Когда дом находится в аварийном состоянии, у его жильцов возникают вопросы: куда обращаться, чтобы дом был признан непригодным для проживания, что они получат взамен своих квартир и т.д. Ответы на многие из них содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного суда РФ 29.04.2014, далее — Обзор).
Как отстаивать свои права, если дом не признают аварийным
Определить, является ли дом непригодным для проживания и что с ним делать (сносить или реконструировать), может только межведомственная комиссия (п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, далее — Положение). Она создается в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Поэтому, если вы считаете, что ваш дом находится в аварийном состоянии, нужно обратиться в такую комиссию с заявлением о проведении оценки помещения установленным требованиям, приложив к заявлению обосновывающие данный факт документы (например, заключение эксперта).
Если комиссия не реагирует на ваше заявление, нужно идти в суд с требованием признания незаконным ее бездействия и обязания составить заключение о состоянии дома (помещения). Обращаться в суд с требованием признания жилого помещения непригодным для проживания не имеет смысла. Суд на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ откажет в принятии такого искового заявления, поскольку решение данного вопроса находится не в его компетенции. Это прерогатива исключительно межведомственной комиссии.
А что делать, если комиссия провела обследование дома формально и признала его пригодным для проживания, а на самом деле жить в таком доме невозможно?
В Обзоре разъяснено, что в этом случае нужно обращаться в суд с иском о признании решения межведомственной комиссии незаконным. Суд проверяет, вынесено ли заключение компетентным составом межведомственной комиссии, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты проектно-изыскательских организаций.
Кроме того, суд выясняет, производилась ли оценка фактического состояния жилья на предмет его соответствия установленным требованиям, для чего в необходимых случаях назначаются экспертизы.
Если суд признает решение комиссии незаконным, он обяжет ее провести обследование жилого помещения (жилого дома) еще раз. При этом суд не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято. То есть на комиссию не может быть возложена обязанность, например, признать жилое помещение непригодным для проживания.
Дом сносят, а что взамен?
На что может рассчитывать собственник при сносе аварийного дома? Ответ на этот вопрос зависит от того, включен дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда или нет.
Если дом не включен в такую программу, при его сносе собственникам выплачивается выкупная цена за их помещения (ст. 32 ЖК РФ). Другая квартира им может быть предоставлена только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом ее стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Если жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственники жилых помещений в нем имеют право выбора: деньги (выкупная цена) или новая квартира (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).
В Обзоре обращается внимание на то, что, если собственник выбрал в качестве компенсации вариант с новой квартирой, но предоставляемое ему жилье его не устраивает, выселить его в такую квартиру не могут. В такой ситуации собственнику выплачивается выкупная цена изымаемых помещений.
Что входит в выкупную цену
Выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя:
- рыночную стоимость жилого помещения;
- убытки, причиненные собственнику его изъятием;
- сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (п. 7 ст. 32 ЖК РФ).
В Обзоре Президиум Верховного суда РФ указал, что в выкупную цену также включается стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок под домом.
В состав убытков, причиненных собственнику изъятием у него жилых помещений, входят расходы, понесенные в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности.
Однако размер таких расходов не должен быть чрезмерным. В Обзоре Президиумом Верховного суда РФ приведен пример необоснованных требований о возмещении убытков, причиненных собственнику изъятием у него жилых помещений. Так, необоснованными будут требования о взыскании убытков, выразившихся в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, если решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты в доме коридорной системы.
На компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт могут рассчитывать только собственники, приватизировавшие помещения в многоквартирном доме, требующем капитального ремонта. Это следует из положений ст. 16 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Правила для соцнайма
Жилье может не находиться в собственности проживающих в нем лиц, а быть предоставлено им в бессрочное пользование на основании договора социального найма (ст. 60 ЖК РФ). Площадь жилья, предоставляемого на условиях соцнайма, рассчитывается исходя из норм, установленных органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями (ст. 50 ЖК РФ).
При сносе дома таким жильцам предоставляется другое жилье по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).
А как будет определяться площадь нового жилья, если объектом найма в сносимом доме была комната в коммунальной квартире?
В Обзоре указано, что в этом случае необходимо учитывать:
- общую площадь комнаты;
- площадь вспомогательных помещений, которые находились при такой комнате и использовались исключительно для ее обслуживания (например, кладовая);
- долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.).
Новое жилье, предоставляемое по договору социального найма, должно находиться в границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое. Если предлагаемое для переселения жилое помещение не отвечает уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или может привести к ухудшению жилищных условий переселяемых лиц, орган местного самоуправления не вправе требовать выселения граждан из занимаемых ими помещений в аварийном доме.
Конкретные сроки сноса многоквартирного дома и отселения проживающих в нем лиц определяет орган местного самоуправления. Но что делать, если дальнейшее проживание в аварийном жилом помещении создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его семьи? В такой ситуации нужно обращаться в суд. Он вправе обязать орган местного самоуправления предоставить данным лицам другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.