1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 2388

Арендуем офисное здание у граждан

Организация арендует офисное здание, принадлежащее на праве общей собственности трем физическим лицам. В договоре аренды поименованы все собственники, арендная плата полностью перечисляется на банковский счет одного из граждан. Как распределяется доход между собственниками здания в дальнейшем, нам не известно. Является ли в таком случае организация налоговым агентом по НДФЛ? Нужно ли удерживать налог, или достаточно сообщить о невозможности удержания НДФЛ в налоговую инспекцию, в отношении кого представлять такие сведения — всех собственников здания или только физического лица, которому непосредственно перечисляются денежные средства?

Полагаем, что в сложившейся ситуации обязанностей налогового агента у компании не возникает, а значит, не нужно ни удерживать НДФЛ при выплате арендной платы, ни подавать в инспекцию сведения о невозможности удержания налога. Объясним почему.

Агент или не агент?

Порядок исполнения организацией обязанностей налогового агента установлен ст. 226 НК РФ. В этой статье сказано, что организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога. То есть обязанность по исчислению и удержанию налога возникает только в том случае, если организация выплачивает конкретную сумму дохода конкретному физическому лицу по определенному основанию, иначе говоря, если доходы персонифицированы.

Косвенно такую позицию подтверждают и чиновники. Например, в письме Минфина России от 13.05.2011 № 03-04-06/6-107 сказано, что нельзя обложить налогом стоимость воды, потребляемой сотрудниками в случае, когда невозможно определить размер дохода в натуральной форме, полученного каждым из них. Правда, финансисты отметили, что организация должна принять меры по оценке и учету экономической выгоды (дохода), получаемой физическими лицами.

Если, как в нашей ситуации, доход выплачивается группе лиц и информацией о распределении его между этими лицами организация не располагает, налогового агентирования, на наш взгляд, не возникает вообще.

Исчислить налог с общей суммы арендной платы в отношении того физического лица, на счет которого она перечисляется, организация также не может, поскольку согласно договору аренды арендодателями и соответственно получателями арендной платы являются три физических лица.

Теперь что касается сообщения в налоговый орган о неудержании налога в рассматриваемой ситуации. В пункте 5 ст. 226 НК РФ закреплена обязанность налоговых агентов сообщать в налоговый орган о случаях невозможности удержания исчисленной суммы налога. В нашей же ситуации организация не имеет возможности в принципе исчислить этот налог, так как нельзя определить налоговую базу по каждому физическому лицу. Обязанности сообщать в налоговую инспекцию о таких случаях Кодекс не содержит.

Между тем, дабы подстраховаться и подтвердить свою добросовестность и готовность к исполнению обязанностей налогового агента, организация может по окончании года сообщить в налоговую в произвольной форме об осуществленных в пользу физических лиц выплатах по договору аренды, указав на отсутствие возможности определения налоговой базы по НДФЛ.

Расскажите, как делите деньги

Если рекомендованный образ действий все же внушает опасения, ведь налоговики при проведении проверки могут не согласиться с тем, что у компании не было возможности удержать НДФЛ, можно попытаться истребовать у арендодателей сведения о том, как между ними распределяются доходы в виде арендной платы. Арендодатели должны иметь на этот счет соответствующее соглашение. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено заключенным между ними соглашением (ст. 248 ГК РФ).

Задокументировать порядок распределения арендной платы между собственниками можно в дополнительном соглашении к договору аренды.

Если же владельцы здания посчитают информацию о распределении между собой доходов конфиденциальной и откажутся заключать такое дополнительное соглашение, у компании с учетом изложенного выше не будет оснований для выполнения обязанностей налогового агента.

Кстати, в этом случае наличие письма организации в адрес арендодателей с просьбой озвучить порядок распределения арендной платы между ними послужит доказательством того, что компания пыталась установить размеры полученных физическими лицами доходов и соответственно предприняла необходимые действия для определения налоговой базы и исполнения обязанностей налогового агента.

А судьи что?

Даже в ситуации, когда организация выплачивает конкретному физическому лицу причитающуюся именно ему сумму арендной платы, вопрос о возникновении обязанностей налогового агента иногда вызывает споры.

Как мы уже говорили, по общему правилу российские организации при выплате физическому лицу любых доходов (за исключением особо оговоренных в п. 2 ст. 226 НК РФ) обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ). Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата НДФЛ осуществляются в соответствии со ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ (п. 2 ст. 226 НК РФ).

Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

На основании этой нормы некоторые суды делают вывод о том, что гражданин, сдавая в аренду лично ему принадлежащее имущество, должен сам отчитаться перед налоговиками, и обязанности исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ при выплате арендной платы у организации не возникает (постановления ФАС Поволжского округа от 18.05.2009 № А12-16391/2008 и Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 № Ф04-5077/2009(13200-А03-46)). Правда, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 № А66-9581/2009 арбитры приняли сторону налоговиков, указав, что компания должна была удержать НДФЛ при выплате арендной платы физическому лицу.

Минфин России и налоговики считают, что российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и соответственно должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ (письма Минфина России от 05.08.2011 № 03-04-06/3-179, ФНС России от 01.11.2010 № ШС-37-3/14584@ и др.). Не нужно удерживать НДФЛ только при выплате таких доходов физическому лицу, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, — он самостоятельно отчитается перед инспекцией по своим налоговым обязательствам (письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2011 № 20-14/4/14438@).

Некоторые организации, чтобы избежать обязанности налогового агента по НДФЛ, включают в договор аренды с физическими лицами (или в дополнительное соглашение к договору) условие о самостоятельной уплате физическим лицом НДФЛ с полученных доходов. Арбитры ФАС Московского округа в постановлении от 30.11.2010 № КА-А40/14545-10 пришли к выводу, что организация не должна удерживать НДФЛ, если договор аренды предусматривает уплату налога гражданином-арендодателем. Однако Минфин России категорически против такого подхода (письма от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 № 03-04-06/3-148). По мнению финансистов, такую оговорку в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) можно расценить как установление иного порядка уплаты налога, отличного от прописанного в НК РФ (п. 5 ст. 3 НК РФ).