1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 7499

Куплено здание: как оформить в собственность земельный участок под ним

В 1997 г. наша организация по договору купли-продажи приобрела у компании здание магазина. Земельный участок под ним также был в собственности компании, но о нем в договоре не упоминалось. Договор был зарегистрирован, мы ежегодно платили земельный налог. В 2000 г. компания-продавец была ликвидирована. Выяснилось, что в регистрационной палате этот участок не был зарегистрирован, но в кадастровом паспорте его собственником до сих пор числится продавец. Какие действия и на основании каких нормативных документов мы должны предпринять, чтобы оформить в собственность (или выкупить) участок под магазином?

Для ответа на вопрос прежде всего надо определить, какие юридические последствия в отношении земельного участка под зданием магазина повлек договор купли-продажи здания от 1997 г.

Договор купли-продажи здания

Положениями Гражданского кодекса в редакции, действовавшей в течение 1997 г. , было предусмотрено, что продавец недвижимости, являющийся одновременно и собственником земельного участка под ней, может при продаже строения передать покупателю либо право собственности на этот участок, либо право его аренды, либо какое-либо иное предусмотренное договором продажи недвижимости право.

При этом в Кодексе было оговорено, что если договором не определено передаваемое право на участок под проданной недвижимостью, к покупателю переходит право собственности на него (ч. 1, 2 ст. 552 ГК РФ в редакциях от 12.08.96, от 24.10.97).

В вопросе сказано, что земельный участок под зданием принадлежал продавцу на праве собственности и что в договоре купли-продажи здания о нем не упоминалось. Следовательно, договор стал основанием для перехода к покупателю права собственности на участок под зданием. Косвенно этот вывод подтверждается тем, что покупатель платил земельный налог за участок, фактически выступая его собственником (см. п. 1 ст. 388 НК РФ).

Участок в собственность

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131, 551 ГК РФ). Однако этого не было сделано (был зарегистрирован лишь договор купли-продажи здания).

Заметим, что в указанный период отсутствовал единый порядок госрегистрации прав на недвижимость, равно как и единый госорган, проводящий регистрацию.

В 1998 г. (31 января) вступил в силу Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). В нем сказано, что госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат госрегистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (п. 1, 2 ст. 12 Закона № 122-ФЗ). Земельные участки входят в состав недвижимости, права на которую подлежат регистрации в соответствии с Законом № 122-ФЗ (ст. 1). Госрегистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ).

Таким образом, покупателю надо зарегистрировать в ЕГРП переход права собственности на участок.

Согласно ст. 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации, введенной этим законом. Одно из оснований для регистрации — договоры в отношении недвижимости, заключенные в соответствии с действовавшим тогда законодательством (п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ).

В описанной ситуации дело усложняется ликвидацией продавца. Ведь регистрация перехода права собственности, основанного на договоре, проводится по заявлению сторон договора или уполномоченного ими на то лица (ст. 551 ГК РФ, ст. 16 Закона № 122-ФЗ). При этом в законе нет порядка регистрации перехода права собственности по заявлению одного покупателя. Но вместе с тем нет и запрета.

Как добиться госрегистрации

При изложенных обстоятельствах возможны по меньшей мере три варианта действий.

Подать заявление

Первый: обратиться с заявлением о госрегистрации перехода права от имени покупателя как единственного лица, обладающего правом на его подачу.

В пользу заявителя следующее.

В статье 20 Закона № 122-ФЗ дан исчерпывающий перечень оснований для отказа в госрегистрации прав. Эта статья не предусматривает отказ в связи с ликвидацией продавца недвижимости, и соответственно в ней нет запрета зарегистрировать права при наличии документов, подтверждающих право продавца на недвижимость.

В Законе № 122-ФЗ нет перечня документов, которые необходимо представить в регистрирующий орган в рассматриваемом случае. Понятно, что это могут быть документы, доказывающие наличие оснований для госрегистрации прав. Требования к документам для регистрации прав даны в ст. 18 Закона № 122-ФЗ.

Как минимум к заявлению надо приложить:

  • договор купли-продажи здания;
  • документы, подтверждающие принадлежность участка продавцу на праве собственности на момент заключения данного договора;
  • кадастровый паспорт с кадастровым номером участка, данные о его площади и адресе расположения и другие данные, необходимые для идентификации участка;
  • учредительные документы продавца (если есть) и покупателя;
  • выписка из ЕГРЮЛ о ликвидации продавца.


Отметим: тот факт, что в государственном кадастре недвижимости (ГКН) собственником земельного участка указан продавец, не является основанием для отказа в госрегистрации прав. Более того, госрегистрация прав возможна в отношении только той недвижимости, которая стоит на кадастровом учете (п. 1.2 ст. 20 Закона № 122-ФЗ). Предназначение ГКН состоит в систематизации сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование определенного объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими его индивидуализировать. Сведения о вещных правах, содержащиеся в ГКН, относятся к числу дополнительных (ст. 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

После внесения в ЕГРП записи о госрегистрации прав на объект недвижимости регистрирующий орган в течение трех рабочих дней вносит эти сведения в ГКН (п. 10 ст. 12 Закона № 122-ФЗ). Если же регистрирующий орган откажет в регистрации, такой отказ можно обжаловать в арбитражном суде (п. 5 ст. 2 Закона № 122-ФЗ).

Судебная практика по таким делам складывается в пользу истцов.

К примеру, ФАС Московского округа признал недействительным отказ в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, мотивированный, в частности, отсутствием заявления продавца. Суд пришел к выводу, что оснований для отказа в регистрации перехода права, предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ, не было. А заявитель представил документы, подтверждающие наличие у него права на недвижимость (постановление от 18.03.2009 № КГ-А41/1582-09-п).

Подать иск об обязании зарегистрировать

Второй вариант: не подавая документы на регистрацию, сразу обращаться в суд с иском об обязании регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Основанием для этого служит п. 3 ст. 551 ГК РФ, в силу которого суд вправе по требованию одной из сторон договора вынести решение о госрегистрации перехода права собственности. Эта норма применяется к рассматриваемой ситуации не напрямую (в ней идет речь о случае уклонения продавца от государственной регистрации), а по аналогии в силу указанного пробела в Законе № 122-ФЗ.

В качестве примера положительного разрешения такого дела можно привести постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.11.2010 по делу № А03-3323/2010. Суд пришел к такому выводу: если продавец недвижимости до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, госрегистрация может быть произведена по правилам п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Подать иск о признании права собственности

Третий вариант: иск о признании права собственности. Правовым основанием такого иска служат положения ст. 11, 12 ГК РФ о том, что судебная защита нарушенных или оспоренных прав осуществляется в судебном порядке, в частности путем признания права.

Статьей 59 Земельного кодекса установлено, что право на земельный участок признается в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого регистрирующие органы обязаны зарегистрировать права на землю или сделки с ней. В пункте 59 постановления Пленума Верховного суда № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 в отношении такого иска разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены, если права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 этого закона (либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ).