1. Главная / Новости 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| новости | печать | 73

ЦБ: основным фактором поддержания доступности жилья должен стать рост доходов

В резюме записки Банка России, в частности, говорится, что запланированный в национальном проекте «Жилье и городская среда» рост объемов жилищного строительства до 120 млн кв. м к 2024 г. во многом опирается на значительное увеличение финансирования покупок на первичном рынке за счет ипотеки. Снижение ставки по ипотеке рассматривается как один из инструментов повышения ее доступности, в связи с чем пристальное внимание многих участников рынка обращено на динамику ключевой ставки Банка России.

Однако авторы записки призывают помнить о следующем. Во-первых, считают они, рост объемов жилищного строительства нужно рассматривать через призму повышения доступности жилья для граждан, которая определяется, в том числе, уровнем доходов населения и цен на жилье, а также развитием аренды. Именно доступность жилья является первоочередной социально-экономической задачей. Во-вторых, ипотека дает возможность приобрести жилье, создавая дополнительный спрос на него, но возможности ипотеки ограничены факторами доступности жилья. В-третьих, ключевая ставка влияет на ипотечные ставки, но только частично. Кроме того, слишком низкие ипотечные ставки могут ухудшить показатели доступности жилья из-за роста цен на него в том случае, если спрос, например, в отдельных регионах будет расти быстрее предложения жилья. В-четвертых, форсированный рост ипотечного кредитования может увеличивать риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости в случае расширения числа заемщиков с невысокой платежеспособностью.

Ключевая ставка, отмечают эксперты ЦБ, действует на процентные ставки в экономике, включая ипотечные, лишь опосредованно через кривую доходностей процентных ставок по безрисковым инструментам. Форма и уровень кривой зависит как от текущего уровня ключевой ставки, так и от ожиданий ее будущей динамики, инфляционных ожиданий, премии за риск и других факторов. Денежно-кредитная политика отвечает за ценовую стабильность и реагирует на колебания инфляционных ожиданий, поэтому ключевая ставка и вся кривая доходностей могут меняться во времени (как вверх, так и вниз).

Одним из способов снижения ставок по ипотеке и ее стабилизации на определенном уровне является субсидирование части процентных платежей за счет бюджета через различные льготные программы. При текущем размере ипотечного рынка в России дополнительные расходы бюджета на субсидирование 1—2 п.п. ипотечной ставки, по оценке экспертов ЦБ, не превысят 0,1—0,2% ВВП в год, если будет субсидироваться весь объем ипотечных кредитов.

Опыт многих стран показывает авторам записки, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья. В связи с этим, заключают аналитики ЦБ, основным фактором поддержания доступности жилья должен стать высокий и устойчивый рост доходов населения, который будет опережать рост цен на жилье.

Форсированный рост ипотечного кредитования, продолжают они, может снижать макроэкономическую устойчивость. Ускоренный рост этого сегмента кредитования увеличивает риски возникновения кризиса на рынке жилья, а также усиливает его негативные макроэкономические последствия.

Повышению ценовой доступности жилья может способствовать снижение себестоимости строительства — например, по мнению авторов анализа, за счет снижения обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры. Это потребует увеличения бюджетных расходов на строительство такой инфраструктуры.

Развитие вторичного рынка жилья и долгосрочной аренды может стать важным дополнительным вариантом решения «жилищного вопроса», учитывая довольно высокий уровень обеспеченности жильем в России, заключают эксперты Банка России.