1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1451

Последствия недействительной сделки

12 марта 2013 г. Президиум ВАС РФ вынес неутешительный вердикт для плательщиков земельного налога. Арбитры решили, что налог должен уплачиваться до тех пор, пока компания числится в ЕГРП как владелец земельного участка. При этом не имеет значения, что сделка, на основании которой был приобретен участок, признана недействительной.

Платить или не платить?

Если договор купли-продажи земельного участка признан недействительным, то такая сделка считается несовершенной с момента ее заключения. Она не влечет никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Получается, что переход права собственности на участок от продавца к покупателю не произошел. Но с другой стороны, это право зарегистрировано за покупателем в ЕГРП.

Плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Поэтому возникает вопрос, является ли покупатель плательщиком земельного налога, если сделка признана недействительной?

У судов нет единого мнения на этот счет. Большинство из них придерживаются позиции, что покупатель должен платить земельный налог до того момента, пока право на земельный участок в ЕГРП не будет зарегистрировано за другим лицом (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.07.2012 № А33-6187/2011, Северо-Западного округа от 12.07.2012 № А56-44217/2011, от 25.06.2012 № А56-39452/2011, Уральского округа от 09.12.2010 № Ф09-10264/10-С3).

Но некоторые суды считают, что при признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной покупатель не является плательщиком земельного налога, поскольку право собственности на участок к нему не перешло (постановление ФАС Московского округа от 04.08.2011 № КА-А41/7449-11-П).

В целях выработки единой позиции по этому вопросу одно из таких дел Определением от 26.12.2012 № ВАС-12992/12 было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.

ВАС РФ поставил точку

Общество по договору купли-продажи приобрело земельный участок. В ЕГРП была внесена запись о регистрации права собственности на участок за обществом и выдано соответствующее свидетельство. Впоследствии суд признал договор купли-продажи недействительным в связи с нарушением требований законодательства при его заключении. Земельный участок был возвращен прежнему владельцу.

За время владения участком общество платило авансовые платежи по земельному налогу. Поскольку договор был признан недействительным, общество рассудило так. Ничтожная сделка не порождает юридических последствий с момента ее совершения, следовательно, приобретенный по такой сделке статус собственника земельного участка является недействительным. Значит, земельный налог уплачивать было не нужно. Общество подало в налоговую инспекцию уточненную декларацию по земельному налогу, в которой показало нулевую сумму налога. По результатам камеральной проверки налоговики доначислили налог. Но так как он был уже уплачен, привлекать компанию к ответственности не стали.

Тогда общество обратилось в суд. Суд первой инстанции признал решение налоговой инспекции недействительным. Он исходил из того, что обязанность по уплате земельного налога возникает у организации только в случае, если она обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве собственности. Поскольку договор купли-продажи участка признан недействительным, общество не может считаться лицом, обладавшим земельным участком на праве собственности, и, соответственно, плательщиком земельного налога. Само по себе пользование земельным участком при отсутствии права собственности на него не является основанием для исчисления и уплаты земельного налога.

Суд отверг доводы налоговиков о том, что общество признается налогоплательщиком в отношении земельного участка до дня внесения в реестр записи о праве иного лица на этот участок и исключения общества из ЕГРП. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Решением суда основания для государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок были признаны недействительными, а право собственности общества прекращено в силу закона. Поэтому у налогового органа не имеется оснований для доначисления налога.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный и окружной суды отталкивались от правовой позиции, изложенной в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога». В нем сказано, что плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в реестре как обладающее соответствующим вещным правом на земельный участок (правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования, правом пожизненного наследуемого владения). В силу этого обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Обязанность по уплате налога может возникать, изменяться и прекращаться только при наличии оснований, предусмотренных НК РФ. Само по себе признание гражданско-правовой сделки недействительной не может изменять налоговые правоотношения. Из положений главы 31 НК РФ следует, что основанием для прекращения обязанности по уплате земельного налога является не признание арбитражным судом сделки недействительной, а внесение соответствующей записи в ЕГРП.

Президиум ВАС РФ выводы апелляционной и кассационной инстанций поддержал. Таким образом, пока компания числится в ЕГРП как владелец земельного участка, она должна платить земельный налог.