1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 661

Программа субсидирования ипотеки сможет примерно полгода поддерживать рынок

Как обеспечить экономический рост и финансирование строительства массового доступного жилья? Принятие решения о субсидировании процентной ставки до 13% при покупке квартир на первичном рынке поддерживает строителей в краткосрочной перспективе, но принципиально не решает проблему высокой стоимости кредитных ресурсов для отрасли.

Сегодня всплывает незамысловатая идея прямой государственной поддержки строителей, в результате которой якобы снизятся себестоимость строительства и, в конечном итоге, цена на жилье. Но надо понять, что это такое — себестоимость строительства. Если кто-то собирается субсидировать всех строителей такой большой страны, как Россия, то как быть с разницей в себестоимос­ти? Метр самого доступного жилья в сочинской олимпийской деревне стоит около 100 000 руб. В Москве минимальная себестоимость строи­тельства составляет 70 000. За счет масштаба наших проектов в Самаре и Калуге мы укладываемся в 35 000. Это же все придется как-то приводить к среднему знаменателю. Но с какой такой стати избранные строительные компании, получающие гарантированную финансовую поддержку от государства по сочинскому образцу, будут заинтересованы в снижении себестоимости? Не будут. Что же делать? Есть несколько рабочих идей.

Рефинансирование банков под залог ипотечных портфелей

Суть идеи проста: распространить на все ипотечное кредитование хорошо зарекомендовавшую себя схему, используемую в программе «Военная ипотека». В ней ЦБ рефинансирует коммерческие банки под выданные в ее рамках кредиты, обеспеченные закладными. Подчеркну, этот механизм эффективно работает, широко применяется и понятен как Центробанку, так и коммерческим банкам. На 1 января 2015 г. участники этой программы заключили 108 000 сделок с недвижимостью на общую сумму 336 млрд руб.

На мой взгляд, ставка рефинансирования для банков по таким ссудам должна составлять ключевую ставку Банка России (14%) минус 3,25 п.п., то есть 10,75%. Конечная ставка для получающих кредит при этом не должна превышать уменьшенную ключевую ставку более чем на 1—2 п.п. Таким образом, если распространить опыт «Военной ипотеки» на всех заемщиков, то ипотечные ставки для клиентов российских банков вернутся к докризисному уровню в 12—13%.

Важно и то, что ЦБ может рефинансировать ипотечные кредиты с низким уровнем риска через финансового агента — АИЖК. Кстати, многие европейские игроки с удовольствием и хорошо зарабатывают на российской ипотеке. Достаточно привести в пример входящий в Societe Generale банк «Дельта-Кредит», который давно и успешно работает на этом рынке. Основополагающее понятие для европейских банкиров — надежность. И весь опыт работы в сегменте доступного жилья показывает, что ипотечные заемщики — действительно очень надежные люди. Техническая просрочка по ипотечным кредитам, предоставленным в сегменте массового строительства доступного жилья, составляет всего лишь 0,15% от суммы займов.

В нашей стране долгое время не было единого мнения по поводу требований к надежности ипотечных закладных. Однако каких-то конкретных шагов в данном направлении стоит ждать уже в самое ближайшее время. На мой взгляд, надежность предлагаемой схемы рефинансирования банков под залог ипотечных портфелей обеспечат несколько базовых ограничений.

Необходимые ограничения

Во-первых, минимальный размер портфеля ипотечных кредитов, принимаемых в залог Банка России, необходимо установить в размере от 200 млн руб., а срок предоставления ликвидных средств — от пяти до семи лет, поскольку средний срок ипотечных кредитов, предоставленных гражданам, составляет 10—15 лет. Это приведет к солидарной поддержке ипотечного кредитования в России между коммерчес­кими банками и государством. Дисконт по портфелю ипотечных кредитов, принятых в качестве обеспечения по предоставлению ликвиднос­ти, разумно определить в размере до 15%.

Во-вторых, ипотечные кредиты должны соответствовать требованиям, инструкции Банка России 03.12.2012 № 139-И «Об обязательных нормативах банков» (с изменениями) (код 8734, 8806).

В-третьих, величина основного долга не должна превышать 5 млн руб.

В-четвертых, жилое помещение, являющееся предметом залога, должно относиться к сегменту доступного жилья при комплексном освоении территорий. Соответственно, стои­мость квадратного метра не должна быть выше цены, установленной Минрегионом, более чем на 15%.

В-пятых, передаваемые закладные должны быть оформлены только на объекты, завершенные строительством и зарегистрированные в ЕГРП в установленном порядке.

Если взглянуть шире, то именно предоставление дополнительной ликвидности под залог одного из самых надежных активов, которым являются ипотечные кредиты, открывает для ЦБ новый, практически неинфляционный канал безналичной эмиссии, предоставляю­щий дополнительные резервы на кредитной основе для банковской системы и при этом стимулирующий строительную отрасль. Думаю, что такой подход вполне может стать сегодня одной из ключевых антикризисных мер.

Теперь сравним идею рефинансирования банков под залог ипотечных портфелей с предложением правительства о запуске масштабной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня 13% годовых.

Правительственная программа субсидирования ипотечного кредитования граждан

Программа субсидирования ипотеки по ставке 13% заработает в апреле 2015 г. На субсидии государство планирует выделить 20 млрд руб. Правительство исходит из средней ставки по кредитам в размере 18,5% годовых, 5,5% из которых будет дотироваться государством. Это должно обеспечить выдачу 200 000—300 000 льготных ипотечных кредитов на общую сумму в 400—500 млрд руб.

Мера правильная и нужная. Но поддерживать ипотечный рынок России она сможет примерно полгода. В то время как рефинансирование под залог ипотечных кредитов имеет неограниченный потенциал для поддержки ипотечного кредитования, поскольку постоянно будет стимулировать банки выдавать больше ипотечных кредитов с возможностью их дальнейшего рефинансирования и получения дополнительной ликвидности. Субсидирование ипотечной ставки не влечет за собой получения доходов государством. А рефинансирование под залог ипотечных кредитов даст ЦБ возможность получать от коммерческих банков процентные доходы за предоставленную ликвидность.

В разговоре о госпрограмме по субсидированию ипотечных ставок крайне важен и вопрос, сможет ли государство субсидировать процентную ставку по оформленным в рамках программы кредитам весь срок их действия. Ведь в тексте кредитных договоров будет указана ставка не в 13, а минимум в 18%. Ипотечные договоры заключаются на срок 10, 15, 20 лет. В то время как решение о выделении государственных средств на субсидирование процентной ставки будет приниматься в ежегодном режиме.

Развитие рынка арендного жилья

Так называемый рынок арендной недвижимости в России — пока не слишком привлекательное зрелище. Все надувают всех, и никто не платит налоги.

Идея господдержки застройщиков, занимающихся строи­тельством «наемных домов», — это не только создание нормальных цивилизованных условий для миллионов россиян, по разным причинам предпочитающих снимать жилье, но и выведение из налоговой «тени» громадного рынка, вот что важно. Фактически, речь идет о создании в стране целой индустрии аренды жилья в том виде, в каком она сложилась и успешно функционирует в Европе и Северной Америке. Как сделать этот рынок привлекательным для серьезных частных инвестиций? Помимо ипотечных программ для юрлиц, я бы предложил налоговые каникулы для предпринимателей, которые будут вкладывать определенный объем средств в строительство доходных домов. Если государство пойдет на определенные уступки по налогам на имущество и прибыль, оно все равно останется в выигрыше за счет существенного объема частных инвестиций, которые в конечном итоге будут работать на экономику страны, станут серьезным и долговременным бизнесом.

Государство пока так и не придумало надежный способ получать налоги с нынешних «теневых» квартирных арендодателей. Здесь не так много вариантов: либо отталкиваться от чистосердечных признаний обиженных арендаторов, либо полагаться на редкие в этой среде схемы безналичной оплаты.

К сведению

В прошлом году в России был построен 81 млн кв. м жилья. Рост составил почти 15% в сравнении с 2013 г. Доступного жилья мы сегодня строим больше, чем во времена Советского Союза: в рекордном 1987-м было сдано 72,8 млн кв. м. Снижение спроса на новостройки мы пока не отмечается. Наиболее эффективной финансовой схемой строительства жилья остается долевое участие граждан с использованием механизма ипотеки. В 2014 г. порядка 60% всех продаж жилья были ипотечными, по ряду проектов этот показатель достигал 80%. При этом просрочка по ипотечным кредитам, предоставленным в сегменте массового строи­тельства доступного жилья, не превышает 0,15% от суммы займов.