1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 6807

Иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск не противоречат друг другу, а соотносятся как предмет и основание одного требования

Наш сосед построил на своем земельном участке здание таким образом, что теперь прямо напротив наших окон стоит огромная каменная стена. Экспертизу мы не проводили, но нарушение СНиПов очевидно — трехэтажное здание стоит фактически в метре от межи. Мы собираемся обращаться в суд, и в связи с этим возник вопрос: как соотносятся между собой иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск? Какой из исков мы должны подавать в нашем случае?

Прежде всего важно понимать, что иск о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) нельзя отнести ни к виндикационным (ст. 302 ГК РФ), ни к негаторным (ст. 304 ГК РФ) искам. Да и само по себе требование о сносе самовольной постройки в материальном смысле иском не является.

Иск в материальном смысле характеризуют предмет (материально-правовое требование истца к ответчику) и основание (обстоятельства, на которых истец основывает свои требования).

Сама по себе ст. 222 ГК РФ полноценного основания для сноса не дает. В этой статье есть предмет иска — требование о сносе постройки. А что касается основания, то здесь указана только его начальная составляющая — истец заявляет требование о сносе, потому что постройка самовольная. Самовольной постройка является потому, что соответствует одному из признаков, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ (постройка создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведена без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил). Соответственно, дальше встает вопрос: какому из перечисленных признаков самовольной постройки соответствует здание и какие интересы заявителя это нарушает?

Если речь идет о собственнике здания, размещенного на соседнем участке, то интерес этого собственника заключается в том, что постройка нарушает его права. Соответственно, основанием иска будет нарушение этих прав. При этом заявителями требований о сносе может быть не только частное лицо, но и муниципалитет, и даже прокурор. Основание требований муниципалитета или прокурора — защита публичного интереса. Муниципалитет контролирует застройку в районе и не давал разрешения на строительство, а прокурор может заявить требование, если постройка и вовсе угрожает жизни и здоровью граждан. И во всех случаях основание требований будет разным.

Иными словами, в материальном смысле основание иска о сносе самовольной постройки формируется извне. В этом смысле нельзя противопоставлять ст. 222 и 304 ГК РФ. Статья 222 ГК РФ является инструментом для защиты прав, когда возникают основания, предусмотренные ст. 304 ГК РФ. Наиболее наглядный пример: если кто-то построил объект на чужом земельном участке, не получив разрешения собственника участка на строительство этого объекта, то собственник земельного участка подает негаторный иск о сносе самовольной постройки. Этот иск собственник обосновывает одновременно и ст. 304, и ст. 222 ГК РФ.

Соответственно, в ситуации, когда сосед построил свое здание с нарушениями градостроительных норм и правил, работает ст. 222 ГК РФ со специальным основанием — нарушением прав собственника, не связанных с лишением его владения, и применяется негаторный иск. Здесь нет противоречия — иск о сносе (ст. 222 ГК РФ) обусловлен нарушением прав собственника (ст. 304 ГК РФ).

Несколько лет назад на вопрос о соотношении иска о сносе самовольной постройки и негаторного иска ответил Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». В этом пункте речь шла о том, кто вправе требовать сноса самовольной постройки. Президиум ВАС РФ указал, что наряду с собственником и законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, правом требовать сноса самовольной постройки обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

В качестве примера из судебной практики можно привести постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу № А03-633/2007. В этом деле собственник одного земельного участка и возведенного на нем здания обратился с требованием о сносе возведенного на соседнем участке здания автосалона. Свои требования он обосновал тем, что автосалон был построен с нарушением СНиПа «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Исков было два. Первый — о признании недействительным разрешения на строительство автосалона. Поскольку здание действительно было построено с нарушением противопожарных требований, суд сделал вывод об отсутствии оснований для выдачи разрешения на строительство автосалона и удовлетворил иск (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 № Ф04-4938/2009(12816-А03-29) по делу № А03-2373/2007). Затем, получив подтверждение незаконности соседской постройки, истец снова обратился в суд, теперь уже с требованием об устранении препятствий в пользовании его имуществом путем сноса соседского автосалона. Суд требование о сносе удовлетворил.

По сути, ст. 222 ГК РФ представляет собой инструмент, которым может воспользоваться лицо, чьи права нарушены возведением самовольной постройки. Заявляя исковые требования, гораздо важнее не ссылаться на кокретные нормы, а правильно сформулировать предмет (требование снести постройку) и основание (потому что она мешает собственнику соседнего здания нормально своим зданием пользоваться). Как указал Пленум ВС РФ в п. 9 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Иными словами, правовую квалификацию требований осуществляет суд. Задача истца при этом заключается не в том, чтобы выбрать между ст. 222 и 304 ГК РФ, а правильно сформулировать свое требование.