Наличие в договоре долевого строительства условия о финансировании за счет денежных средств, которые поступят от продажи объекта долевого строительства, позволяет отнести его к сделкам, совершенным под условием. В этом случае у застройщика возникает риск не получить финансирование в полном объеме, особенно если дольщик будет преднамеренно препятствовать продаже объекта долевого строительства.
Конечно, недобросовестное поведение дольщика можно попытаться доказать в судебном порядке, но это повлечет у застройщика дополнительные затраты времени и средств, поскольку обязанность доказывания лежит на нем.
Для того чтобы защитить свои интересы, застройщику желательно при заключении договора долевого строительства наложить обременение на право пользования и распоряжения объектом долевого строительства. В качестве обеспечения можно воспользоваться залогом имущества и доли в праве собственности на общее имущество, которые будут приобретены в будущем по договору долевого строительства. По правилам залога залогодатель не вправе без согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога (ст. 334 ГК РФ).
Следовательно, письменное согласие застройщика может снизить риск застройщика и позволить ему участвовать в судьбе объекта долевого строительства после оформления в собственность дольщика. Кроме того, он сможет контролировать процесс погашения задолженности дольщика по финансированию строительства за счет денежных средств, которые поступят от продажи объекта долевого строительства.
Теперь по вопросу оформления этого залога. Законодательство допускает оформление залога либо отдельным договором, либо в договоре долевого строительства с обязательной государственной регистрацией. При этом в договорах должны соблюдаться все существенные условия, установленные для залога положениями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Несоответствие договоров этим требованиям может повлечь отказ регистрирующего органа в их государственной регистрации.
Такой вывод подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Уральского округа признал незаконной регистрацию обременения при оформлении права собственности на объект долевого строительства, ссылаясь на отсутствие в договоре долевого строительства условий о залоге недвижимого имущества при рассрочке уплаты финансирования (Постановление от 15.08.2005 N Ф09-2545/05-С4).
Таким образом, в интересах застройщика можно установить обременение в отношении прав дольщика по распоряжению объектом долевого строительства с использованием права на предварительное согласие.