1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 166

Рента: возможные разногласия

В 2000 г. по договору пожизненного содержания с иждивением была безвозмездно передана двухкомнатная квартира, которая принадлежала двоим получателям ренты на праве совместной собственности. В 2005 г. один получатель скончался. 1. Обязан ли плательщик ренты оплачивать счета за телефон, электричество (как не коммунальные услуги), если в договоре написано, что плательщик представляет получателям право постоянного безвозмездного пользования и проживания в квартире, при этом оплата жилья и коммунальных услуг - за счет плательщика ренты? 2. Вправе ли получатель ренты в судебном порядке требовать увеличения объема содержания или расторгнуть договор? В последнем случае вся квартира или только половина квартиры будет возвращена получателю ренты? 3. Вправе ли плательщик зарегистрироваться (прописаться) в квартире без согласия получателя и сдавать половину квартиры внаем?

Отношения ренты и пожизненного содержания с иждивением установлены гл. 33 ГК РФ.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Разновидностью отношений ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ), условия которого определяются соответствующим договором с установленными законом ограничениями.

В свою очередь, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Как следует из приведенной нормы, по договору пожизненного содержания с иждивением право собственности на имущество переходит к плательщику ренты, который тем не менее вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК РФ).

Учитывая изложенное, ответы на вопросы будут следующими.

1. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрено: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за получателем ренты, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ) и т.п. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Данные обязанности плательщика ренты устанавливаются вне зависимости от того, сохраняется ли за получателем (получателями) ренты право пользования жилым помещением.

Таким образом, плательщик ренты обязан оплачивать счета за телефон и электричество, если это предусмотрено договором.

Понятие платы за жилье и коммунальные услуги содержится в ст. 154 ЖК РФ.

Так, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя (п. 2 ст. 154 ЖК РФ):

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги, которая также включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление и теплоснабжение (п. 4 ст. 154 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае обязанность плательщика ренты оплачивать услуги электроснабжения прямо установлена договором (в составе платы за коммунальные услуги).

Поскольку плата за телефон в ст. 154 ЖК РФ не упоминается, относить ее в состав платы за жилищно-коммунальные услуги оснований нет.

Одновременно следует учитывать, что при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ). По нашему мнению, данный принцип позволяет отнести телефонные услуги в состав потребностей гражданина в жилище, предусмотренных п. 1 ст. 602 ГК РФ.

А при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на установленных законом условиях (п. 2 ст. 605 ГК РФ).

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Кроме того, таким договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом, и подлежит увеличению с увеличением МРОТ (ст. 318 ГК РФ).

С 1 сентября 2007 г. МРОТ установлен в размере 2300 руб. в месяц (см. ст. 1 Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда», ст. 1 Федерального закона от 20.04.2007 № 54-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О минимальном размере оплаты труда» и другие законодательные акты Российской Федерации»).

Поэтому получатель ренты вправе требовать увеличения объема содержания до 4600 руб. в месяц.

Нарушение этого правила будет считаться существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств по договору, что дает получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на установленных законом условиях (п. 2 ст. 605 ГК РФ). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Если договор пожизненного содержания с иждивением заключен в отношении нескольких получателей ренты, то по общему правилу их доли в праве на получение ренты считаются равными (п. 2 ст. 596, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 596, п. 2 ст. 601 ГК РФ в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное. А само обязательство выплаты ренты прекращается лишь в случае смерти последнего получателя ренты.

Таким образом, в случае наступления последствий, предусмотренных п. 2 ст. 605 ГК РФ, плательщик ренты обязан возвратить получателю ренты всю квартиру целиком.

3. Как указывалось выше, в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты по общему правилу переходит к пережившим его получателям ренты (п. 2 ст. 596, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

В силу действия ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Тем самым, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации плательщик ренты не вправе зарегистрироваться в квартире и/или сдавать половину квартиры внаем без согласия получателя ренты.