1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1325

Суд признал право частной компании на здание, построенное на месте снесенного ею же памятника архитектуры

Компания-арендатор может получить в собственность нежилое здание, возведенное ею за свой счет на месте снесенного и арендованного памятника архитектуры, если такой снос и последующее строительство осуществлены на основании нормативных актов уполномоченных органов. Тот факт, что изначально здание и земельный участок, на котором оно расположено, предоставлялись арендатору с целью реставрации памятника архитектуры, на вопрос о возникновении права собственности не влияет. Ведь речь идет о вновь созданном объекте недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 № 3210/13 по делу № А40-173781/09-155-1242).

Суть дела

В феврале 1994 г. конкурсная комиссия Комитета по архитектуре и градостроительству (далее — комитет) признала общество (далее также — истец, арендатор) победителем конкурса по передаче в аренду трехэтажного капитального здания памятника архитектуры «Жилой дом конца XVIII — начала XIX века» (далее — памятник, здание). По условиям конкурса на его победителя — арендатора была возложена обязанность по выполнению за свой счет ремонтно-реставрационных работ здания, которое находилось в руинированном состоянии, то есть было частично снесено и имело общий процент износа 89%.

По итогам конкурса общество в качесте арендатора заключило охранно-арендный ­договор памятника на 49 лет, а также получило право арендовать земельный участок под зданием для использования территории и эксплуатации зданий под административно-хозяйственные и коммерческие цели. Общество должно было разработать проект ремонтно-реставрационных работ, а затем здание предполагалось использовать под офисы, магазины или иные непроизводственные помещения.

Спустя год общество и правительство города заключили договор аренды земельного участка, на котором находился архитектурный памятник, срок окончания которого совпадал со сроком окончания охранно-арендного договора здания. Позже органами местного самоуправления было принято решение о частичной разборке здания в связи с невозможностью сохранения целиком и воссоздании его по проекту реставрации. Эти работы, а также разработка проектно-сметной документации и ее согласование были поручены обществу.

По решению рабочей комиссии управления обществу была разрешена приватизация здания, однако фактически приватизировать было нечего, поскольку общество должно было осуществить разборку здания, что оно и сделало. На мес­те полностью разобранного здания общество построило новый административно-деловой комплекс с воссозданием исторических фасадов — первую из трех очередей предполагаемого строительства. Все работы общество проводило за свой счет.

Законченное здание было принято приемочной комиссией и введено в эксплуатацию с предложением Комитету по культурному наследию города оформить комплекс в собственность города, а не общества. Несколько попыток и администрации города, и самого общества зарегистрировать право собственности на здание за собой не увенчались успехом — УФРС каждый раз отказывало по причине непредставления всех необходимых документов.

Общество обратилось к правительству города с иском о признании права собственности на новое нежилое административное здание, построенное обществом для себя на месте разобранного ранее существовавшего памятника в соответствии с установленными нормами, на основании всех разрешительных документов, на отведенном ему участке.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Право собственности может быть приобретено обществом на новое здание как на новую вещь, изготовленную или созданную обществом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Однако возникнуть это право может только с момента его государственной регистрации (п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ). Доказательств того, что здание было построено обществом для себя, в дело представлено не было. В качестве основания для выдачи истцу проектной и разрешительной документации был указан договор аренды земельного участка, а обязанность по выполнению ремонтно-реставрационных работ здания за свой счет возлагалась на истца по условиям конкурса по передаче в аренду памятника архитектуры.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами нижестоящего суда, добавив, что результатом выполнения ремонтно-реставрационных работ должно было явиться предоставление здания в аренду сроком на 49 лет, а не приобретение недвижимос­ти истцом в собственность. Специальное правовое регулирование вопросов приобретения либо перехода права собственности на воссозданные памятники в рассматриваемый период отсут­ствовало.

Суд кассационной инстанции отменил принятые акты по делу и направил его на новое рассмот­рение в суд первой инстанции. Дело в том, что суды не выяснили несколько важных для дела вопросов. В частности, не была рассмотрена необходимость назначения по делу строительной и искусствоведчес­кой экспертиз. Первая — на предмет соблюдения при возведении спорного здания градостроительных и строи­тельных норм и правил и недопущении при его эксплуа­тации возможной угрозы жизни и здоровью граждан. В ходе второй нужно было выяснить, а относятся ли разрушенный дом и возведенное на его месте здание к объектам культурного и историчес­кого наследия (памятника).

При новом рассмотрении дела указанные экспертизы проведены. По заключению искусствоведчес­кой экспертизы спорный объект оказался новым современным зданием, построенным на месте снесенных строений, и памятником, восстановленным в результате реконструкции, не являлся. В заключении второй экспертизы указано, что здание не выходит за границы существовавшей застройки, соответствует требованиям строительных норм и правил, пригодно для длительной и безопасной эксплуа­тации в качестве нежилого здания и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Один из экспертов в судебном заседании пояснил, что реконструкция может включать в себя новое строительство на месте снесенного ранее здания. Чертежи в проектной документации были сделаны для нового строительства, несмотря на то что проект назывался реконструкцией.

Но в иске обществу снова было отказано. По мнению суда, охранно-арендный договор обязывал истца лишь построить и передать ответчику новое здание. А о том, что здание должно перейти в собственность истца, ни в этом договоре, ни в договоре аренды земельного участка предусмотрено не было.

Суд апелляционной инстанции вновь не нашел оснований для удов­летворения жалобы общества, добавив, что за признанием нового, еще не возникшего и ни за кем не зарегистрированного, по информации УФРС, права собственности на новый объект истцу следовало обращаться не в суд, а в регистрирующий орган.

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление нижестоящих судов и удовлетворил иск общества, считая, что судами были неправильно применены нормы права.

Лицо может приобрести право собственности на имущество, не имею­щее собственника, или на которое он утратил право собственности по иным основаниям (п. 3 ст. 218 ГК РФ). Судьи обратили внимание на выводы искусствоведческой экспертизы, ради которой и отменяли изначально принятые акты по делу. Раз новое здание не является памятником архитектуры, то и вопросы возникновения на него права собственности должны регулироваться общими нормами ГК РФ. В соответствии со строительной документацией на месте разрушенного здания должно было возводиться именно новое здание, причем нежилое, производство реконструкции прежнего жилого дома не предполагалось, что было подтверждено заключением строительной экспертизы.

Также нижестоящие суды не учли, что спорное здание было построено истцом для себя и за счет собственных средств. При этом спорное здание не может быть признано самовольной постройкой, ибо на его возведение и строительство были получены все необходимые согласования и разрешения. И, наконец, истец как арендатор имел законное право строить на арендуемом им участке здания, строения и сооружения.

Памятник был разобран полностью на основании всех необходимых документов. Раз этот памятник был фактически разрушенным, то приводить его в прежнее аварийное состояние было невозможно, поскольку это не соответствует цели сохранения объекта культурного наследия. Поскольку объект недвижимости перестал существовать, право собственности города на него прекратилось.

Как общество, так и правительство города исчерпали свои права на обращение в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на новое здание. Поэтому вопрос о принадлежности права собственности на объект мог быть разрешен только в судебном порядке. По иску правительства города на тот момент судебного решения принято еще не было.

Позиция ВАС РФ

Президиум ВАС РФ согласился с судом кассационной инстанции. Поскольку разрушенный памятник был разобран по решению правомочного органа, выводы суда кассационной инстанции о прекращении права собственности города на несуществующий объект законны и обоснованны (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Соответственно, считаются прекращенными обязательства по охранно-арендному договору (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Принятое в эксплуатацию спорное здание было построено за счет средств общества на арендованном им земельном участке с согласия собственника этого участка, при наличии необходимых разрешений, полученных от компетентных органов и с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил. Созданный объект не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не является самовольной постройкой.

Поэтому право собственности на данный объект правомерно было признано за создавшим его обществом.