1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 20184

Подвал жилого дома: право собственности и бремя содержания

Предприниматель — собственник магазина с подвальным помещением. Магазин занимает первый этаж многоэтажного дома. По всему подвалу проходят общедомовые трубы коммуникаций (отопление и вода), а также складские помещения предпринимателя. Управляющая организация выставляет предпринимателю счета на оплату коммунальных услуг, в том числе за подвальное помещение. Считается ли подвал местом общего пользования, или он собственность предпринимателя? Правомерны ли действия управляющей организации, выставляющей указанные счета, учитывая, что за места общего пользования платят жильцы дома?

Чей подвал?

И магазин, и подвал — объекты недвижимости. Из пункта 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) такая регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Пункт 1 ст. 14 названного закона устанавливает, что проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Для ответа на вопрос о праве собственности на какой-либо объект недвижимости или его часть достаточно внимательно изучить имеющиеся документы. Если у предпринимателя нет свидетельства, подтверждающего исключительное право собственности на подвал (в том числе как на часть объекта недвижимости), предприниматель не является единственным собственником этого помещения.

В то же время в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Такое толкование не противоречит приведенному положению Закона о госрегистрации, поскольку в рассматриваемом случае право общей собственности является производным от права индивидуальной собственности. Следовательно, наличие у предпринимателя свидетельства о праве собственности на помещения первого этажа здания при отсутствии такого свидетельства в отношении подвала может подтверждать только наличие у него права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Расходы на содержание общего имущества

Как следует из формулировки вопроса, предприниматель, видимо, не различает платежи за коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества. Обратимся к ст. 39 Жилищного кодекса РФ, регулирующей вопросы содержания указанного имущества в многоквартирном доме. В ней, в частности, предусмотрено, что собственники помещений в таком доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на указанное имущество. Отметим, что ст. 39 Жилищного кодекса РФ как специальная норма соответствует общей норме — ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Предприниматель является собственником нежилого помещения — магазина, занимающего первый этаж дома. Поэтому он также должен нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе и на содержание подвала. Подчеркнем, что такие расходы не являются коммунальными платежами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Теперь о коммунальных платежах.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ):

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные услуги.

В пункте 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Как видим, законодатель различает плату за услуги и работы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги. В то же время следует обратить внимание на применение законодателем словосочетаний «плата за жилое помещение» и «плата за содержание и ремонт жилого помещения» без уточнения, что речь идет также о нежилых помещениях. Указанная статья включена в раздел VII Жилищного кодекса РФ, поименованный «Плата за жилые помещения и коммунальные услуги». Возможно, именно это обстоятельство способствует непониманию того, что собственники нежилых помещений также несут бремя по содержанию общего имущества. Мы считаем, что положения ст. 154 и других норм указанного раздела Жилищного кодекса РФ в обсуждаемой части должны применяться по аналогии и к собственникам нежилых помещений. Утверждая это, мы исходим из того, что положения иных законов не конкретизируют вопросы платы за нежилые помещения многоквартирных домов, составной часть которой является плата за содержание общего имущества. Обязанность вносить такие платежи собственниками нежилых помещений не вызывает сомнений.

В рассматриваемой ситуации предприниматель должен оплачивать как услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома (в том числе подвала), так и потребляемые им коммунальные услуги.

В заключение отметим, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, не распространяются на отношения по предоставлению указанных услуг хозяйствующим субъектам, в том числе предпринимателям — собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме. Однако особенности таких отношений — особая тема, выходящая за пределы обсуждаемых нами проблем.

Может ли предприниматель быть единственным собственником подвала многоквартириного дома?

Существуют две точки зрения по этой проблеме. Сторонники первой считают, что предприниматель не вправе быть исключительным владельцем подвала в многоквартирном доме, сторонники второй — что такая ситуация возможна.

Только общая долевая собственность

Из статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Далее законодатель приводит перечень таких помещений, который не является исчерпывающим. В этот перечень включены, в частности, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещение оборудование (технические подвалы).

Названная статья также устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются вышеуказанным общим имуществом. По решению собственников, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Как видим, законодатель ограничивает право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Такое имущество при соблюдении определенных условий может быть передано только в пользование иным лицам. Из содержания приведенных положений следует, что общее имущество, в том числе и подвалы, в исключительную собственность каких-либо лиц передать нельзя, оно должно сохранять статус общей долевой собственности.

Исключительное право на подвал

Однако существует точка зрения о возможности отчуждения общего имущества собственников многоквартирного дома. Сторонники такой позиции полагают, что те или иные объекты указанного имущества (в том числе и подвалы) могут быть проданы третьим лицам, и ссылаются на п. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой норме доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. И для заключения договора купли-продажи того или иного объекта общего имущества первоначально следует сформировать его как отдельный объект, то есть ввести в гражданский оборот. Если речь идет о помещении, необходимо составить технический паспорт, оформив право общей долевой собственности на этот объект с согласия всех без исключения собственников. Техническое выделение одного объекта из состава общего имущества производится путем реконструкции.

Мы считаем, что такая точка зрения противоречит законодательству.

Прежде всего непонятно, о каком оформлении права общей собственности на выделенный объект идет речь (если допустить, что такое выделение возможно). Ведь право на общее имущество в многоквартирном доме (например, на подвал) изначально в силу закона является правом общей собственности.

Кроме того, такое выделение в любом случае не может привести к изменению предназначения объекта — обслуживание более одного помещения. Если же речь идет о подвале, такой объект предназначен для обслуживания всех помещений дома. Говорить о его отчуждении — значит допускать возможность прекращения права совместного пользования подвалом всеми собственниками помещений дома, в том числе и пользования инженерными коммуникациями. Но это нонсенс.

Отметим также, что согласно п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

— отчуждать указанную долю, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на свое помещение.

Из системного анализа этого пункта и вышеприведенных положений Жилищного кодекса РФ следует, что указанные доли не могут быть выделены и отчуждены и с согласия всех собственников помещений.

Позиция ВАС РФ по данному вопросу подтверждает наши выводы.

Судебная практика

Из Определения ВАС РФ от 19.03.2009 № ВАС-17628/08 следует, что в результате ряда совершенных сделок нежилые помещения подвала многоквартирного дома стали собственностью индивидуального предпринимателя. Некоммерческая организация, представляющая интересы собственников этого дома, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным права собственности последнего приобретателя на указанные нежилые помещения. Исковые требования были удовлетворены, с чем не согласилась апелляционная инстанция. Однако кассационная инстанция и ВАС РФ поддержали позицию суда первой инстанции, отметив, в частности, следующее.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей долевой собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование. Поэтому сделки, связанные с передачей в собственность спорных помещений подвала с инженерными коммуникациями, являются недействительными (ничтожными). Эти сделки не повлекли правовых последствий, в том числе возникновения на подвальные помещения права собственности у последнего приобретателя. Суд первой инстанции правильно применил законодательство и обоснованно удовлетворил иск, возложив на предпринимателя обязанность освободить занимаемые им подвальные помещения.

Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что собственнику помещения в многоквартирном здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество такого здания. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. В этом документе прямо не указывается, что общее имущество в многоквартирном доме не может приобрести статус индивидуальной собственности в результате каких-либо сделок. Но такой вывод логически следует из приведенных разъяснений.