Безусловно, гражданин вправе сдавать в аренду собственное недвижимое имущество, даже не имея статуса индивидуального предпринимателя. Собственнику имущества принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право сдачи имущества в аренду (п. 1 ст. 209 и ст. 608 ГК РФ). Действующее законодательство не связывает право сдачи имущества в аренду с наличием у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
Исходя из этого налоговые органы считают, что деятельность гражданина по сдаче в аренду собственного имущества без регистрации в качестве ИП законна. Но только, когда такая деятельность не является предпринимательской (например, письмо УФНС России по г. Москве от 30.03.2007 № 28-10/28916). А предпринимательской признается деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Отметим, что ранее налоговое ведомство не считало деятельность по сдаче в аренду собственного имущества предпринимательской при любых обстоятельствах. Так, в письме МНС России от 06.07.2004 № 04-3-01/398 сказано, что физическое лицо — арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы. Этот доход является объектом обложения НДФЛ. Собственник имущества не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, такую деятельность с использованием данного имущества осуществляет арендатор. Значит, нет оснований считать деятельность физического лица — арендодателя предпринимательской.
Однако в более поздних разъяснениях налоговые органы высказали иное мнение. Они выделили признаки, наличие которых в действиях гражданина может свидетельствовать о ведении им предпринимательской деятельности, в том числе связанной со сдачей в аренду собственного имущества:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (письма УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 № 18-12/3/005988 и от 30.03.2007 № 28-10/28916 и др.). Заметим, что аналогичной позиции придерживается и Минфин России в письмах от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82, от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125 и др.
И сейчас налоговые органы зачастую квалифицируют деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества как предпринимательскую при наличии перечисленных выше признаков. Арбитражные суды их поддерживают. Например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.06.2011 по делу № А13-7445/2010 (Определением ВАС РФ от 25.07.2011 № ВАС-9788/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ) арбитры пришли к выводу, что индивидуальный предприниматель неправомерно не включил в доход, полученный от осуществления предпринимательской деятельности, поступления от систематической сдачи в аренду принадлежащих ему магазина и кафе. Суд отклонил довод гражданина, что такая деятельность не являлась предпринимательской, поскольку в отношениях аренды собственник имущества выступал как физическое лицо.
По мнению Верховного суда РФ, сдача внаем недвижимости, приобретенной гражданином-непредпринимателем для личных нужд, не является незаконным предпринимательством (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23).
Таким образом, налоговики обратят самое пристальное внимание не только на использование вами имущества, но и на цель его приобретения. А для каких личных нужд вы могли приобрести офисные помещения? Если вы будете систематически сдавать их в аренду с целью получения дохода, налоговики почти наверняка посчитают такую деятельность предпринимательской. И налоги вам начислят уже как предпринимателю, а не как физическому лицу — сослаться на отсутствие соответствующего статуса вы не сможете (п. 4 ст. 23 ГК РФ). Поэтому в вашем случае, на наш взгляд, лучше последовать совету, который вам дали в инспекции.