Выяснили это аналитики «Домклик» Сбербанка, изучив объявления и ипотечные сделки на вторичном рынке России.
Предметом анализа стал средний срок экспозиции (общее время продажи), то есть период от публикации объявления о продаже объекта на портале «Домклик» до совершения ипотечной сделки в Сбербанке. Эксперты проанализировали динамику среднего срока экспозиции по РФ с января 2022 г. по июль 2023 г., а также общее время продажи квартир в регионах, где есть города-миллионники, по состоянию на лето 2023 г.
В ходе исследования учитывались данные однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир на вторичном рынке. Не принимались во внимание квартиры с четырьмя и более комнатами, поскольку их количество не превышает 5% от общего числа купленных квартир на вторичном рынке РФ.
Авторы исследования отмечают, что в 2022 г. срок экспозиции снижался несколько раз. В феврале и марте прошлого года это было вызвано перестройкой рынка предложения: многие собственники стали сдавать свои квартиры в аренду, и в итоге объем предложения на вторичном рынке к началу апреля сократился на 18,4% по сравнению с началом февраля. В то же время на рынок пришли собственники, которые хотели быстрее продать свои квартиры в связи с изменившейся геополитической обстановкой. В результате люди чаще приобретали лоты, выставленные на продажу недавно, что и сократило средний срок экспозиции. Исследователи напоминают, что в марте зафиксировано максимальное количество ипотечных сделок в 2022 г. — 78 тыс.
Второе снижение времени продажи квартир произошло в июне, когда существенно обновилось предложение: с апреля по июнь число объявлений выросло на 16,8%. В начале лета, когда ЦБ снизил процентную ставку, новые квартиры в большом количестве скупались заемщиками, что также снизило срок экспозиции. По сравнению с маем в июне ипотечных сделок стало в 2,4 раза больше.
Летом 2022 г. общее время продажи квартир незначительно увеличилось и до конца года практически не менялось. Однако эксперты «Домклик» констатируют, что говорить о равновесии на вторичном рынке было рано: стабилизация сроков экспозиции объяснялась большим объемом выгодных предложений и повышенным интересом покупателей. Так, в столичных мегаполисах стоимость 1 кв. м в объявлениях снизилась на 2—3%. А величина торга в среднем по РФ выросла — с 1,1 до 1,3%.
К марту 2023 г. средние сроки экспозиции квартир на вторичном рынке вышли на новый равновесный уровень. Сегодня однокомнатные квартиры продаются за 50—54 дня, двухкомнатные — за 58—61 день, трехкомнатные — за 73—75 дней. Аналитики «Домклик» отмечают, что хотя новые значения выше, чем во 2-м полугодии 2022 г., ситуация на вторичном рынке сейчас значительно благоприятнее. Нормализовался приток новых лотов (предложение варьируется в диапазоне 750—800 тыс. объявлений), стабилизировался покупательский интерес к готовому жилью (число сделок на вторичном рынке не опускается ниже 70 тыс. в месяц).
Летом 2023 г. авторы исследования наблюдают следующую закономерность: чем больше комнат в квартире — тем выше срок экспозиции. Быстрее всего продаются однокомнатные квартиры (52 дня), далее следуют квартиры с двумя (59 дней) и тремя (73 дня) комнатами.
Однокомнатные квартиры быстрее всего (среди крупных регионов) продаются в Ростовской (28 дней), Челябинской (35 дней) и Самарской (41 день) областях. Двухкомнатные — в Челябинской области (42 дня), Пермском крае (45 дней) и Ростовской области (46 дней). По средней скорости продажи трехкомнатных квартир лидируют Пермский край (56 дней), Челябинская (57 дней) и Самарская (59 дней) области.
Наибольшие сроки экспозиции эксперты «Домклик» зафиксировали в столицах. В Санкт-Петербурге и Москве продажа «однушки» занимает 72 и 65 дней соответственно, тогда как по стране в целом — 52 дня. Для «двушек» этот параметр составляет 77 дней в Санкт-Петербурге и 68 дней в Москве (по РФ — 59 дней). Квартиры с тремя комнатами продаются за 93 дня в Санкт-Петербурге и 91 день в Москве (по РФ — 73 дня).
Аналитики «Домклик» отмечают, что в крупнейших регионах с небольшими сроками экспозиции готовое жилье более востребовано, чем в целом по России: доля вторичного рынка в структуре ипотеки превышает общероссийское значение. В то же время регионы с длительным процессом купли-продажи квартир отличаются более низким процентом готового жилья в общем количестве выдач ипотеки.
По мнению авторов исследования, такие различия между субъектами РФ объясняются тем, что в регионах с непродолжительным периодом продажи квартир, как правило, ниже доступность первичного жилья: стоимость квадратного метра в новостройке существенно превышает цены за квадрат в готовом жилье.