Как взыскать убытки при выкупе земельного участка?

| консультации | печать
Компания выкупает земельный участок, но местная администрация указала в проекте договора завышенную стоимость. Мы подали иск об  урегулировании разногласий. Можно ли будет потом взыскать убытки, в том числе арендую плату, которую придется продолжать платить из-за того, что администрация сразу не согласилась на законную цену выкупа?

Да, можно взыскать убытки, если суд встанет на вашу сторону по иску об урегулировании разногласий. Причем не важно, что это не был иск о признании действий администрации незаконными.

В судебной практике часто встречаются разные позиции насчет взыскания убытков в аналогичной ситуации. Но уже есть несколько примеров от СКЭС ВС РФ, которая вставала на сторону арендаторов, выкупающих недвижимость.

В одном деле были такие обстоятельства: индивидуальный предприниматель, который арендовал земельный участок сельскохозяйственного назначения, решил его выкупить. Он подал в Департамент имущественных отношений (далее — Департамент) заявление о выкупе. Департамент направил проект договора купли-продажи участка с указанием цены выкупа в размере 60% от его кадастровой стоимости.

Предприниматель направил Департаменту протокол разногласий, указав выкупную цену земельного участка исходя из 20% от его кадастровой стоимости. Департамент не подписал протокол разногласий. Тогда предприниматель подал в суд иск об урегулировании разногласий в части выкупной цены. Суд подтвердил, что Департамент необоснованно завысил выкупную стоимость. Ссылаясь на это решение суда, предприниматель направил Департаменту претензию о возврате ему денежных средств в размере 131 тыс. руб., составляющих убытки, причиненные неправомерными действиями Департамента. Это была разница между суммой внесенной предпринимателем за период с апреля 2018 г. по декабрь 2019 г. арендной платы и суммой земельного налога, подлежащего уплате в случае заключения договора купли-продажи земельного участка по цене, изначально предложенной предпринимателем.

Департамент отказался возместить эту сумму. Тогда предприниматель подал иск о ее взыскании в качестве убытков.

Суд первой инстанции взыскал убытки в пользу предпринимателя. Он исходил из того, что предприниматель, уплачивая арендную плату до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок, понес убытки в виде разницы между суммами внесенной арендной платы и причитающегося земельного налога. Между тем если бы Департамент надлежащим образом исполнял свои обязанности, то право собственности на земельный участок и статус плательщика земельного налога перешли бы к предпринимателю с апреля 2018 г. Неправомерность действий Департамента как причинителя вреда выразилась в определении им выкупной стоимости земельного участка в нарушение требований закона.

Апелляция отменила это решение и отказала в иске. Кассация согласилась. Суды указали, что право на взыскание убытков возможно лишь в случае признания действий незаконными по правилам главы 24 АПК РФ. Между тем предприниматель обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий в соответствии со ст. 445 ГК РФ, то есть воспользовался правом на передачу преддоговорного спора на разрешение суда. А значит, он самостоятельно несет все неблагоприятные последствия в виде необходимости внесения арендных платежей в силу длительного рассмотрения этого спора судом.

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты апелляции и кассации и оставила в силе решение суда первой инстанции, в котором суд взыскал в пользу предпринимателя убытки. Иск о взыскании убытков был обусловлен неправомерными действиями Департамента при заключении договора купли-продажи и заявлен после рассмотрения дела об урегулировании разногласий. Разрешение спора между сторонами о выкупной цене земельного участка произошло в порядке искового производства. Департамент не исполнил в добровольном порядке вступившее в законную силу 24.06.2019 решение. Предприниматель был вынужден обратиться за выдачей исполнительного листа (20.09.2019). Лишь 20.11.2019 в результате принудительного исполнения в адрес предпринимателя был направлен договор купли-продажи земельного участка.

Удовлетворение иска предпринимателя в споре об урегулировании разногласий позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены земельного участка неправомерными, нарушающими права истца. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

Поскольку единственно возможным способом восстановления нарушенного права предпринимателя явилось предъявление им иска к департаменту об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка в части его выкупной цены, выводы апелляции и кассации об отказе в иске были признаны незаконными (Определение ВС РФ от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454 по делу № А32-14621/2020).

Приведем еще один пример: две компании совместно обратились в комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими помещения. Местный комитет отказал. В 2014 г. они подали иск в суд, который признал незаконным отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп. Также суд возложил обязанность принять решение о реализации заявителями преимущественного права на приобретение помещения путем издания распоряжения об условиях приватизации помещения и направления в их адрес проекта договора купли-продажи. Затем в 2017 г. в суде были урегулированы возникшие между сторонами разногласия о цене выкупаемого имущества.

Компании подали иск о взыскании 282 тыс. руб. в возмещение убытков, причиненных внесением арендной платы в период с 03.06.2014 по 09.07.2015. Суды трех инстанций отказали в иске. Они посчитали, что расходы по внесению в этот период арендной платы и уплата НДС не могут быть отнесены к убыткам, поскольку были произведены во исполнение обязательств по договору аренды и налоговых обязательств.

СКЭС ВС РФ не согласилась с нижестоящими судами и направила дело на пересмотр. В спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, в связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей. Эта сумма является убытками. Иной подход позволял бы органу власти совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии отказа комитета незаконным (Определение ВС РФ от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017).

День
Неделя
Месяц