1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3367

Если срок аренды определить невозможно, то договор считается заключенным на неопределенный срок

Наша компания арендовала у контрагента нежилое помещение под торговую точку. Срок действия договора был определен начальной и конечной датами. Когда за три месяца до даты окончания договора мы поняли, что магазин не окупается, решили освободить помещение и отказаться от его аренды. Поскольку отношения с арендодателем были дружеские, акт приема-передачи не оформили. Однако арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с нашей компании арендной платы за три месяца и пеней за просрочку платежа и выиграл дело. Уже после этого мы обнаружили, что в договоре была допущена опечатка, в результате которой дата окончания договора оказалась ранее даты начала его действия — перепутали год. Теперь думаем, за какой же период нужно исчислять пени и можно ли оспорить судебное решение по этому основанию?

По нашему мнению, в рас­сматриваемой ситуации у арендатора мало шансов на успех в случае оспаривания судебного решения о взыскании арендной платы и пеней.

Дело в том, что и закон, и судебная практика гласят: арендную плату следует вносить вплоть до прекращения договорных отношений сторон. Этот момент определяется датой передачи предмета договора арендатором арендодателю. Разумеется, факт передачи необходимо подтвердить. Если доказательств возврата имущества арендодателю у арендатора нет, значит, свои обязательства он не выполнил и обязан вносить арендную плату. В некоторых случаях — даже по истечении установленного в договоре срока.

Договоров с отрицательным сроком в российском праве не бывает

Прежде всего, необходимо обратиться к ст. 431 ГК РФ «Толкование договора». При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если эти правила не позволяют определить содержание догово­ра, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Очевидно, что, заключая договор аренды, стороны не имели в виду установление отрицательного срока, который вообще не предусмотрен гражданским законодательством. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). При отрицательном сроке действия договора никакие права и обязанности не могут быть установлены. Сделка, заключенная с таким сроком, не имеет ни экономического, ни юридического смысла, поэтому ясно, что в данной ситуации при заключении договора была допущена опечатка.

Суд с учетом смысла договора в целом будет устанавливать (и, вероятно, уже установил при решении вопроса о взыскании долга) срок действия договора, который имели в виду стороны при его заключении.

Отметим, что условие о сроке аренды не относится к существенным условиям договора аренды, без согласования которого договор считается незаключенным. Поэтому в случае невозможности установить продолжительность срока аренды исходя из буквальной формулировки положений догово­ра его следует считать заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ, постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 № А13-1928/2006-04). При этом подобный вывод не спас бы положение арендатора, поскольку о расторжении договора в одностороннем порядке в этом случае ему пришлось бы сообщить арендодателю за те же три месяца. Хотя договором может быть установлен иной срок для предупреж­дения о прекращении договора аренды, заключенного на неоп­ределенный срок, но в заданном вопросе о таком условии ничего не сказано.

Вносить арендную плату необходимо вплоть до момента возврата имущества

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату не ставится в зависимость от фактичес­кого использования арендатором помещения (при отсутствии недостатков арендованного имущества). Арендодатель вправе потребовать от контрагента внесения арендной платы до момента возврата имущества (ч. 2 ст. 622 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации арендатор не уведомил арендодателя о намерении прекратить договор аренды, поэтому он обязан уплатить арендную плату за весь период действия договора. Гражданский кодекс РФ не предъявляет особых требований к форме уведомления о предстоящем прекращении договора аренды и способе его направления. Поэтому оно может быть направлено по почте, передано стороне договора лично и т.д. Главное, чтобы у стороны, решившей досрочно расторгнуть договор аренды, имелось доказательство направления контрагенту такого уведомления. Им может быть подлинник почтовой квитанции и ксерокопия оборотной стороны уведомления о вручении почтового отправления (постановление ФАС Поволжского округа от 08.08.2012 по делу № А57-7959/2011).

Доказать факт возврата арендованного имущества также необходимо документально, поскольку с этого момента прекратится обязанность по внесению арендной платы. Самый распространенный способ доказать возврат — тот самый акт приема-передачи, который компании «по дружбе» решили не подписывать (Определение ВАС РФ от 22.11.2011 № ВАС-13707/11 по делу № ­А40-133123/10-60-849). Но можно пойти и от обратного — подтвердить, что помещением пользовались иные лица и такой возможности у арендатора уже не было (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу № ­А56-41448/2008, Волго-Вятского округа от 30.11.2011 по делу № А17-6083/2010).

к сведению

В заданном вопросе не раскрыт один существенный момент — на какой срок изначально был заключен договор аренды недвижимости и прошел ли он государственную регистрацию, как того требует ст. 609 ГК РФ, если срок аренды был равен или превышал один год. Дело в том, что досрочное расторжение договора, форма которого требует осуществления государственной регистрации, осуществляется на основании соглашения сторон, к форме которого предъявляются аналогичные требования (ч. 1 ст. 450, ч. 1 ст. 452, ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Соответственно, если договор был зарегистрирован в установленном порядке, то расторгнуть его досрочно, просто вернув помещение арендодателю, нельзя — требуется соответствующее соглашение, прошедшее государственную регистрацию.

Неопределенность существует лишь в отношении договоров, заключенных 1, 2 и 3 марта 2013 г., поскольку правило о государственной регистрации сделок по аренде недвижимости сначала было отменено с 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), а затем восстановлено, но лишь с 4 марта 2013 г. (Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»). Представляется, что соглашение о досрочном растор­жении договора аренды недвижимости, заключенного на срок год и более, допускается без государственной регистрации, если сам договор был заключен 1, 2 или 3 марта 2013 г. Однако официальных разъяснений по этому вопросу до сих пор нет.