1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 18

НДС при опционе на заключение договора

Минфин России в письме от 06.08.2018 № 03-07-11/55293 разъяснил, как определяется налоговая база по НДС по опционному контракту на заключение в будущем договора аренды.

Специалисты финансового ведомства рассмотрели следующую ситуацию. Организация решила обратиться к потенциальным арендаторам с опционным контрактом на право заключения в будущем (через три года и более) договоров аренды помещений. Контрактом предусмотрено, что будущий арендатор выплачивает арендодателю опционную премию. Она представляет собой вознаграждение за право в установленный срок обратиться с требованием о заключении договора аренды. Данная премия не засчитывается как часть арендной платы по будущему договору аренды и не подлежит возврату по какому-либо основанию.

Опционные контракты названы в числе производных финансовых инструментов (п. 1 ст. 301 НК РФ). Реализация производных финансовых инструментов, за исключением их базисного актива, освобождается от обложения НДС на основании подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ. В связи с этим организацию интересовало, применимо ли к опционному контракту на заключение в будущем договора аренды понятие «производный финансовый инструмент» и нужно ли облагать НДС опционную премию по такому контракту?

Опцион — не инструмент

Согласно подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ для целей главы 21 НК РФ под реализацией производного финансового инструмента понимается реализация его базисного актива, а также уплата сумм премий по контракту, вариационной маржи, иные периодические или разовые выплаты, которые не являются в соответствии с условиями производного финансового инструмента оплатой базисного актива. Определение производных финансовых инструментов, а также их базисного актива осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 301 НК РФ.

В этой норме сказано, что производным финансовым инструментом признается договор, отвечающий требованиям Федерального закона от 22.04.96 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Перечень видов производных финансовых инструментов (в том числе форвардные, фьючерсные, опционные контракты, своп-контракты) устанавливается Банком России. А под базисным активом производных финансовых инструментов понимается предмет срочной сделки (в том числе иностранная валюта, ценные бумаги и иное имущество и имущественные права, процентные ставки, кредитные ресурсы, индексы цен или процентных ставок, другие производные финансовые инструменты).

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, специалисты финансового ведомства в комментируемом письме разъяснили, что операции по предоставлению опциона на заключение договора аренды коммерческой недвижимости не могут быть квалифицированы как операции по реализации финансовых инструментов срочных сделок. Соответственно, на них не распространяются положения подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ, и налогообложение таких операций НДС осуществляется в общеустановленном порядке.

Что является объектом налогообложения

По опционному контракту арендодатель за плату передает будущему арендатору право на заключение с ним в будущем договора аренды. Поскольку право аренды связано с недвижимым имуществом, оно является имущественным. Передача имущественных прав на основании подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признается объектом налогообложения по НДС. Таким образом, объектом налогообложения по опционному контракту на заключение в будущем договора аренды будет передача имущественных прав.

Суды это подтверждают. Так, Верховный суд в Определении от 17.07.2018 № 305-КГ18-9489 отметил, что п. 5 ст. 155 НК РФ прямо указывает на то, что права, связанные с правом заключения договора, являются разновидностью имущественного права. А реализация имущественных прав относится к объекту налогообложения по НДС. В этом деле рассматривалась ситуация, когда компания за плату предоставляла своим контрагентам-поставщикам право заключения с ней договора поставки товаров и не облагала полученные средства НДС.

Аналогичного мнения придерживался и ВАС РФ. В Определении от 05.06.2012 № ВАС-6504/12 он разъяснил, что в силу подп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 5 ст. 155 НК РФ объектом налогообложения признаются передача прав, связанных с правом заключения договоров, и арендных прав. В связи с этим реализованное право на заключение договоров аренды земельных участков является объектом обложения НДС.

Как определяется налоговая база по НДС

Согласно п. 5 ст. 155 НК РФ при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база по НДС определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ. То есть как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС. Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными (ст. 105.3 НК РФ).

Руководствуясь данными положениями НК РФ, специалисты финансового ведомства в комментируемом письме пришли к выводу, что при предоставлении опциона на заключение договора аренды коммерческой недвижимости налоговую базу по НДС следует определять как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленную исходя из рыночных цен без включения в них НДС. Из сказанного финансистами следует, что если сторонами опционного контракта на право заключения договора аренды являются невзаимозависимые лица, налоговой базой по НДС будет опционная премия. О том, что стоимость имущественных прав по опционному контракту включается в налоговую базу по НДС, сказано и в письме Минфина России от 21.12.2017 № 03‑07‑11/85423. В нем речь шла об опционе на заключение договора купли-продажи квартир.