1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 399

Как расторгнуть договор аренды и не платить за период уведомления о расторжении?

Моя компания арендует помещение. Хочу расторгнуть договор аренды досрочно. Но в договоре предусмотрено, что надо предупреждать арендодателя за три месяца. Расторгаю договор, поскольку вышло постановление губернатора о закрытии деятельности кальянных на неопределенный срок. Как избежать начислений за эти три месяца?

В первую очередь вам нужно провести переговоры с арендодателем и предложить расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению. Возможно, арендодатель согласится, и тогда не придется дожидаться истечения трех месяцев и, соответственно, уплачивать арендную плату за этот период.

Если договориться не получится, то придется либо отказываться от договора аренды и ждать, когда закончатся три месяца на предупреждение арендодателя, либо расторгать договор аренды через суд. При этом неизвестно, какого результата получится достигнуть в суде, поскольку суды только начинают рассматривать подобные споры. Кроме того, возникнут судебные расходы как у арендатора, так и у арендодателя. Это тоже может оказаться аргументом для того, чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон.

При обращении к арендодателю можно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ. В нем указано, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. А в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (ст. 328 ГК РФ).

Таким образом, если арендатор не может пользоваться помещением (а это подтверждает постановление органа власти, на основании которого прекратила деятельность ваша кальянная), то арендодатель не вправе требовать исполнения обязательства по оплате.

В частности, ВС РФ указывал, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015).

Еще один совет: можно вывезти имущество из помещения и не пользоваться коммунальными услугами. Это будет свидетельствовать о том, что арендатор полностью перестал пользоваться помещением.

Если арендодатель откажется от расторжения договора аренды по соглашению сторон, то данный вопрос придется решать через суд. Возможны два варианта.

1. Расторгнуть договор аренды со ссылкой на форс-мажор и невозможность исполнения обязательств.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Но для этого придется доказать, что прекращение пользования помещением являлось форс-мажором, то есть это обстоятельство носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, то есть одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

ВС РФ указывал, что, если обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании ст. 416 и 417 ГК РФ.

2. Расторгнуть договор аренды со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ). То есть если в договоре аренды не заблокирована возможность расторгать договор в связи с существенным изменением обстоятельств, то этот вариант может помочь в вашей ситуации.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий:

  1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

  2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

  3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

  4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Таким образом, расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств не означает, что суд разрешит полностью не платить арендную плату за три месяца. Этот вопрос суд разрешит по своему усмотрению.

Возможность расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств допускает и ВС РФ (вопрос 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утв. Президиумом ВС РФ от 21.04.2020).