1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2061

Чтобы защитить свой земельный участок и строения на нем от нарушений со стороны соседа, нужно доказать наличие прав на участок и строения, а также факт причинения препятствий соседом

Нашей компании принадлежит офисное здание и земельный участок под ним. На соседнем участке недавно построили здание, у которого есть навес. Причем он расположен таким образом, что практически свисает на наш участок. В результате в сезон дождей вся вода с навеса льется на наш участок, а в снежную погоду к нам периодически сходит лавина из снега. Каким-то образом договориться с соседями не получилось — ничего менять они не собираются. Можем ли мы обратиться в суд за разрешением этой проблемы и каковы шансы на удачный итог?

В суд необходимо обращаться с иском об устранении препятствий в праве пользования (негаторный иск). Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Однако, обращась в суд за защитой, компания должна учесть ряд важных нюансов, которые могут повлиять на исход спора.

Как указано в п. 45 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22), в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Таким образом, чтобы устранить нарушения со стороны ответчика, истцу необходимо будет доказать наличие следующих обстоятельств.

Во-первых, у истца должно быть право собственности или иное вещное право на объект, которым он не имеет возможности нормально пользоваться по вине ответчика. В частности, если речь идет о препятствии в пользовании земельным участком, то важно, чтобы у этого земельного участка были определены границы. Как следует из логики судов, если границы участка не установлены, то нельзя достоверно определить, касалось ли нарушение именно участка истца (см., например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу № А41-67850/13).

Во-вторых, истец должен доказать, что ему на самом деле мешают осуществлять права собственника или иного титульного владельца. В качестве примера похожего нарушения можно привести дело № А04-1770/2013. В этом деле на соседних земельных участках размещались торговый центр и закусочная. После реконструкции закусочной у нее появился навес, который свисал над соседним участком на 17 кв.м. Тут необходимо уточнить, что навес был временным и не являлся капитальным строением. Владелец соседнего земельного участка, над которым нависал навес, обратился в суд с негаторным иском, требуя освободить свой земельный участок от нависающей над ним временной кровли соседней закусочной. В итоге суды всех инстанций, включая коллегию судей ВАС РФ, пришли к выводу, что нависание кровли временного павильона закусочной над соседним участком нарушает права его владельца и удовлетворили иск (Определение ВАС РФ от 18.06.2014 № ВАС‑7400/14).

Но есть и другие примеры. Так, в частности, в одном деле истец обратился с негаторным иском, поскольку временный павильон ответчика полностью перекрывал одно из окон его кафе. Первая инстанция иск удовлетворила, а вот апелляция и кассация встали на сторону ответчика, потому что в техническом паспорте на кафе отстутствовали сведения о наличии спорного оконного проема (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.06.2015 № Ф03-1942/2015 по делу № А59-1493/2014). Иными словами, для победы в споре крайне важно, чтобы все документы на здание и на участок у компании были в порядке.

И наконец, третье условие для удовлетворения негаторного иска: истец должен доказать, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Наглядным примером такой ситуации является дело № А19-14901/2012, в котором ответчик передал часть арендованного им участка в субаренду другому лицу и не имел никакого отношения к конструкциям, возводимым субарендатором на этом участке, которые мешали истцу. Поэтому, прежде чем вступать в процесс, вам необходимо убедиться, что лицо, к которому компания обращается с иском, на самом деле является нарушителем, а не просто собственником участка или здания и даже не знает о возведении навеса.

Что касается конкретных мер, которые суд может обязать предпринять нарушителя, то в п. 47 Постановления № 10/22 указано, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца. Причем здесь есть важный нюанс: истец должен обосновать способ, которым ответчик должен устранить препятствия, нарушающие права собственника или иного титульного владельца (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.09.2015 № Ф09-5025/15 по делу № А76-20844/2014). Поэтому при подаче иска компании стоит задуматься над способом, которым ответчик может устранить проблему со сходом снега и сливом дождевой воды — например, оборудовать снегозадержателями и водостоками,— а не требовать сноса всей конструкции. В противном случае велика вероятность того, что суд откажет в иске, посчитав предложенный способ избыточной мерой.

К сведению

Для удовлетворения негаторного иска необходимо, чтобы собственник или владелец объекта не имел возможности пользоваться им по вине ответчика. Отсюда вытекает важный практический вывод: если препятствие возникло до того, как истец приобрел свои права на объект, и истец знал об этом препятствии, то суды с большой вероятностью в удовлетворении иска откажут (см., например, Определение ВС РФ от 29.09.2015 № 310­ЭС15­11680 по делу № А08­8823/2012).