Два способа снизить нагрузку по налогу на имущество организаций

Ряд российских регионов, в том числе столичный, уже полтора года исчисляют налог на имущество исходя из кадастровой стоимос­ти. Пытаясь снизить возросшую налоговую нагрузку по объектам недвижимости, многие налогоплательщики набили себе не одну шишку, но благодаря их опыту уже наметились два пути, которые могут привести к положительным результатам. Эти способы снижения налоговой нагрузки стали предметом обсуждения на IX Всероссийском налоговом конгрессе, который прошел в начале июня в Москве.

С 2014 г. вступила в силу ст. 378.2 НК РФ, которой установлены новые правила исчисления налога на имущество организаций (Федеральный закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ). В отношении отдельных объектов недвижимости налог необходимо исчислять исходя из кадастровой стоимости, а не среднегодовой стоимости такого имущества. В группу риска попали офисные и торговые центры, нежилые помещения, предназначенные для размещения общественного питания и бытового обслуживания и некоторые другие. Особенности исчисления налога исходя из кадастровой стоимости должны устанавливаться региональными законами и только в тех субъектах РФ, где утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (в их числе Москва, Московская область). Для налогоплательщиков такое изменение означает повышение налоговой нагрузки, поскольку кадастровая стои­мость, как правило, превышает среднегодовую, а значит, налоговая база для исчисления налога увеличивается (см. также «БП», 2015, № 19, с. 06).

По мнению экспертов, снизить налоговую нагрузку можно двумя способами: путем оспаривания включения объекта в перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимос­ти (далее — Перечень), или оспаривания кадастровой стои­мости объекта. Оба способа имеют ряд своих преимуществ и ограничений.

Успех в судебном споре зависит от вида фактического использования недвижимости

Чтобы налоговая база объекта определялась как его кадастровая стоимость, он должен быть включен в соответствующий Перечень, который публикуется уполномоченным органом исполнительной власти на начало налогового периода (ст. 378.2 НК РФ). В Москве, например, этот вопрос находится в ведении Правительства г. Москвы.

Нередко включение числящегося на балансе налогоплательщика недвижимого имущества в такой Перечень становится сюрпризом для компании. Например, у налогоплательщика есть на балансе здание, которое целиком используется как склад и фактически не является коммерческой недвижимостью, но при этом оно попало в Перечень объектов коммерческой недвижимости. Следовательно, налоговая база по нему должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости.

«Несправедливо. Что делать? Можно обратиться с иском в суд о признании недействительным нормативно-правового акта в части включения указанного объекта в Перечень, — считает Екатерина Дбар, старший юрист, руководитель проектов практики налогового консалтинга «ФБК Право». — Например, если речь о Москве, то мы можем обратиться в суд с иском о признании недействительным конкретного пункта постановления Правительства Москвы, где указан наш объект — склад».

По данным спорам начала складываться арбитражная практика, и уже можно сделать выводы, в каких ситуациях налогоплательщику стоит тратить свое время на оспаривание включения объекта в Перечень, а в каких нет. Например, можно рассчитывать на положительное решение, если вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение объектов коммерческой недвижимости и фактически данное здание не используется для указанных целей (см. таблицу).

Практика ВС РФ по оспариванию включения недвижимости в Перечень

«Но в каждой бочке меда есть ложка дегтя, — предупреждает Е. Дбар. — После того как мы в суде представим акт обследования нашего по­мещения, из которого видно, что оно используется исключительно как складское, представим договор аренды земельного участка, из которого видно, что вид разрешенного использования не предполагает размещение офисов или точек торгово-бытового обслуживания, и выиграем, возникнет вопрос: с какой даты Перечень признается недействительным в этой части? По закону — с даты вступления решения суда в законную силу. Например, Перечень начал действовать 1 января 2014 г., налогоплательщик обратился в суд с заявлением о признании недействительным пункта этого Перечня в июле 2014 г. В ноябре этого же года было вынесено и вступило в законную силу решение суда. Получается, что с января по ноябрь налогоплательщик исчисляет налог на имущество исходя из кадастровой стоимости своего склада. И только с ноября по декабрь будет применяться среднегодовая балансовая стоимость данного здания».

Следует также помнить, что Перечень устанавливается каждый год новым нормативно-правовым актом. Часто бывает, что спорный объект вновь включается в перечень на следующий год. Чтобы не исчислять налог на имущество исходя из кадастровой стоимости этого объекта, придется вновь обращаться с иском в суд и проходить все круги оспаривания уже нового нормативного акта. «Здесь мы видим пробел в законодательном регулировании, — сетует Е. Дбар, — поскольку сейчас фактически законом не предусмот­рена административная, несудебная процедура обжалования включения того или иного объекта в Перечень. Когда в ноябре 2013 г. был опубликован первый перечень по г. Москве, налогоплательщикам в преамбуле этого постановления была предоставлена возможность обратиться в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости до 18 декабря 2013 г. с просьбой проверить, правильно ли был тот или иной объект включен в Перечень. Сейчас таких правил нет, и каким образом налогоплательщик во внесудебном порядке может решить вопрос об исключении такого объекта недвижимости из Перечня, неясно».

Если же здание независимо от его фактического использования размещено на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования, предусматривающий размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания, то налогоплательщику не стоит питать особых надежд. В такой ситуации не будет смысла тратить время и силы на оспаривание включения того или иного объекта в Перечень. «Если наш склад расположен на земельном участке и при этом вид разрешенного использования этого участка предполагает возможность размещения административно-деловых зданий, то независимо от того, как мы используем этот склад, дело мы проиграем, — возвращается Е. Дбар к своему сквозному примеру. — Ведь такие решения вытекают из положения ст. 378.2 НК РФ, где сказано, что административно-деловыми и торговыми цент­рами признаются здания при соблюдении хотя бы одного из условий, в числе которых вид разрешенного использования земельного участка. Поэтому у нас и возникает ситуация, когда коммерческая недвижимость отсутствует, мы не используем наши объекты по такому назначению, но поскольку земельный участок подразумевает размещение коммерчес­ких объектов, то налог нужно платить исходя из кадастровой стоимости».

Что такое кадастровая стоимость и почему она может быть ошибочной

Второй способ снизить налоговую нагрузку — оспорить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, которая является налоговой базой. Для начала стоит разобраться, чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и при каких обстоятельствах она может быть установлена некорректно.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке)). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимос­ти методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»).

Итак, основное отличие этих двух понятий в том, что кадастровая стоимость основана на массовой оценке.

Существует несколько основных причин, которые могут повлиять на определение неадекватной кадастровой стоимости.

Во-первых, в отличие от определения кадастровой стоимос­ти земельных участков, для оценки объектов капитального строительства не было разработано единой методики. Привлекалось большое количество оценочных компаний, каждая из которых делала это так, как умеет.

Во-вторых, большую роль сыграло то, что оценка кадастровой стоимости базируется на массовой оценке. Наталья Ящинская, старший менеджер Департамента оценки ФБК, считает, что ввиду масштабнос­ти работ без нее не обойтись, однако массовая оценка базируется на построении корреляцинно-регрессионных моделей, а любая модель в тех или других случаях, особенно на слаборазвитых рынках, может давать сбои.

Третья причина, по которой кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной, — неверные данные, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. «Перед проведением оценки оценщики получили некие базы с определенными параметрами, в которых могли содержаться неверные сведения. Например, если у вас объект административный, а в реестре он числится как торговый, то и стоимость его определилась выше, — поясняет Н. Ящинская. — Возможны и технические ошибки в плане количественных характеристик: неверно определена площадь объекта и т.д.»

Возможны и некие методологические просчеты — четвертая причина, которая могла привести к завышению кадастровой стоимости. «Единый объект недвижимости можно разложить на две составляющие: права на землю и права на здания и сооружения, иными словами — объекты капитального строительства (ОКС), — делится своим мнением Ящинская. — Когда коллеги делали оценку стоимости объектов, не вычитали стоимость прав на землю. На мой взгляд, это неверно. Ведь существует два реестра прав: на землю и на объекты капстроительства. Если мы не вычтем стоимость прав на землю из стоимости единого объекта недвижимости, получится, что собственник заплатит дважды — с земли и с объекта недвижимости с учетом того, что стоимость права на землю заложена у него внутри. Методологически верно было бы при заказе оценки рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости обсуждать этот момент с оценщиками, чтобы получить в результате стоимость ОКС, а не единого объекта недвижимости».

Мнение экспертов не однозначно по этому вопросу, но большинство склоняются к тому, что при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости из стоимости единого объекта недвижимости действительно следует вычитать стоимость прав на землю. Это очень актуально для объектов, которые располагаются в цент­ре крупных городов, где стоимость прав на землю в стоимос­ти объекта может составлять до 50%.

Еще один методологический момент, который может влиять на неточную оценку кадастровой стоимости, касается НДС. Как считают эксперты компании ФБК, НДС не стоит включать в рыночную стоимость объекта, потому что НДС — это налог, сопровождающий сделку, который не должен учитываться в самой рыночной стоимости объекта. «Какого-то прямого указания на это в Федеральных стандартах оценки нет, но в Международных стандартах оценки все очень четко, — аргументирует свою позицию Н. Ящинская. — В соответствии с п. 36 раздела «Принципы МСО» рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателей на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие к уплате любой из сторон в результате совершения сделки. Кроме того, кадастровая стоимость используется в целях налогообложения, следовательно, получится двойное налогообложение — налог с налога, а это несправедливо».

Вопрос времени: на какую дату проводить оценку недвижимости?

Тема оспаривания кадастровой стоимости объектов капстроительства до 1 января 2015 г. волновала преимущественно владельцев наиболее крупных московских объектов коммерческой недвижимос­ти (площадью от 9000 кв. м), но пос­ле Нового года коснулась всех собственников объектов капстроительства, кадастровая стоимость которых не совпадает с рыночной. Несмот­ря на еще небольшую практику, эксперты убеждены, что в таких ситуациях бороться и оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно, но только с мощной поддержкой оценщиков и юристов.

Чтобы объяснить, что может служить основанием для оспаривания кадастровой стоимос­ти ОКСов, Н. Ящинская ссылается на ст. 24.18 Закона об оценке. Она говорит о том, что если владелец объекта не согласен с его кадастровой стоимостью, то он имеет право ее оспорить. Кроме того, п. 3 ст. 66 ЗК РФ гласит: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в размере его рыночной стоимости».

Но что именно нужно оспаривать? «Кадастровую стоимость уже оценили, отчеты уже прошли экспертизу, результаты утверждены на правительственном уровне — то есть оспаривать кадастровую стоимость бессмысленно! — поясняет Н. Ящинская. — Мы ее просто уточняем. Поэтому в отчете должно быть четко прописано, что задачей оценки является использование результатов оценки для пересмот­ра результатов определения кадастровой стоимос­ти в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценке».

Эксперт отмечает, что для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщики должны делать свои отчеты на ту же дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость. Например, для Москвы это 1 января 2014 г. Спорный вопрос — определение даты оценки для вновь образованных объектов. «Оценка осуществляется на начало года, но процесс этот долгий: оценка, экспертиза отчетов в саморегулируемой организации оценщиков, потом утверждение со стороны правительства, подготовка соответствующего постановления… — рассказывает Н. Ящинская. — Как правило, оценка, проведенная в начале года, вступает в силу только в его конце.

Так, например, если бы сейчас к нам обратился клиент для оценки объекта, который появился в кадастровом учете в начале 2015 г., для целей оспаривания, в то время как кадастровая оценка проводилась в Москве 1 января 2014 г. На какую дату проводить оценку? Четкого ответа на этот вопрос нет. Как бы поступили гос­органы, чтобы определить кадастровую стоимость вновь поставленного на учет объекта? Они бы использовали данные, которые у них есть по этому кадастровому кварталу на 1 января 2014 г. Хочется сказать, что нужно использовать эти данные, но объекта на эту дату еще не было! Поэтому этот нюанс нужно сразу четко уточнять у органов, которые будут принимать отчет об оценке, либо заказывать у оценщиков сразу два отчета — на дату, когда была определена кадастровая стоимость всех объектов в регионе, и на дату постановки объекта на кадастровый учет».

Досудебное оспаривание потребует экспертизы отчета, судебное — нет

Если налогоплательщик уверен, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, то он может оспорить кадастровую стоимость. Существует досудебный и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

В 2015 г. ст. 378.2 НК РФ начала действовать в новой редакции — она дополнена п. 15, устанавливающим, с какого периода учитывается изменение кадастровой стоимости, которое произошло в результате рассмотрения спора судом или специальной комиссией по рассмотрению споров по оспариванию кадастровой стоимости (Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ).

Если кадастровая стоимость была изменена в результате рассмот­рения соответствующего спора судом, то новая измененная кадастровая стоимость учитывается при налогообложении начиная с налогового периода, в котором было подано соответствующее заявление. «Например, мы обратились в суд в ноябре 2015 г., в 2016 г. закончилось судебное разбирательство и кадастровая стоимость была уменьшена, — поясняет Е. Дбар. — Она может применяться начиная с 2015 г., потому что именно тогда было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости».

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимос­ти выглядит немного сложнее. Н. Ящинская уточнила, что при досудебном порядке сначала выполняется отчет об оценке рыночной стоимости, который должен пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков и получить положительное заключение. Далее отчет и все документы отправляются в комиссию. Если комиссия отчет принимает, то вносятся изменения в кадастр. Иногда комиссия отказывает. «Бывают интересные ситуации, когда комиссия пишет замечания к отчету о том, что отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, но при этом также помечает, что экспертное заключение экспертов СРО правильное», — недоумевает Ящинская.

При судебном порядке оспаривания экспертиза отчетов в СРО необязательна, отчет может быть сразу направлен в суд. Но многие клиенты все-таки прибегают к этой процеду­ре, чтобы лишний раз убедиться в профессионализме оценщиков и в достоверности экспертной оценки до передачи материалов в суд, с чем, как правило, не бывает трудностей.

Эксперт предупреждает, что нужно быть готовым к тому, что в суде будут оппоненты, которые заинтересованы в максимальных налоговых сборах, которые так просто не сдадутся: «Идет сражение. Делаются попытки сделать замечания по отчетам, направить апелляционные жалобы. В этом случае важно заручиться поддержкой грамотных юристов. Ваш основной контраргумент — законодательство об оценочной деятельности, согласно которому экспертизу отчетов могут делать только эксперты, которые имеют специальное образование, сдали единый квалификационный экзамен и состоят в СРО. Есть ли у Департамента имущества, например, такие специалисты — вопрос. То есть юристы могут отклонять замечания, если таковые будут к отчету, по какому-либо формальному признаку».