1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
консультации | печать | 26

Как собственнику нежилого помещения оспорить решения собрания МКД?

ООО купило нежилое помещение в жилом многоквартирном доме. В этом доме управление захватила управляющая компания с сомнительной репутацией. Оказалось, что в жилищную инспекцию был передан протокол о проведении общего собрания собственников МКД. На нем были приняты решения об установлении тарифов за допуслуги. Собрание якобы инициировал один из собственников, он ничего про собрание не знает, другие собственники тоже ничего не знают про собрание и ничего не подписывали. Может ли ООО, как собственник нежилого помещения в этом жилом доме, оспаривать протокол в суде? Нужно оспаривать принятые решения как оспоримые или как ничтожные?

Да, собственник нежилого помещения тоже может оспаривать решения, принятые на общем собрании собственников МКД.

В общем собрании собственников помещений МКД вправе участвовать собственники как жилых, так и нежилых помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Оспорить решение собрания можно по двум основаниям — по оспоримости (ст. 181.4 ГК РФ) или по ничтожности (ст. 181.5 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона (как оспоримое), в том числе если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Проблема в том, что решения, принятые на собрании, могут подпадать и под оспоримость, и одновременно под ничтожность. Например, если имелись существенные нарушения порядка созыва и проведения собрания, а также отсутствовал кворум, суд может признать решение недействительным со ссылкой на оспоримость. Хотя при отсутствии кворума решение можно признать и ничтожным.

Бывает, что суд признает решение недействительным со ссылкой сразу на два основания — и на ничтожность, и на оспоримость. Пример: несколько собственников (кстати, среди них была и компания — собственник нежилого помещения) подали иск о признании недействительными решений, указанных в протоколе общего собрания собственников МКД. Они ссылались на то, что не были уведомлены в установленном порядке о проведении собрания, отсутствовал кворум на собрании. Некоторые собственники — инициаторы собрания при проведенном опросе подтвердили свою непричастность к организации собрания. Также часть собственников дали свидетельские показания о том, что они не участвовали в собрании и не подписывали решения. Еще в качестве доказательств неучастия в собрании и подделке решений были представлены коллективное заявление в правоохранительные органы и заявления в жилищную инспекцию.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Он указал, что истцы владели только 4% от общей площади МКД и их участие в собрании не могло повлиять на результаты голосования. Апелляция с таким решением не согласилась, ссылаясь на то, что суд первой инстанции не дал оценку заявлениям группы собственников в контролирующие и правоохранительные органы, а ответчики не опровергли изложенные в них обстоятельства и не представили достоверные и допустимые доказательства тому, что волеизъявление собственников не было нарушено при голосовании. В итоге апелляция решила, что из подсчета кворума нужно исключить голоса тех, чьи решения были подделаны. В результате получилось, что кворум отсутствует. В связи с этим она признала недействительными решения из протокола одновременно по двум основаниям — ст. 181.4 и ст. 181.5 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2020 № 33-21635/20, в первой инстанции — дело № 2-1314/19).

Почему важно различать основания недействительности в таких делах? Если однозначно имели место только основания, связанные с оспоримостью (собственников не уведомили о собрании и т.д.), и проблемы с кворумом нет, то суды не всегда встают на сторону собственников. Оспорить такие решения сложнее.

Дело в том, что решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ). К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества. Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам п. 2 ст. 181.4 ГК РФ заявленный иск удовлетворению не подлежит (п. 109 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В связи с этим некоторые суды отказывают в признании недействительными (оспоримыми) решений, признав, что нарушения не были существенными, голосование истца не могло повлиять на решения и убытки не возникли.

Например, в одном деле решения, принятые на собрании, оспаривал только один собственник. Он ссылался на то, что о собрании его не уведомляли и вообще оно не проводилось. Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку были допущены значительные нарушения процедуры созыва, подготовки и проведения общего собрания, а принятые решения повлекли существенные неблагоприятные последствия для истца (выбор способа управления многоквартирным домом, управляющей организации, установление ставок оплаты, разового платежа, единовременного целевого сбора, с которыми истец не согласен).

Апелляция это решение отменила и отказала в признании недействительными решений собрания. Она указала: из выводов суда первой инстанции следовало, что «решения общего собрания, признанные недействительными, являются таковыми вследствие их оспоримости, а не ничтожности. Делая выводы о недействительности принятых решений по основаниям оспоримости, указанным в п. 1 ст. 181.4 ГК РФ, суд не применил нормы права, устанавливающие обязательность наличия иных признаков для установления факта недействительности оспариваемых истцом решений». Апелляция посчитала, что голосование одного истца, обладающего 0,19% голосов, никак не могло повлиять на принятые решения общего собрания (в этом деле решения были приняты 52,05% голосов). Также апелляция посчитала, что не был обоснован факт причинения убытков или возможность нарушения прав принятыми решениями. Само по себе принятие решений (выбор способа управления многоквартирным домом, управляющей организации, установление ставок оплаты, разового платежа, единовременного целевого сбора, с которыми истец не согласен) не является нарушением прав (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2020 № 33-11459/2020, в первой инстанции — дело № 2-1352/2019).