1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 3325

Временные границы влияют на размер неучтенного земельного участка

Наше общество обратилось в администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок по ст. 36 Земельного кодекса РФ. Однако администрация выдала нам схему расположения земельного участка, на которой его размер на десять соток меньше фактически используемого нами. Уменьшение размера участка чиновники обосновывают тем, что существуют временные границы другого формируемого земельного участка. Права на смежный участок еще не зарегистрированы. Получается, что часть нашего участка де факто используется нами, а де юре находится в составе другого земельного участка. Права ли администрация? Ведь временные границы не являются кадастровыми.

Из вопроса следует, что используемый земельный участок не прошел государственный кадастровый учет или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о нем, необходимые для выдачи кадастрового паспорта. Ведь только в этом случае в силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Обратите внимание: заявитель за свой счет должен обеспечить выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ.

Действительно, в названном пункте Земельного кодекса РФ установлено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, но с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исходя из этого чиновники подготовили схему расположения земельного участка с учетом временных границ смежного участка правомерно, поскольку установили наложение проектируемых границ вашего участка на временные границы смежного. Этого факта вполне достаточно. И не важно, какие границы смежного участка отражены в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) — временные или постоянные.

Законодательство допускает внесение в ГКН сведений о земельном участке, имеющих временный характер (ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон о ГКН). Данные сведения нужны для проведения кадастровых работ и государственной регистрации прав и утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если государственная регистрация права на земельный участок не осуществлена по истечении двух лет со дня его постановки на учет, регистратор исключает такие сведения из ГКН (ч. 4 ст. 24 Закона о ГКН).

Орган кадастрового учета обязан принять решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер (п. 4 ч. 2 ст. 27 Закона о ГКН). Таким образом, наличие временных сведений о границах земельного участка, отраженных в ГКН, будет основанием для отказа территориального управления Росреестра в осуществлении кадастрового учета заявителю, подавшему межевой план с проектируемыми границами, которые наложились на уже существующие. Пусть даже они не являются кадастровыми (ч. 9 ст. 4 Закона о ГКН).

Как уже отмечалось, в силу п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления готовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, который предоставляет территориальное управление Росреестра на основании сведений ГКН. В плане отражены как постоянные, так и временные границы смежных земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет. Временные границы — это своеобразный иммунитет от посягательств третьих лиц сроком на два года для того, чтобы можно было завершить оформление прав на земельный участок (ч. 4 ст. 24 Закона о ГКН). И муниципалитет, утвердив схему без учета временных границ, заведомо нарушил бы права и законные интересы третьего лица, уже оформляющего права на часть спорного земельного участка.

Бывает, что заявители, не дождавшись от администраций схем расположения земельных участков, готовят их сами, прибегая к услугам соответствующих организаций, а затем обращаются в органы местного самоуправления с заявлениями о согласовании этих схем. Однако при обнаружении наложения границ проектируемого участка на границы смежных участков администрация откажет в согласовании. Отказ не будет противоречить ч. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Сказанное подтверждается и судебной практикой. В частности, ВАС РФ, рассматривая аналогичный спор между фирмой и департаментом имущественных отношений одного из городов России, высказал мнение, что наличие в ГКН сведений о другом земельном участке, пусть даже носящих временный характер, является препятствием для реализации права на формирование земельного участка, если формируемый участок пересекает границы уже существующего (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 № 2420/11).

судебное решение

аргументы Президиума ВАС РФ

Согласно одному из принципов ведения государственного кадастра недвижимости (п. 9 ст. 4 Закона о ГКН) сведения, которые носят временный характер и внесены в кадастр недвижимости, до утраты ими в установленном названным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Статья 25 Закона о ГКН в качестве особенности осуществления кадастрового учета земельного участка предусматривает, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о нем при постановке на учет носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня госрегистрации права на образованный объект недвижимости. В течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости такие сведения могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости по заявлению собственника (собственников) объектов недвижимости (ст. 24 Закона о ГКН).

В силу подп. 4 п. 2 ст. 27 Закона о ГКН орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер.

Системное толкование приведенных положений позволяет прийти к заключению об ошибочности выводов судов о том, что наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:09 02 05:3198 и 55:36:09 02 05:3199 не является препятствием для реализации права фирмы на формирование испрашиваемого земельного участка для использования принадлежащего ему объекта недвижимости в границах согласно схеме, изготовленной обществом «Земля и право».

Фирма и общество претендуют на один и тот же земельный участок, ссылаясь на то, что он необходим для эксплуатации находящихся у них в собственности объектов недвижимости. Поскольку между ними возник спор относительно границ земельного участка и его площади, до разрешения спора по существу не может быть принято законное и обоснованное решение по заявленным фирмой требованиям о признании незаконным решения департамента об отказе в утверждении схемы размещения земельного участка.