1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 8330

Вывеска на многоквартирном доме требует согласия собственников

При открытии на первом этаже многоквартирного дома магазина, салона красоты или офиса возникает желание привлечь к нему внимание. Лучший способ — вывеска на подъезде или фасаде. Но это общее имущество, пользоваться которым можно только с согласия собственников помещений. Разберемся, всегда ли необходимо его получать.

Согласие на установку вывески требуется, если она будет размещаться на объекте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), порядок пользования которым определен в главе 6 Жилищного кодекса РФ.

К общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД. Состав общего имущества определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К объектам общего имущества относятся в том числе фасад, крыша и подъезды дома.

Не является общим имуществом отдельный вход в помещения организации, который предназначен только для их обслуживания. Тогда размещение организацией вывески на дверях или крыше собственного входа не нарушает прав других собственников помещений, а значит, согласия не требует. Этот вывод подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу № А57-2524/2009 и Московского округа от 10.08.2009 № КГ-А40/7355-09).

Существенным для размещения вывески является то, какая она — рекламная или информационная.

Рекламная или информационная

Под рекламной понимается вывеска, отвечающая требованиям Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе) и содержащая сведения рекламного характера, то есть информацию, которая призвана формировать, поддерживать интерес и положительное отношение к самой организации и к реализуемым ею услугам.

Если же вывеска содержит название организации, место ее нахождения (адрес) и режим работы, то она считается информационной (п. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). К ней арбитражные суды также относят такие вывески, как «Продукты» и «Салон красоты „Каприз“», расположенные на фасаде или подъезде дома (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 по делу № А46-18247/2009, Московского округа от 27.04.2010 № КГ-А40/3610-10 и Поволжского округа от 22.01.2009 по делу № А12-9231/2008).

Размещение рекламной вывески на объекте общего имущества регулируется положениями ст. 19 Закона о рекламе и ЖК РФ, а информационной — только нормами ЖК РФ.

Кто дает согласие

Пунктом 5 ст. 19 Закона о рекламе установлено, что если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, то заключение договора на ее установку и эксплуатацию возможно только при наличии согласия собственников, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Следовательно, для размещения рекламной конструкции требуется согласие именно общего собрания собственников помещений дома. Данный вывод корреспондируется с подп. 2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе, согласно которому документом, подтверждающим согласие собственников помещений, является протокол общего собрания собственников помещений в МКД.

Но как быть, если в МКД создано ТСЖ?

Из вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, исключено право принимать решение о предоставлении общего имущества в аренду (иное пользование), закрепленное подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. ТСЖ может передавать его в пользование (ограниченное пользование) при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников помещений дома (п. 2 ст. 137 ЖК РФ).

Вместе с тем в случае установки рекламных конструкций п. 2 ст. 137 ЖК РФ не действует, поскольку из Закона о рекламе следует, что согласие должно давать общее собрание собственников. Зато он может применяться к размещению информационной вывески, на которую Закон о рекламе не распространяется.

Таким образом, согласие на установку и эксплуатацию рекламной вывески с использованием объекта общего имущества (фасада, подъезда, крыши) необходимо брать только у общего собрания собственников, которое принимается 2/3 голосов, а для информационной вывески — у общего собрания собственников, общего собрания членов или у правления ТСЖ, если оно наделено этим правом уставом ТСЖ.

Получаем согласие

Решение о предоставлении в пользование общего имущества для вывески (рекламной и информационной) может быть принято на годовом или внеочередном общем собрании.

Годовое собрание проводится раз в год в сроки и в порядке, ранее установленные общим собранием. Узнать о том, на какое число назначено его проведение, можно у собственников помещений, либо эта информация должна быть размещена в доступном месте (обычно в подъезде на информационном стенде).

Ждать годового общего собрания не всегда представляется возможным, поэтому лучше инициировать и провести внеочередное собрание.

Согласно п. 2 ст. 45 ЖК РФ оно может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений. Если организация, желающая установить вывеску, является собственником помещения в доме, она сама вправе инициировать его проведение. Если же она арендатор — обратиться с соответствующей просьбой к собственнику-арендодателю.

Созыв внеочередного собрания осуществляется путем уведомления каждого собственника помещений дома (если квартира находится в собственности у нескольких лиц — каждого собственника квартиры). Сообщение направляется заказным письмом не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, может быть вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в доступном помещении данного дома (если это место ранее было определено на одном из общих собраний собственников). Требование к форме сообщения указаны в п. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума общее собрание проводится повторно.

Решение общего собрания о предоставлении общего имущества для установки вывески принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме и оформляется протоколом.

Собрать кворум и уговорить собственников проголосовать за установку вывески иногда проблематично. Лучше провести заочное голосование. При нем письменное решение собственника, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 47 ЖК РФ, передается в место или по адресу, указанные в сообщении о проведении общего собрания. В этом случае принявшими участие в общем собрании будут считаться те собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.

Нарушение порядка проведения собрания является основанием для признания принятого решения недействительным, что повлечет демонтаж вывески, а в случае, если вывеска является рекламной, — еще и отмену разрешения на ее установку, выданного органами местного самоуправления.

Согласие от ТСЖ

ТСЖ вправе предоставлять объекты общего имущества для установки информационной вывески при условии, что это право закреплено в уставе ТСЖ.

Получение согласия на размещение информационной вывески у ТСЖ осуществляется в порядке, установленном главой 14 ЖК РФ и уставом ТСЖ. Соответствующее решение принимается либо на общем собрании членов ТСЖ большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на нем, либо правлением ТСЖ. Ознакомиться с уставом и полномочиями ТСЖ можно обратившись к председателю правления.

В заключение отметим, что в отличие от рекламных вывесок отказ общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ) от размещении информационной вывески можно обжаловать в суде. Если она не содержит рекламы, то суд может обязать общее собрание дать разрешение на ее размещение, поскольку обязанность организации довести до сведения потребителей фирменное наименование (наименование), место нахождения и режим работы установлена п. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (Определение ВАС РФ от 16.06.2009 № ВАС-6722/09 и постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2009 по делу № А08-5345/2008-11).

Договор на размещение вывески

После получения согласия собственников помещений дома (ТСЖ) следующим шагом является заключение соответствующего договора. Для размещения рекламной вывески заключение такого договора в силу Закона о рекламе является обязательным. При его отсутствии даже согласие собственников помещений на ее размещение является недостаточным основанием для получения разрешения на размещение рекламы (Определение ВАС РФ от 19.11.2009 № ВАС-15106/09).

Договор на размещение рекламной вывески — это особый вид договора, который заключается по правилам Закона о рекламе и гражданского законодательства (в частности, главой 28 ГК РФ). В договоре должны быть соблюдены его существенные условия, а именно условия о предмете договора и условия, названные таковыми в законе или иных нормативных актах, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

К сожалению, для данного вида договоров существенные условия четко не определены, но исходя из содержания ст. 19 Закона о рекламе можно выделить некоторые из них.

Существенным условием является срок действия договора, поскольку он прямо определен в п. 5 ст. 19 Закона о рекламе (постановление ФАС Поволжского округа от 27.07.2009 по делу № А55-14991/2008). Согласно данной норме договор заключается на пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем 12 месяцев.

В пункте 9 ст. 19 Закона о рекламе указано, что с заявлением о выдаче данного разрешения в органы местного самоуправления могут обратиться собственник недвижимого имущества (многоквартирного дома), арендатор, доверительный управляющий, а также владелец рекламной конструкции. Следовательно, другим существенным условием является указание лица, обязанного обратиться за получением разрешения на размещение рекламной конструкции.

Предметом договора является территориальное размещение (сторона фасада дома, крыша, подъезд и т.д.), внешний вид и технические параметры рекламной вывески (тип рекламной конструкции, ее размеры (длина, высота, площадь), количество).

Как отмечалось выше, условия передачи в пользование объекта общего имущества, включая плату за пользование, определяются общим собранием. Поэтому к существенным условиям также относится цена договора (вознаграждение за пользование).

Для размещения информационной вывески законодательство не предусматривает обязательно заключения договора. В некоторых нормативных правовых актах субъектов РФ, регулирующих порядок размещения рекламных и информационных конструкций на объектах имущества субъекта РФ, прямо указано на отсутствие необходимости заключения такого договора (например, п. 2.4.6 Правил установки и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в городе Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 № 908-ПП).

Вместе с тем собственники помещений в жилом доме (ТСЖ) могут решить иначе. Общее имущество находится у них в долевой собственности, и передать его часть в пользование они могут за плату. Если собственники примут такое решение, договор стоит заключить, чтобы впоследствии документально подтвердить расходы по оплате вознаграждения за пользование объектом общего имущества в целях налогообложения.

Оформить договор на размещение информационной вывески (на ее установку, эксплуатацию) можно по аналогии с договором на размещение рекламной вывески, указав в нем те же существенные условия.

* * *

В заключение отметим, что информационную вывеску устанавливать можно сразу после получения согласия собственников помещений или ТСЖ (если оно наделено правом давать такое согласие) и заключения договора на ее размещение. А для установки рекламной вывески помимо согласия и договора необходимо получить в органах местного самоуправления разрешение на ее размещение. Выдача разрешений осуществляется в порядке ст. 19 Закона рекламе и нормативных актов соответствующего муниципального образования. Так, на территории г. Москвы выдача разрешений осуществляется в соответствии с Правилами установки и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в городе Москве, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 № 908-ПП.