1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1252

Чтобы сумма, переданная на основании предварительного договора, гарантировала заключение основного договора, ее лучше назвать задатком

Наша компания планирует арендовать крупный земельный участок на длительный период. Собственник хочет, чтобы мы сразу же при заключении договора заплатили ему сумму арендных платежей за год. Мы согласны на такие условия, но нам потребуется время, чтобы собрать нужную сумму. Участок действительно очень интересный с точки зрения бизнеса (большой по площади, все в порядке с документами и один собственник), поэтому мы хотим «забронировать» его. Думаем над тем, чтобы заключить предварительный договор. Продавец не против, но при этом настаивает на том, чтобы сразу при заключении предварительного договора мы внесли сумму хотя бы за два месяца в счет будущих арендных платежей. Нас интересует вопрос: сможем ли мы вернуть деньги, если одна из сторон передумает заключать основной договор?

Споры о том, является ли действительным включенное в предварительный договор условие об оплате передаваемого имущества, выполняемых работ или услуг по основному договору, достаточно часто встречаются на практике. Закон прямо не запрещает включать в предварительный договор условия об оплате, и стороны, руководствуясь ст. 421 ГК РФ о свободе договора, включают такие условия в предварительный договор. Вот только суды, как правило, придерживаются позиции, что такие условия являются недействительными, а заключение предварительного договора порождает у сторон только обязанность заключить в дальнейшем другой (основной) договор.

Как говорит судебная практика, по правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Как еще в 2001 г. указал Президиум ВАС РФ в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“», предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Соответственно, обязательства по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть на этапе действия предварительного договора ввиду отсутствия в последнем собственно обязательства по передаче имущества (Определение ВАС РФ от 04.03.2010 № ВАС-704/10 по делу № А35-3474/2009).

Такой подход встречается при рассмотрении судебных споров и на сегодняшний день (см., например, Определение Верховного суда РФ от 01.07.2015 № 301-ЭС15-9442 по делу № А31-6392/2014, постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011).

Иными словами, единственным обязательством стороны по предварительному договору является обязанность заключить основной договор. Это значит, что условия, предусматривающие любые другие обязательства, в том числе условие о передаче денег в счет оплаты будущего основного договора, суд может признать недействительными. В этом случае сторона, передавшая деньги во исполнение условий предварительного договора, сможет потребовать вернуть их (в случае если основной договор так и не будет заключен).

Но надо отметить, что решение вопроса о судьбе переданных по предварительному договору денег во многом зависит от квалификации условия об их передаче. Например, стороны могут прописать в договоре, что переданную сумму они считают задатком. Действительно ли условие о задатке, включенное в предварительный договор?

В отношении задатка до недавнего времени суды придерживались такой же логики, что приведена выше. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. При этом ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, задаток не может обеспечивать исполнение обязательств по предварительному договору, потому что предварительный договор не содержит денежных обязательств сторон (постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583). А это значит, что оснований оставить задаток у себя у стороны, получившей его на основании предварительного договора, даже если потенциальный контрагент отказался от заключения основного договора, нет (п. 2. ст. 381 ГК РФ).

Суды активно применяли этот подход на практике (см., например, постановления АС Уральского округа от 29.01.2015 № Ф09-8946/14 по делу № А47-800/2014, Московского округа от 22.12.2014 № Ф05-13735/2014 по делу № А40-178288/13).

Но с 1 июня 2015 г. правовое регулирование изменилось: в ст. 380 ГК РФ появился п. 4, в котором прямо прописано, что, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. На сегодняшний день уже есть судебная практика, в которой суды, руководствуясь новой нормой, признают условие о задатке в предварительном договоре действительным (постановление АС Уральского округа от 15.02.2016 № Ф09-11310/15 по делу № А50-2806/2015) и взыскивают его со стороны, отказавшейся от заключения основного договора.

Таким образом, включив в предварительный договор условие о задатке, обе стороны рискуют тем, что в случае незаключения основного договора по вине кого-то из них с виновной стороны взыщут сумму задатка (если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 318 ГК РФ)). Если же в договоре оставить условие о предварительной оплате, не называя эту сумму задатком, суды с большой долей вероятности признают такое условие недействительным.

К сведению

С 1 июня 2015 г. в ГК РФ также действуют ст. 381.1 и 381.2, регулирующие такой способ обеспечения обязательств, как обеспечительный платеж. В частности, обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Полноценная практика по применению этих норм пока не сложилась, однако есть основания полагать, что условие об обеспечительном платеже в предварительном договоре суды будут признавать действительным.