1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 698

Если договор купли-продажи квартиры признан недействительным

В 2014 г. я продал квартиру, задекларировал полученный доход и уплатил с него налог. В 2015 г. уже после уплаты налога сделка купли-продажи недвижимости была признана судом недействительной. По решению суда покупатель вернул мне квартиру.  Могу ли я вернуть уплаченный в бюджет налог  на доходы физических лиц?

Минфин России в письме от 27.06.2011 № 03-04-05/7-450 разъяснил, что, вынося решение, суд лишь подтверждает, что сделка недействительна, то есть официально констатирует уже существующий факт. И поскольку она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), доходы, полученные от продажи квартиры, возвращенной налогоплательщику в связи с признанием договора недействительным, не подлежат обложению НДФЛ.

Но продавец уже уплатил с этого дохода налог. Возникает вопрос: каким образом он может скорректировать свои налоговые обязательства по НДФЛ и вернуть налог?

В пункте 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г. (далее — Обзор), указано следующее.

Глава 23 НК РФ не содержит специальных правил корректировки налоговой базы в подобных случаях. Однако возникновение обязанности по уплате налога связывается Налоговым кодексом с наличием объекта налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ). По НДФЛ им является экономическая выгода (доход), полученная налогоплательщиком (ст. 41, 209 НК РФ). Если продавец вернул вырученные от продажи деньги покупателю, он утратил экономическую выгоду от реализации имущества, что свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения. А принимая во внимание, что иной порядок уточнения налоговой базы в данном случае не предусмотрен, налогоплательщик вправе подать уточненную налоговую декларацию, в которой может пересчитать подлежащую к уплате сумму налога, исключив ранее задекларированный доход от реализации.

Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что продавец в 2015 г. может подать уточненную налоговую декларацию по НДФЛ за 2014 г., исключив в ней из состава доходов суммы, полученные от реализации квартиры. Но сделать это он может только после того, как вернет деньги покупателю. Если же сделка признана недействительной, но деньги не возвращены, оснований для корректировки налоговой базы по НДФЛ за 2014 г. у него нет. Президиум Верховного суда РФ отметил, что до момента возврата соответствующих сумм контрагенту отражение гражданином в налоговой декларации полученного по недействительной сделке дохода обязательно.

В Обзоре также указано, что возврат (зачет) излишне уплаченного гражданином налога осуществляется на основании его заявления. Подать заявление нужно до истечения трех лет после признания сделки недействительной и возврата денежных средств контрагенту (покупателю), поскольку именно с совокупностью этих обстоятельств связывается излишний характер уплаченных в бюджет сумм.