1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1665

Исполнение предварительного договора на основании решения суда неустойкой не накажут

Неустойку за уклонение от заключения основного договора в нарушение положений договора предварительного взыскать вполне возможно — применять эту обеспечительную конструкцию, по мнению ВАС РФ, закон не запрещает. Однако если заключение договора уже состоялось на основании решения суда, то ни о какой неустойке речи быть не может (постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12).

Суть дела

В начале февраля 2008 г. две компании заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости стоимостью чуть более 1 млн руб. За неисполнение обязательства по продаже имущества для продавца в предварительном договоре была предусмотрена неустойка в размере 10 млн руб. Срок для заключения основного договора стороны установили в два года со дня подписания предварительного соглашения. Покупатель неоднократно обращался к продавцу с предложением заключить основной договор и прикладывал соответствующие проекты, но продавец добровольно договор не заключил.

Тогда покупатель летом 2009 г. обратился в суд с иском о понуждении контрагента к заключению договора купли-продажи недвижимости по установленной в предварительном договоре цене. Суды первой, а затем и апелляционной инстанции согласились с доводами истца и удовлетворили требования. Во исполнение судебного решения продавец подписал спорный договор в апреле 2011 г., и вскоре здание было передано покупателю по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что продавец фактически отказался от исполнения предварительного договора и заключения основного договора в добровольном порядке, покупатель спустя несколько месяцев, в октябре 2011 г., обратился в суд со вторым иском о взыскании предусмотренной предварительным договором неустойки.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, снизив размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. При вынесении решения судьи основывались на обстоятельствах, установленных при разрешении предыдущего спора о понуждении к заключению догово­ра. В частности, суд учел, что, несмотря на направленные истцом предложения заключить договор купли-продажи с приложением его проектов, ответчик от заключения основного договора уклонился, никак не отреагировав на предложения покупателя, то есть попросту отказался от исполнения своего обязательства, что недопустимо (ст. 310 ГК РФ). А молчание акцептом не является (п. 2 ст. 438 ГК РФ). Таким образом, факт уклонения продавца от добровольного заключения договора купли-продажи между сторонами был установлен вступившим в законную силу решением суда и в доказывании не нуждался (п. 2 ст. 69 АПК РФ). Им же была установлена и вина продавца, которая в данном случае является одним из условий привлечения его к гражданско-правовой ответственности (п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ, п. 2 ст. 69 АПК РФ).

Теперь продавцу предстояло возместить покупателю убытки в час-ти, не покрытой неустойкой, которые были причинены просрочкой исполнения предварительного договора (п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 394 ГК РФ). При этом факт причинения убытков покупателю доказывать уже было не нужно (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке было совершено в письменной форме, как того требует закон (п. 1 ст. 331 ГК РФ), однако определенный в нем размер неустойки был явно завышен. Суд, взыскивая неустойку, учел доводы обеих сторон, каждая из которых предлагала свой расчет спорной суммы. К сведению была принята среднерыночная стоимость похожих с покупаемым зданий, в результате чего ответчик предложил определить неустойку к взысканию в размере менее 750 000 руб. По мнению же истца, эта сумма должна была быть не менее 4,5 млн руб.

Суд первой инстанции, признав явную несоразмерность изначального размера неустойки, учел также значительный период времени уклонения продавца от заключения договора с покупателем и договоры аренды здания, содержащие обязательства истца в будущем оформить на себя право собственности на этот объект. Итоговый размер неустойки, присужденной в пользу истца, составил до 3,5 млн руб.

Суд апелляционной инстанции оставил вынесенное решение в силе. Довод ответчика о том, что истец злоупотреблял своим правом, представляя интересы и продавца, и покупателя (на момент заключения предварительного договора он одновременно являлся членом совета директоров одного общества и директором и единственным участником второго), не был принят во внимание судами первой и апелляционной инстанций.

Судьи кассационной инстанции, наоборот, учли доводы ответчика, указали на неправильное применение нижестоящими судами ст. 429 и 445 ГК РФ и судебные акты отменили, отказав в удовлетворении исковых требований. Кроме того, суду первой инстанции предстояло произвести поворот исполнения судебного акта, в результате которого ответчику должно было быть возвращено все взысканное с него в пользу истца (ст. 325 и п. 1 ст. 326 АПК РФ).

Позиция ВАС РФ

При вынесении надзорного постановления судьи Президиума ВАС РФ во многом продублировали постановление кассационной инстанции, хотя и посчитали мнение судей ошибочным. По мнению Президиума, при принятии решения суд первой инстанции не учел некоторые обстоятельства, важные для разрешения спора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ). Предметом предварительного договора являлось обязательство сторон заключить в будущем основной договор (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Фактические обстоятельства дела свидетельствовали о том, что обязательство продавца по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости исполнено, то есть цель предварительного договора достигнута. Именно на это систематичес-ки ссылался ответчик в своих отзывах, начиная с разбирательства в суде первой инстанции.

Цена здания в предварительном договоре, установленная для заключения основного контракта, была ниже размера неустойки за его незаключение более чем в семь раз. А условие об уплате последней только продавцом указывало на то, что она предусмотрена лишь на тот случай, когда основной договор не будет заключен ни в добровольном, ни в судебном порядке. То есть произойдет так называемый срыв договора, и необходимо будет компенсировать убытки покупателю.

Поскольку договор купли-продажи сторонами все-таки был заключен, обязательство, установленное в предварительном соглашении, исполнено. Суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для взыскания неустойки в пользу истца не имелось.

В рассмотренном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, вынесенных на основании норм права в истолковании ином, нежели высказано в постановлении № 13585/12.

к сведению

Стоит отменить, что постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12 — первое и единственное на сегодняшний день, в котором судьи прямо признали правомерность использования обеспечительных конструкций при составлении предварительного договора. Долгое время в судебной практике такого рода последствия не рассмат­ривались как соответствующие положениям ст. 429 ГК РФ, в которой сказано только об одной предусматриваемой в предварительном договоре обязанности — обязанности заключить основной договор. Несколько лет назад Президиум ВАС РФ соглашался с тем, что такой способ обеспечения исполнения обязательств, как задаток, для стимулирования к заключению предварительного договора неприменим (определения ВАС РФ от 01.06.2011 № ВАС-6658/11, от 03.03.2010 № ВАС-5467/08). Аналогичные выводы высказывались и относительно обеспечительных платежей (Определение ВАС РФ от 11.03.2010 № ВАС-482/10). Правда, в то же время ВАС РФ выносил и судебные акты с другими выводами, что не способствовало формированию единообразной практики по данному вопросу (Определение ВАС РФ от 11.04.2011 № ВАС-3705/11).