1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать

Пока у квартиры нет собственника

Я — законный наследник квартиры, в отношении которой было принято решение об изъятии в связи с передачей земли муниципалитету на основании ст. 32 Жилищного кодекса РФ еще до открытия наследства. Свидетельство о праве на наследство будет выдано только через полгода. Могу ли я до его получения вести с представителями муниципалитета переговоры об условиях выкупа квартиры и подписать соглашение об этом?

Стороной правоотношений, возникающих при выкупе жилого помещения в связи изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является собственник жилья. Вы же станете собственником только после получения свидетельства о праве собственности, которое вам выдадут на основании свидетельства о праве на наследство. До этого момента вы не можете не только заключать какие-либо сделки в отношении квартиры, но и вести переговоры об их условиях. Однако выход из создавшейся ситуации есть.

Статья 1173 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность установления доверительного управления наследственным имуществом. Согласно названной норме, если в составе наследства имеется имущество, требующее управления (предприятие, доли в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права ит. п.), нотариус в соответствии со ст. 1026 ГК РФ в качестве учредителя заключает договор доверительного управления этим имуществом.

Необходимость заключения соглашения о выкупе жилого помещения на основании ст. 32 ЖК РФ дает основание относить квартиру к имуществу, которое требует управления. Следует учитывать, что ст. 1173 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня наследственного имущества, в отношении которого устанавливается доверительное управление, а необходимое условие — нуждаемость в управлении — в данном случае налицо.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять такое управление в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ). В данном случае управление должно осуществляться только в интересах выгодоприобретателя-наследника.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

В данном случае в договоре доверительного управления необходимо, в частности, отразить, что доверительный управляющий имеет право совершать сделки, необходимые для реализации права собственника, предусмотренные ст.35 ЖК РФ: по отчуждению изымаемой квартиры и приобретению другой квартиры за счет средств, полученных при выкупе.

Договор доверительного управления может быть как возмездным, так и безвозмездным. При этом управляющий имеет право на возмещение произведенных им необходимых расходов.

По общему правилу доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Однако, если такое управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (как в данном случае), доверительным управляющим может быть дееспособный гражданин, не являющийся предпринимателем.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки на основании ст. 1022 ГК РФ, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Не может быть доверительным управляющим выгодоприобретатель (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). Поэтому наследник, являющийся выгодоприобретателем, не может стать управляющим.

Для учреждения доверительного управления в отношении квартиры вам необходимо обратиться с заявлением к нотариусу, предложив при этом кандидатуру доверительного управляющего.

Сумма:
%