1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 45

В арендных спорах толковать условия договора необходимо с учетом позиций обеих сторон

Наша компания арендует помещение. По договору первый арендный платеж мы обязаны уплатить в течение пяти рабочих дней на основании счета, выставленного арендодателем после подписания акта приема-передачи помещения. Такой акт мы подписали. Арендодатель выставил счет. За прошедший месяц мы должны были внести указанный платеж, однако не сделали этого. Помещение подтопило, и мы решили отказаться от аренды. Арендодатель требует взыскать с нас убытки и достаточно высокую неустойку (она предусмотрена договором). Кроме того, он требует выплатить штраф в размере трех месячных оплат за то, что мы не предупредили о досрочном расторжении за три месяца (такой штраф предусмотрен договором). Можем ли мы в суде ссылаться на то, что не платили, так как помещением невозможно было пользоваться из-за неисправной сантехники? У нас есть заключение о подтоплении помещения, составленное одной консалтинговой компанией.

Решение суда сложно спрогнозировать, тем не менее у вас есть шансы.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). При этом ст. 612 ГК РФ, регулирующей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, прямо установлено, что арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества;

  • соразмерного уменьшения арендной платы;

  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

  • досрочного расторжения договора.

Вы утверждаете, что помещение было передано с неисправным сантехническим оборудованием, по причине этого после начала пользования имел место залив помещения, что сделало невозможным его дальнейшее использование и могло повлечь порчу принадлежащих вам товарных ценностей. При этом вы ссылаетесь на заключение, составленное консалтинговой компанией. С подобным доказательством могут возникнуть определенные сложности. Дело в том, что это заключение составлено в одностороннем порядке. Хотя, как представляется, суд должен рассмотреть его наряду с другими доказательствами.

Значение в рассматриваемом аспекте имеет, во-первых, акт приема-передачи помещения — было ли в нем указано на неисправность сантехники? А во-вторых, уведомляли ли вы арендодателя о подтоплении помещения, вызванном неисправной сантехникой.

В рассматриваемом аспекте важно учитывать разъяснения высшей судебной инстанции. Так, в соответствии с п. 5 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Как было отмечено ВС РФ, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Соответственно, если исходить из того, что вы реально не могли использовать помещение, обязанности по выплате арендной платы у вас не возникло. Если вы использовали помещение, но не весь срок, то сумма арендной платы должна быть снижена.

И в любом случае вы можете рассчитывать на снижение так называемой неустойки.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Соответственно, вам необходимо представить доказательства явной несоразмерности начисленных штрафных санкций.

Так, например, Арбитражный суд Московского округа вернул нижестоящим судам дело с похожими фактическими обстоятельствами на новое рассмотрение в связи с тем, что толкование судом условий договора аренды только с позиции арендодателя привело к тому, что с ответчика взыскали чрезмерные штрафы и пени. Они более чем в три раза превышают размер арендной платы в месяц (см. постановление АС Московского округа от 28.03.2019 № Ф05-3205/2019 по делу № А40-120936/2018).

Кроме того, в Определении ВС РФ от 28.06.2017 № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/2015 были сформулированы следующие выводы.

Договор аренды может предусматривать удержание арендодателем внесенной платы (аванса) при реализации права арендатора на одностороннее расторжение этой сделки. Имеется в виду реализация предусмотренного договором права на отказ от него. Такое условие допустимо и соответствует принципу свободы договора. Причем подобные суммы не рассматриваются как неустойка за нарушение обязательств (даже если они обозначены в договоре как «штраф»). По сути, это компенсационная мера, направленная на возмещение потерь арендодателя, связанных с досрочным прекращением договора. Поэтому к ней не применяются нормы ГК РФ, предусматривающие возможность снижения неустойки при ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Тем не менее при упомянутом удержании таких сумм арендодатель должен действовать разумно и добросовестно. В противном случае суд может снизить их при разрешении спора с арендатором. Иными словами, сумма должна быть соразмерна потерям другой стороны от досрочного прекращения договора и может быть снижена в случае несоразмерности.

Свежий номер
ЭЖ-Юрист №40 от 09.10.2019