ЕГРН. В соответствии с подп. 6 п. 5 ст. 14 и подп. 4 п. 2 ст. 15 Закона № 218-ФЗ изменение основных характеристик объекта недвижимости является основанием для осуществления государственного кадастрового учета по заявлению собственника объекта недвижимости. При этом запись о зарегистрированном праве на данный объект недвижимости не погашается. Если же в результате реконструкции производились раздел объекта недвижимости, выдел из него, объединение объектов недвижимости и образовались новые объекты недвижимости, то осуществляются постановка на государственный кадастровый учет таких объектов недвижимости и государственная регистрация прав на них (п. 1 ст. 41 Закона № 218-ФЗ). При этом одновременно производится прекращение прав на исходные объекты недвижимости (п. 3 ст. 41 Закона № 218-ФЗ).

Из сказанного финансистами следует, что срок владения реконструированным жилым домом на праве собственности начинает исчисляться заново только в случае, когда в результате реконструкции произошел раздел дома, выдел из него или объединение объектов недвижимости. То есть когда реконструкция привела к созданию нового (новых) объекта (объектов) недвижимости. Если же в результате реконструкции изменились лишь характеристики дома, указанные в ст. 8 Закона № 218-ФЗ, право собственности на дом не прекращается. И, соответственно, в этом случае срок владения реконструированным жилым домом отсчитывается с даты возникновения права собственности на дом до реконструкции.

Отметим, что согласно п. 2 ст. 8 Закона № 218-ФЗ к основным относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие установить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате строительства и реконструкции зданий, перепланировки помещений. В частности, таковыми являются площадь здания, количество этажей, материал наружных стен (подп. 9, 14 и 17 п. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ). Таким образом, изменение этих характеристик в результате реконструкции не прекращает право собственности на дом.

Изменение внешних границ

До 1 января 2015 г. регистрация прав на недвижимость осуществлялась в соответствии с Правилами ведения ЕГРН, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 (далее — Правила). Пунктом 77 Правил было предусмотрено, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него. Исходя из этого, Минфин России разъяснял, что право собственности на дом не прекращается, если в результате реконструкции поменялась его площадь без изменения внешних границ дома. Если же внешние границы изменились, возникает новый объект и срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности на него (письмо от 16.04.2013 № 03-04-05/12760). Но актуальны ли эти разъяснения сейчас? Еще в период действия Правил Росреестр указывал, что изменение внешних границ при реконструкции не всегда сопровождается созданием нового объекта (письмо от 23.06.2014 № 14-исх/07086-ГЕ/14).

С 1 января 2015 г. Правила уже не действуют. И в настоящее время, как уже было указано выше, регистрация прав на недвижимое имущество производится в соответствии с Законом № 218-ФЗ. А этот закон не содержит положений, аналогичных п. 77 Правил. Нет таких положений и в действующем сейчас Порядке ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

Понятие реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Под ней понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. То есть при реконструкции может происходить расширение объекта, что подразумевает изменение его внешних границ.

Учитывая вышеизложенное, а также разъяснения Минфина России, данные в комментируемом письме, если в результате реконструкции изменилась площадь дома с изменением его внешних границ и при этом не произошел раздел жилого дома, выдел из него или объединение объектов недвижимости, право собственности на дом не прекращается.