1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 164

Нужно ли при взыскании доходов неосновательно обогатившегося лица вычесть из них его расходы, связанные с получением неосновательного обогащения?

Мне и еще шести лицам принадлежит на праве общей долевой собственности здание торгового центра. Год назад пятеро сособственников заключили договор на оказание услуг по управлению зданием, в том числе по сдаче помещений в аренду. По договору сособственникам выплачиваются полученные платежи пропорционально их доле за вычетом эксплуатационных, коммунальных расходов и вознаграждения. Я договор не подписывал, но когда управляющая компания нашла арендатора на все здание, возражать не стал. Я ожидал, что мне выплатят арендную плату. Однако этого не произошло. Я направил претензию с требованием выплатить мне мою часть арендной платы. Представитель УК в устной беседе сказал, что они в принципе согласны с моим требованием, но вычтут из причитающихся мне платежей понесенные ими расходы и вознаграждение, сославшись на то, что за решение о передаче им имущества в управление проголосовало более 50% сособственников.  Кто  прав в этой ситуации?

В соответствии со ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Данная статья регулирует отношения участников общей долевой собственности при распределении имущественных благ, приобретенных ими в результате использования общего имущества. Указанные правила действуют не только в отношении плодов и продукции, полученных ими при непосредственной хозяйственной эксплуатации объекта права общей собственности, но и при поступлении иных доходов от этого имущества, в том числе связанных с возмездной передачей его в пользование третьим лицам. При этом критерием распределения доходов при отсутствии на то специального соглашения является размер доли каждого из участников общей долевой собственности.

Если соглашения между вами и иными сособственниками о порядке пользования имуществом не было, в качестве критерия распределения доходов используется установленный в законе порядок — соразмерно доле каждого из участников общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, по правилам ч. 1 ст. 246 ГК РФ осуществляется по соглашению всех ее участников. В гражданском обороте действует правило: нельзя передать больше прав, чем имеешь сам. Таким образом, договор пяти сособственников с управляющей компанией о передаче ей управления помещениями торгового центра противоречил требованиям закона и принципам права. При этом он нарушил ваши права и законные интересы по владению и распоряжению, а также получению доходов от общего имущества пропорционально своей доле.

Доводы ответчика о правомерном распоряжении зданием торгового центра, основанные на том, что за распоряжение имуществом выступило более 50% участников собрания, нельзя назвать состоятельными.

Действительно, п. 1 ст. 181.2 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее 50% от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Вместе с тем данное правило спорные отношения (отношения, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности) не регулирует. Статьей 181.1 ГК РФ предусмотрено, что правила, предусмотренные главой 9.1 ГК РФ, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. А применительно к рассматриваемой ситуации правила ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривают иное — единогласное решение всех участников.

Управляющая компания не могла приобрести по договору на оказание услуг по управлению зданием каких-либо прав по управлению целиком зданием торгового центра, в том числе и права на сдачу помещений в аренду третьим лицам, поскольку у передающей стороны отсутствовало право распоряжения общей долевой собственностью. Таким образом, управляющую компанию следует квалифицировать в качестве лица, не управомоченного сдавать помещения торгового центра в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Согласно абз. 2 ст. 303 ГК РФ при возврате имущества из незаконного владения владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Таким образом, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить к неуправомоченному арендодателю также требование о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, но за вычетом произведенных арендодателем затрат (см. п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Похожее положение содержит и ст. 1107 ГК РФ. В пункте 1 данной статьи говорится, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. При этом у судов отсутствует четкое и единое понимание того, как данные нормы соотносятся между собой и с абз. 2 ст. 303 ГК РФ. Можно выделить три условных подхода.

При первом подходе специальной является норма ст. 1107 ГК РФ. Она не содержит правил об изъятии доходов, полученных неосновательно обогатившимся лицом, его расходов, связанных с получением неосновательного обогащения (см., например, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2017 № Ф02-2072/2017 по делу № А19-472/2016);

В соответствии со вторым подходом суд может учесть расходы, понесенные ответчиком, только в рамках рассмотрения встречного иска о возмещении произведенных им затрат на имущество, осуществление которых было необходимо (см., например, постановление АС Волго-Вятского округа от 13.02.2017 № Ф01-6246/2016, Ф01-117/2017 по делу № А43-31614/2015).

Согласно третьему подходу при расчете взыскиваемой истцом суммы неосновательного обогащения доходы ответчика должны быть уменьшены на сумму понесенных им расходов по содержанию имущества (см., например, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2017 № Ф02-2546/2017 по делу № А33-4833/2016).

Таким образом, сложно предсказать, как при рассмотрении вашего дела суд оценит доводы ответчика о том, что он понес расходы, связанные с эксплуатацией помещения. При этом с большой долей вероятности суд не будет взыскивать с вас (вычитать из причитающейся вам суммы полученных ответчиком доходов) оплату стоимости услуг общества по управлению помещениями торгового центра.