1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1438

Включение в договор условий, не предусмотренных законом, не означает недействительность договора

Если гражданским законодательством не предусмотрено заключение какого-либо договора, например, в отношении использования предоставленного для строительства земельного участка, это не значит, что такой договор нельзя заключить. Стороны могут закрепить в договоре условия, не предусмотренные законодательством. Так, даже если Земельный кодекс не устанавливает такую форму платы за землю, как плата за предоставление права застройки, включив в договор это условие, стороны должны его соблюдать (постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 5495/11).

В статье 65 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли в РФ. В качестве форм платы за использование предусмотрены земельный налог и арендная плата. Однако, если отношения сторон по использованию земельного участка выходят за пределы отношений аренды или права собственности, можно представить за плату другие блага (правомочия), например право застройки.

Анализ судебной практики указывает на отсутствие единообразия в толковании и применении норм материального права по вопросу о законности сделок, устанавливающих обязанность внесения застройщиками органам местного самоуправления платы за предоставление права застройки земельных участков.

Вопрос о законности установления муниципальными образованиями платы за право застройки и отчислений на развитие городской инфраструктуры суды решают по-разному. Одни считают, что соглашения о взимании платы за право застройки и соглашения о сотрудничестве при строительстве объектов, устанавливающие платежи на развитие общегородской инфраструктуры, ничтожны, поскольку позволяют взимать с застройщика дополнительные денежные средства сверх предусмотренных действующим земельным и градостроительным законодательством (постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2006 № Ф09-4038/06-С6). В данном решении суд указал, что принятие решения о выборе земельного участка и его предоставлении для строительства не может быть обусловлено возложением на приобретателей или арендаторов каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе по участию на договорной основе в социально-экономическом развитии города. Другие исходят из приоритета свободы договора и считают законным включение подобных условий в договор.

Президиум ВАС РФ недавно рассмотрел одно из дел и подтвердил правоту вторых.

Фабула дела

Постановлением главы администрации выделен и предоставлен на условиях аренды предпринимателю земельный участок для проектирования и строительства автомойки.

Комитет по управлению муниципальной собственностью и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Договор сторонами не оспаривался.

Было предусмотрено, что администрация выступает инвестором строительства части объекта, которая впоследствии передается городскому округу. Вкладом по договору долевого участия со стороны администрации является земельный участок, предоставляемый на период строительства объекта. Размеры долей устанавливаются договором.

Администрация и предприниматель заключили договор, по которому администрация предоставляет предпринимателю право застройки земельного участка, а предприниматель (заказчик-застройщик) осуществляет строительно-монтажные работы, вводит объект в эксплуатацию, производит оплату за предоставление права застройки земельного участка и долевое участие путем перечисления на счет администрации суммы равными платежами.

Кроме того, предприниматель обязуется оплатить МУП за подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, а также построить и передать в собственность городского округа инженерные сети и сооружения.

За невыполнение сроков окончания строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию предусмотрены неустойка и пени за просрочку платежей.

Предприниматель перечислил на счет администрации только часть денежных средств.

Неисполнение предпринимателем договорных обязательств по оплате задолженности в полном объеме и оставление без удовлетворения претензии администрации послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с первоначальным иском.

Исковые требования

Администрация городского округа заявила исковые требования к индивидуальному предпринимателю о взыскании основного долга и неустойки.

По мнению истца, неисполнение ответчиком обязательств по договору, для чего отсутствовали основания, причинило убытки, поскольку администрация при обычных условиях гражданского оборота получила бы все предусмотренные договором доходы, увеличив объем городского бюджета, средства из которого планировалось направить, в частности, и на строительство инженерной инфраструктуры города.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции с доводами администрации согласился, иск удовлетворил, взыскав с предпринимателя в полном объеме сумму основного долга и неустойку.

Апелляционный суд решение суда первой инстанции оставил без изменения, установив, что выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем и полном исследовании обстоятельства дела, суд дал им верную правовую оценку, доводы апелляционной жалобы подтверждения не нашли, нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, не установлено.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев дело по жалобе предпринимателя, решение первой и апелляционной инстанций отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции предприниматель заявил встречный иск о признании договора с администрацией недействительной (ничтожной) сделкой из-за противоречия договора нормам Земельного и Градостроительного кодексов и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с администрации в его пользу (возврата перечисленной суммы).

Решением суда первой инстанции при новом рассмотрении иск администрации удовлетворен частично, с предпринимателя в пользу администрации взыскана задолженность в полном объеме, размер неустойки снижен ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказали.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции при новом рассмотрении отменил. В удовлетворении исковых требований администрации было отказано. Встречные исковые требования предпринимателя удовлетворены.

Договор признан недействительной сделкой. Суд кассационной инстанции вновь рассмотрел дело по жалобе администрации, которая ссылалась на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм Гражданского кодекса РФ. Решение апелляционной инстанции при повторном рассмотрении было отменено, решение суда первой инстанции при повторном рассмотрении оставлено в силе.

Таким образом, суд кассационной инстанции решил, что договор между администрацией и предпринимателем о предоставлении последнему права застройки земельного участка не противоречит нормам земельного законодательства, поскольку этими нормами установлен порядок предоставления земельных участков и не регулируются иные отношения, связанные с таким предоставлением.

Позиция ВАС РФ

Президиум ВАС РФ, согласившись с законностью и обоснованностью выводов судов первой и кассационной инстанций, указал, что вступивший в силу договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, становится обязательным для исполнения сторонами с момента его заключения, обязательство предпринимателя по внесению спорных платежей должно исполняться надлежащим образом, поскольку возникло из условий вступившего в силу договора, что не противоречит ст. 421 ГК РФ.