1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1515

Прежнему собственнику — расходы, новому — проблемы

Может ли новый собственник имущества, унаследовав статус арендодателя, признать затраты арендатора на капитальный ремонт в части, не учтенной своим предшественником? Рассматривая этот вопрос, Минфин России в письме от 05.08.2011 № 03-03-06/4/90 по сути ограничился констатацией прав арендатора в случае смены арендодателя, а это мало поможет новому собственнику в принятии решения. Постараемся разобраться в ситуации.

Минфин России: «Вам поможет аудитор»

В комментируемом письме финансисты рассмотрели следующую ситуацию. Арендодатель — собственник имущества и арендатор пришли к соглашению о зачете затрат последнего на капитальный ремонт арендованного помещения. Стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, условившись производить зачет стоимости ремонта путем равномерного уменьшения арендной платы. Арендатор представил арендодателю все первичные документы, подтверждающие произведенные затраты (акты выполненных работ, договор подряда, платежные документы и т.д.). Арендодатель принял затраты арендатора и ежемесячно подписывал соответствующие акты взаимозачета. Но вскоре арендодатель продал имущество, причем до того, как полностью возместил арендатору затраты на капремонт.

У арендатора не возникло проблем в связи со сменой арендодателя. Стороны заключили другое дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым к новому собственнику перешли все права и требования по первоначальному договору, в том числе по зачету затрат на капремонт в счет уменьшения арендных платежей. Новый собственник получил от своего предшественника расчет не зачтенной им суммы затрат, а от арендатора — комплект первичных документов, подтверждающих произведенные расходы на капремонт.

Между тем у компании — нового собственника переданного в аренду имущества возник вопрос: а можно ли принять в составе расходов затраты на капремонт помещения в части, не учтенной предыдущим арендодателем? Компания обратилась за разъяснениями в Минфин России.

Чиновники от прямого ответа уклонились, мотивировав это ссылкой на п. 11.4 регламента Минфина России от 23.03.2005 № 45н. В этой норме сказано, что ведомство не рассматривает по существу обращения, связанные, в частности, с оценкой конкретных хозяйственных ситуаций. Финансисты посоветовали компании обратиться в аудиторскую фирму.

От себя чиновники лишь добавили, что для целей налогообложения все расходы должны быть подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ (п. 1 ст. 252 НК РФ). Кроме того, изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Поэтому в случае, когда арендодатель меняется, условия договора аренды действуют

до истечения оговоренного срока, на который он был заключен. То есть арендатор в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора и всех приложений к нему. Это правило распространяется и на условия взаимных расчетов. И если стороны договорились о зачете расходов на ремонт путем уменьшения арендной платы, то такую договоренность должен соблюдать новый арендодатель.

Из письма финансового ведомства можно сделать косвенный вывод, что учет новым собственником расходов на капремонт в целях налогообложения прибыли чиновники не считают неправомерным. Ведь не зря же в письме упомянут п. 1 ст. 252 НК РФ и отмечено, что соблюдать условия договора аренды, заключенного предыдущим собственником, — не право, а обязанность нового арендодателя.

Но в этом случае возможны споры с налоговиками.

А если придут ревизоры

Проверяющие могут признать расходы нового арендодателя по возмещению арендатору расходов на капремонт экономически неоправданными.

Дело в том, что продажная стоимость имущества формируется в отношении отремонтированного объекта. И вполне логично, что она включает в себя и стоимость капитального ремонта. То есть новый арендодатель уже оплатил стоимость капремонта арендодателю в составе продажной цены. Поэтому зачет арендной платы в счет возмещения затрат арендатора на проведение капремонта будет для нового арендодателя повторной оплатой этого ремонта, что безусловно является экономически неоправданным действием.

Таким образом, приняв на себя обязательства по первоначальному договору аренды, в том числе в части зачета затрат арендатора на капремонт, новый арендодатель оплатит стоимость ремонта дважды — продавцу имущества и арендатору. В такой ситуации налоговики могут и не признать затраты обоснованными и экономически оправданными, указав, что стоимость ремонта арендатору обязан был возместить первоначальный арендодатель.

Если ремонт арендованного имущества проведен с согласия арендодателя, то арендатор вправе потребовать возмещения стоимости такого ремонта. Это следует из ст. 616 ГК РФ. Однако ситуация, в которой согласие на производство капремонта дал прежний собственник арендованного имущества, а договор аренды прекратился в тот момент, когда арендодателем являлся уже новый собственник, законодательством РФ не урегулирована.

Суды в подобной ситуации могут признать право арендатора на получение возмещения стоимости произведенных ремонтных работ от первоначального арендодателя. В частности, к такому решению пришел ФАС Поволжского округа в постановлении от 26.10.2009 по делу № А12-5231/2008. Правда, в деле речь шла о возмещении стоимости неотделимых улучшений, но в рассматриваемой ситуации это непринципиально. А налоговики наверняка используют такую аргументацию в пользу того, что расходы нового собственника на оплату затрат арендатора, произведенных в связи с капитальным ремонтом арендованного имущества, не должны учитываться в целях налого­обложения прибыли.