1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 848

Продажа недвижимости в 2016 г.

Дом с участком куплен по договору купли-продажи в декабре 2015 г. за 900 000 руб. Сейчас из-за возникших непредвиденных обстоятельств он будет продан за ту же сумму. Его кадастровая стоимость намного выше, чем продажная стоимость. Как будет исчисляться НДФЛ и каков будет размер налога?

С 1 января 2016 г. вступила в силу ст. 217.1 НК РФ, установившая новый порядок обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости (введена Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Из пункта 5 этой статьи следует, что в целях налогообложения продажная стоимость недвижимости должна сравниваться с ее кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если продажная стоимость оказывается меньше этой величины, доход от продажи недвижимости в целях исчисления НДФЛ принимается равным этой величине.

Пунктом 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ установлено, что положения ст. 217.1 НК РФ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. Поэтому, если недвижимость приобретена в собственность до 1 января 2016 г., налогообложение доходов от ее продажи осуществляется в порядке, действовавшем до вступления в силу ст. 217.1 НК РФ (письма Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/1898, от 20.01.2016 № 03-04-05/1581, от 30.11.2015 № 03-04-05/69388).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является свидетельство о государственной регистрации права (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», письмо Минфина России от 19.11.2015 № 03-04-05/67065).

Из текста вопроса следует, что дом с участком был куплен в декабре 2015 г. При этом не указано, когда было оформлено право собственности на него. В связи с этим возможны следующие варианты.

Дом оформлен в собственность в 2015 г.

Если регистрация права собственности на дом и на участок произошла в декабре 2015 г. (дата регистрации указывается в свидетельстве о регистрации права собственности), при их продаже применяются правила исчисления НДФЛ, действовавшие до 1 января 2016 г. То есть доходом в целях налогообложения будет продажная стоимость дома с участком независимо от того, больше она или меньше кадастровой стоимости.

При этом можно заявить имущественный вычет при продаже имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Он предоставляется в размере доходов, полученных от продажи недвижимости, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо этого вычета доход от продажи недвижимости можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Из текста вопроса следует, что дом с участком был куплен за 900 000 руб. и продается за эту же цену. Следовательно, налоговая база по НДФЛ при такой продаже будет равна нулю независимо от того, какой из вариантов применения вычета будет выбран.

Дом оформлен в собственность в 2016 г.

Если договор купли-продажи дома был заключен в декабре 2015 г., а регистрация права собственности на него произошла уже в 2016 г., в целях налогообложения последующей продажи этого дома с участком применяются положения ст. 217.1 НК РФ.

Допустим, кадастровая стоимость дома с участком по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 2,5 млн руб. Он продан за 900 000 руб. Следовательно, исходя из положений п. 5 ст. 217.1 НК РФ доход от продажи в целях налогообложения составит 1,75 млн руб. (2,5 млн руб. × 0,7).

Этот доход можно уменьшить на имущественный вычет в размере полученных доходов от продажи недвижимости, но не более 1 млн руб., или на сумму расходов, связанных с ее приобретением. В данном случае и та, и другая сумма составляют 900 000 руб.

Таким образом, налоговая база по НДФЛ составит 850 000 руб. (1,75 млн руб. – 900 000 руб.), а сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, — 110 500 руб. (850 000 руб. × 13%).