ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип

Если публичному арендодателю нужно использовать помещение в своих целях, то он вправе отказать в перезаключении договора аренды на новый срок без проведения торгов

| статьи | печать | 469

Арендодатель вправе не продлевать договор аренды без проведения торгов в случае принятия решения об ином распоряжении имуществом. ВС РФ в Определении от 11.08.2016 № 306-ЭС16-3182 по делу № А65-24664/2014 признал таким решением об ином распоряжении недвижимостью письма с извещением о нецелесообразности аренды и необходимости использовать помещение под уставные цели (под музей).

Суть дела

С конца 2010 г. индивидуальный предприниматель арендовал помещение (9 кв. м) в Спасской башне, которая является частью объекта культурного наследия «Ансамбль Казанского Кремля», XVI—XVIII веков. Договор аренды был заключен по результатам открытого аукциона на срок 11 месяцев. Собственником этого объекта недвижимости являлась Республика Татарстан. При этом полномочия собственника по распоряжению объектом осуществляло Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, которое, в свою очередь, передало этот объект недвижимости в оперативное управление ГБУ «Государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник „Казанский Кремль“» (далее — учреждение).

По истечении срока действия договора аренды стороны заключили новый договор на 11 месяцев, но уже без проведения торгов, в порядке ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ). В этой норме предусмотрено, что заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов возможно, но при соблюдении ряда условий. Во-первых, если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности. Во-вторых, если размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. В-третьих, минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен на основании заявления арендатора.

Но из этого правила есть исключение. Арендодатель сможет отказать в продлении аренды, если примет в установленном порядке решение, предусматривающее иной порядок распоряжения сдаваемым в аренду имуществом, либо при наличии задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). После истечения срока действия второго договора аренды арендатор еще дважды подавал заявления о его продлении. Оба раза Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан давало согласие на продолжение аренды, поэтому стороны продлевали срок действия этого договора путем заключения дополнительных соглашений: сначала на 11 месяцев, а потом еще на два месяца.

Но когда арендатор в очередной раз подал заявление на продление договора аренды, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан отказало ему. В письме оно сообщило, что считает продление заключенного без проведения торгов договора аренды на новый срок нецелесообразным и указало на необходимость возвратить арендованное имущество учреждению. При этом свой отказ оно никак не обосновало.

Отказавшись продлевать аренду, учреждение потребовало освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи. Позже учреждение направило еще одно письмо. В нем оно ссылалось на то, что вправе не продлевать договор аренды, поскольку приняло решение об ином распоряжении помещением, а именно об использовании его в соответствии с уставными целями деятельности музея-заповедника (п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ), а также вновь предложило освободить помещение. Поскольку арендатор так и не покинул помещение, а еще за ним накопилась задолженность по арендной плате, учреждение подало иск в суд об обязании освободить помещение и о взыскании долга. Впоследствии арендатор выплатил арендную плату, и учреждение отказалось от иска в части взыскания долга по арендной плате.

В части требований об освобождении помещения арендатор иск не признал. Он считал, что учреждение незаконно отказалось продлить с ним договор аренды, поэтому заявил встречный иск — об обязании учреждения и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заключить с ним новый договор аренды помещения. Предприниматель ссылался на то, что в силу ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов на срок не менее трех лет.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в иске арендодателя отказал и удовлетворил только встречный иск — арендатора, то есть обязал арендодателя заключить с арендатором договор аренды помещения на срок не менее трех лет. Апелляция отменила это решение в части удовлетворения встречного иска и оставила встречный иск без рассмотрения. Кассация отменила постановление апелляции и отправила дело на новое рассмотрение снова в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении апелляция и кассация оставили без изменения решение суда первой инстанции, который обязал учреждение перезаключить договор аренды на новый срок.

Таким образом, суды трех инстанций решили, что не было оснований для отказа в продлении договора аренды, предусмотренных ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ (то есть задолженности по арендной плате или решения об ином распоряжении имуществом). В частности, они указали, что арендатор погасил задолженность по аренде. А письма Министерства земельных и имущественных отношений и учреждения о нецелесообразности продолжения арендных отношений и о намерении после окончания срока действия договора аренды использовать помещение в соответствии с уставными целями деятельности учреждения, по мнению судов, не являются решением, предусматривающим иной порядок распоряжения спорным имуществом. Суды решили, что порядок принятия решения об ином порядке распоряжения имуществом не был соблюден, ведь каких-либо постановлений (распоряжений, приказов) по этому поводу не принималось.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций: он обязал арендатора освободить помещение и отказал ему в удовлетворении требования о продлении договора аренды на три года.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что учреждение вправе было отказать в перезаключении договора аренды на новый срок. Причем на это было сразу два основания.

Во-первых, ВС РФ посчитал, что арендатор уже реализовал свое право на перезаключение договора аренды: этот договор несколько раз продлевался на новый срок по заявлениям арендатора, в которых был указан срок 11 месяцев (то есть сам арендатор указывал такой срок). При этом в п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет. Таким образом, у судов не имелось оснований для обязания учреждения заключить с предпринимателем договор аренды еще на три года.

Во-вторых, основанием для отказа в перезаключении договора аренды на новый срок являлось решение, предусматривающее иной порядок распоряжения имуществом. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ признала таким решением письмо Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан о нецелесообразности продолжения аренды и обязанности учреждения использовать это помещение под уставные цели (музей).

По смыслу ч. 10 ст. 17 Закона № 135-ФЗ арендатор вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном ч. 9 ст. 17 Закона № 135-ФЗ, в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. В данной норме не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом. Министерство земельных и имущественных отношений предписало учреждению использовать спорное помещение в уставных целях, а не сдавать его в аренду. Представитель учреждения также пояснял, что в связи со значительным увеличением количества туристов, посещающих Казанский Кремль, появилась необходимость разместить еще одну кассу для продажи входных билетов в Спасской башне, через которую осуществляется вход на территорию Кремля. С учетом этих доводов Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ сделала вывод, что Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и учреждение неоднократно в письменном виде сообщали арендатору об ином порядке использования спорного помещения, что является основанием для отказа в продлении договора аренды.

День
Неделя
Месяц