1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
консультации | печать | 29

Может ли изменяться ставка по аренде земельного участка два раза в год?

Арендую у администрации земельный участок (договор аренды заключен на 49 лет). Арендная плата была 1% от кадастровой стоимости земли. На 2020 г. утвердили ставку 1,03%. Затем в марте 2020 г. ставка стала 4,3%. Получилось, что арендную плату подняли два раза за год. Скажите, пожалуйста, правомерны ли действия администрации, если в договоре аренды написано, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год?

По общему правилу менять размер арендной платы чаще одного раза в год нельзя, но иное может быть предусмотрено в договоре аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Но здесь проблема в том, что арендная плата за пользование земельным участком является нормативно регулируемой (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 73).

Поэтому органы государственной и муниципальной власти вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием новых нормативных актов. То есть не обязательно даже вносить изменения в договор аренды. Однако это не означает, что данные органы власти могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без учета сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков.

В постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09 была сформулирована такая позиция: поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

В 2013 г. Пленум ВАС РФ указал, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Приведем пример.

В 2012 г. физлицо заключило с местным органом власти договор аренды муниципального земельного участка. Арендная плата составляла 4720,58 руб. Также в договоре было указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан — с момента вступления этих актов в законную силу).

В период с 10.01.2015 по 19.01.2015 арендодатель установил арендную плату в размере 2849,01 руб. (по формуле расчета исходя из кадастровой стоимости земельных участков). С 20.01.2015 по 24.03.2016 плата за аренду составила 11396,04 руб. в месяц. С 25.03.2016 арендная плата по договору была определена в соответствии с новым решением Омского городского Совета и составила 5698,02 руб. в месяц. С 11.08.2016 арендная плата увеличилась до 29 328 руб. в месяц.

Таким образом, изменение размера арендной платы происходило с периодичностью два раза в год. Причем если изменение размера арендной платы в 2015 г. было обусловлено изменением показателей в неизменной формуле расчета, то в 2016 г. оба раза изменение размера арендной платы происходило по причине изменения способа ее определения.

Поскольку арендатор отказался платить по новой ставке, арендодатель подал иск о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Суд первой инстанции взыскал с арендатора часть этой суммы (ту часть, которую арендатор не оплатил по прежней арендной ставке). Он указал, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В данном случае арендодатель неоднократно в течение года менял размер арендной платы в результате изменения механизма (способа) ее расчета, а это является нарушением требований п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Арендатор признал иск арендодателя по основной задолженности, поэтому суд взыскал с него 200 000 руб., то есть рассчитав долг исходя из ставки арендной платы, установленной первоначально (не по повышенной ставке). Суд апелляционной инстанции оставил это решение в силе (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2018 по делу № А46-16985/2017).

Но вот если бы в вашем договоре было условие о том, что увеличение размера арендной платы возможно чаще одного раза в год, то такое изменение ставки было бы законным. Например, такое условие фигурировало в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 по делу № А40-210074/2014. В итоге суд отказался признать недействительными положения дополнительных соглашений к договору аренды об увеличении арендной ставки. В вашем договоре аренды четко указано, что арендная плата не должна изменяться чаще одного раза в год.