1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1232

Нюансы определения рыночной цены

Частное образовательное учреждение является собственником двух зданий. Они были приобретены учреждением за счет собственных средств и проданы его учредителям. Налоговая инспекция, исходя из оценки эксперта, пришла к выводу, что здания проданы по цене ниже рыночной, и доначислила учреждению налог и пени. Однако рынка таких товаров, как школа или техникум, в регионе нет и эксперту не с чем было сравнивать. Мог ли он устанавливать рыночную цену на основании п. 7 ст. 40 НК РФ?

В пункте 3 ст. 40 НК РФ сказано, что рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных п. 4—11 данной статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки.

В пункте 4 ст. 40 НК РФ в целях определения рыночной цены товары подразделены на идентичные и однородные. Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки (п. 6), однородными — товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми (п. 7). При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.

Следовало ли при определении рыночной цены зданий учитывать, что в них осуществляется или может осуществляться образовательный процесс? По нашему мнению, данное обстоятельство пришлось бы учитывать, если бы в регионе сложилась практика продажи подобных зданий, выполняющих аналогичные функции. Тогда здания как товар подпадали бы под понятие идентичного товара. Применение п. 7 ст. 40 НК РФ при отсутствии практики, на наш взгляд, обоснованно при условии, что здания можно использовать не только для образовательного процесса. В этом случае следовало определить цели возможного использования проданной недвижимости и выявить на основании ст. 40 НК РФ рыночные цены на здания, используемые для таких целей.

При определении рыночной цены необходимо также принимать во внимание техническое состояние проданного объекта.

Из постановления ФАС Московского округа от 16.03.2010 № КА-А40/1942-10, в частности, следует, что в ходе проверки налоговая инспекция выявила продажу АО нежилых помещений с отклонением от рыночной цены по однородным товарам. Ему были доначислены налоги и пени. Признавая решение ИФНС недействительным, кассационная инстанция указала на нарушение определения инспекцией рыночной цены. Например, не были учтены такие факторы, как неудовлетворительное состояние нежилых помещений, исключающее возможность их безопасной эксплуатации. Поэтому проданные помещения были необоснованно признаны однородными по отношению к объектам, которые не обладали такими признаками и цены на которые использовались при определении рыночной цены.

И еще один момент.

В вопросе говорится о продаже зданий. В то же время можно предположить, что предмет сделки — школа или техникум.

Мы считаем, что о таком предмете сделки можно было бы условно говорить только при заключении договора купли-продажи на основании параграфа 8 главы 30 ГК РФ. Его положения предусматривают продажу предприятия как имущественного комплекса. Согласно ст. 132 ГК РФ в состав такого объекта входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом в ст. 561 ГК РФ предусмотрено обязательное определение состава и стоимости продаваемого предприятия в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

В данном случае были проданы именно здания, поэтому говорить о продаже школы или техникума как имущественного комплекса нельзя.