1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 4597

Если здание находится в общей долевой собственности, то аренда земельного участка оформляется с условием о множественности лиц

Нашей организации предъявили иск о признании договора аренды земельного участка недействительным. В 2005 г. нам принадлежал земельный участок на праве бессрочного пользования. В 2008 г. на основании постановления главы администрации был заключен договор аренды этого участка на 49 лет. На участке все здания принадлежат нам и только одно помещение в здании (баня) принадлежит истцу (ИП). Между индивидуальным предпринимателем и нашей организацией возник спор о порядке пользования земельным участком. ИП просит признать недействительным договор аренды земельного участка, ссылаясь на то, что в договоре нет условия о множественности лиц на стороне арендатора, что противоречит ст. 36 ЗК РФ.
Помогите разобраться в этом вопросе!

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, то они имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Таким образом, в п. 3 ст. 36 ЗК РФ закреплена особенность приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями (строениями, сооружениями), предусматривающая учет волеизъявления всех сособственников, которым эти здания принадлежат на праве общей долевой собственности.

Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступ­ления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Из положений п. 3 ст. 36 ЗК РФ и п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого этим зданием, договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо него самого хотя бы еще один из владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.

Исходя из всего вышесказанного, в вашей ситуации индивидуальный предприниматель, как собственник помещения в здании, вправе потребовать заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Судя по всему, заключенный вашей организацией договор аренды земельного участка с администрацией не содержит соответствующего положения. Другими словами, не дает индивидуальному предпринимателю возможности присоединиться к нему. В связи с этим он и решил оспорить его.

И надо сказать, что у него есть все шансы выиграть процесс.

Суды в случаях возникновения подобных ситуаций квалифицируют как ничтожный договор аренды земельного участка, если он не предусматривает положений о множественности лиц (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 29.07.2010 № А57-23118/2009). При этом они обращают внимание, что ничтожность такого договора не является основанием для отказа в удовлетворении заявления собственников помещений в здании о заключении с ними договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.04.2011 по делу № А21-3225/2010).

судебное решение

Ключевым условием для приобретения земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора является неделимость такого участка. Но если на нем стоит несколько зданий, возникает желание признать участок делимым. Однако для этого нужны веские доказательства. Иногда в подобной ситуации сложно разобраться даже судьям. Пример — дело № А42-6481/2007, которое рассматривал ФАС Северо-Западного округа (см. постановления от 18.06.2009 и от 24.02.2010 по данному делу).

В этом деле городская администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка к одному из арендаторов. Как установил суд, вначале договор аренды был заключен с физическим лицом, затем появился второй арендатор — общество на основании соглашения о присоединении к первоначальному договору. Обязанности по внесению арендной платы общество исполняло ненадлежащим образом, что и послужило причиной иска. Однако суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Судьи пришли к выводу о том, что участок является делимым, а договор аренды и соглашение к нему — как противоречащие ст. 36 Земельного кодекса РФ — ничтожны в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Такой вывод базировался на том, что помимо здания главного корпуса, помещения в котором принадлежат разным собственникам, в том числе обществу, на данном участке находятся и другие объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам.

Кассационный суд не согласился с этими аргументами и признал вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды и соглашения необоснованным и недоказанным. Ведь при рассмотрении дела судом первой инстанции общество не представило доказательств того, что на момент заключения договора аренды и соглашения названный участок являлся делимым. Фактически он был разделен по заявлению владельцев только через несколько лет после того, как были заключены спорный договор и соглашение.

Решение суда первой инстанции было отменено, а дело передано на новое рассмотрение. Отметим, что судьба этого дела оказалась непростой, поскольку ФАС пришлось дважды направлять его на новое рассмотрение.

В частности, при рассмотрении пов­торной кассационной жалобы суд сослался на Определение КС РФ от 05.03.2004 № 82-О. В нем сказано, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.

Отметим, что раньше в абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ содержались критерии отнесения земельных участков к делимым или неделимым. Но эта норма отменена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ.