1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1979

Доступность опять откладывается

Росстат зафиксировал обвал в жилищном строительстве. В I квартале введено в эксплуатацию 9,6 млн кв. м жилья, что на 8,3% меньше, чем в январе — марте кризисного 2009 г.

Показатель мог быть еще ниже, если бы не индивидуальное домостроение, на долю которого пришлось 55,3% общего объема ввода. При отсутствии такой категории застройщиков в Москве введено жилья на 52,9% меньше, чем в аналогичном периоде 2009 г. Меньше было только в 2006 г. до взлета цен на жилые «квадраты».

За столицей со знаком «минус» следуют Подмосковье (–32,3%), Татарстан (–24%), Санкт-Петербург (–13,6%), Ростовская область (–8,3%), Башкортостан (–1,9%). Примечательно, что на эти субъекты Федерации плюс Краснодарский и Ставропольский края, Нижегородская и Тюменская области приходится наибольший объем жилищного строительства. Суммарно в данных регионах построено больше половины введенного в эксплуатацию жилья.

Одни эксперты, опрошенные «ЭЖ», среди причин падения называют эффект отложенного спроса, когда потенциальные покупатели не спешат с приобретением и ожидают снижения стоимости квадратных метров, а застройщики сокращают объемы строительства, чтобы сохранить сложившуюся конъюнктуру. Другие видят причины в переходе отрасли на саморегулирование. Ситуация осложнилась еще и тем, что на днях в Минюсте утверждали приказ Минрегиона России с новым перечнем видов работ, на выполнение которых требуется дополнительный допуск. «Получается, что с вступлением в силу приказа № 624 всем придется прекратить работу. Но ведь так не бывает. Нужно установить переходный период», — говорит эксперт Российского союза строителей Михаил Куликов. По его словам, в прошлом году много объектов вводили за счет заделов и их количество уменьшается. Около 80% строек во время кризиса заморозили.

Тем не менее многие эксперты объясняют все проще. Монополизация отрасли (которая реализуется через монопольные права уполномоченных представителей властей предоставлять или не предоставлять разрешения на любые виды действий, необходимые для организации и осуществления строительства) позволяет использовать любые способы удерживать цены на нужном «разрешителям» уровне. Самый простой и эффективный способ — сокращать строительство, а значит, предложение товара — недвижимости. А чем меньше предложений, тем выше цена.

Недаром аналитики и риелторы убеждены, что ценовое дно на рынке жилья уже пройдено и он начинает всплывать. Так, генеральный директор московского агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеслав Шеянов считает, что наступил период стабильного роста цен, ибо «жизнь-то продолжается и пустых консультаций стало гораздо меньше».

На неопределенный срок откладывается доступность комфортного жилья для россиян, намеченная четыре года назад приоритетным национальным проектом. Строить стали меньше, и цены не падают.

О причинах низкого старта строителей в этом году

Владимир Яковлев,
президент Российского
союза строителей

Сезонное снижение объемов ввода жилья не повод для паники. То, что темпы снижаются, нехорошо, но это можно отнести к колебаниям сезонным. Все еще выровняется в ближайшее время, потому что из года в год процентов 40, а то и 50 вводятся в последнем квартале года, из них львиная доля — в декабре. Это общеизвестный факт: основная стройка идет летом. Надо смотреть, как процесс будет развиваться дальше. В 2011 г., по некоторым прогнозам, кризис ослабит свою хватку и строительный комплекс будет иметь положительную динамику. Сейчас мы находимся в такой точке, когда говорить о стабилизации строительной отрасли рано. 2010 г., безусловно, будет сложным для строителей, и не только в финансовом отношении. Отрасль переживает переходный период, связанный с отменой с 1 января лицензирования строительной деятельности. Судьба многих компаний под вопросом. Речь сейчас не о повышении темпов строительства. Главное — поддержать, обеспечить стабильность, снизить падение на рынке. По предварительным прогнозам, в 2009 г. ввод жилья должен был снизиться до 52 млн кв. м, в 2010-м — до 53 млн, но на практике показатели ввода в 2009-м остались на уровне 2008-го с незначительным падением (59,8 млн, или на 15% меньше запланированного). И, по прогнозам Минэкономразвития России, в 2010 г. мы выйдем на этот же уровень.

Валентина Становова,
первый вице-президент
компании «Капитал-групп»

Снижение объемов строительства закономерно. Конвейер по возведению жилья больше года как остановился. Для его перезагрузки потребуется не один год. Полагаю, что еще не менее двух-трех лет развитие рынка будет определять скорее дефицит предложения, нежели появление новых проектов. Еще одним условием, затрудняющим вывод на рынок новых проектов, станут планируемые к вводу в 2010 г. правила землепользования. Согласно правилам на всех земельных участках, внесенных в кадастровый учет, должны разрабатываться объекты в строгом соответствии с определенными для них нормами плотности и высотности, функциональным назначением и видами разрешенного использования.

Кирилл Шалин,
президент саморегулируемой
организации (СРО) «Центррегион»

Резкое сокращение объема ввода — это зеркальная реакция на недостаток новостроек в период кризиса. В 2008—2009 гг. практически не запускались новые проекты и лишь достраивались старые.

Георгий Дзагуров,
генеральный директор
Penny Lane Realty

Мое личное убеждение: идет рост жилищного строительства. С сентября 2008 г. происходил инерционный ввод площадей. Например, в Москве в I квартале 2009 г. был введен 1 млн кв. м офисных помещений, которые были достроены, хотя делать этого уже не следовало. То, что происходит сейчас, определенно лучше, чем в 2009 г. без этого инерционного ввода. Я слышал, что фонд РЖС (Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. — Примеч. ред.) планирует выкупать у застройщиков до 25—30% площадей по очень низким ценам. Полагаю, это делается для того, чтобы появилась возможность требовать от девелоперов выполнения обязательств. Карать, не давая ничего взамен, — жестковато. Сейчас, если девелоперу предъявят требования, он как на форс-мажор может сослаться на то, что нет денег на завершение строительства. РЖС будет предлагать строителям деньги, выкупая площади по минимальной цене. Это прекрасное и экономически оправданное решение. Тогда у девелопера не будет объяснения, почему он не заканчивает стройку. Это подтолкнет строителей на завершение объектов. Вместе с подъемом строительства будут расти и цены как на первичном, так и на вторичном рынке вследствие огромного дефицита жилых помещений. По элитной недвижимости цена до конца года гарантированно вырастет на 10%. Хотелось бы, чтобы цены на жилье экономкласса росли меньшими темпами, но делать прогнозы сейчас сложно. Стимул к росту цен — появление доступной ипотеки. По ряду проектов ипотечная ставка сейчас составляет 8,75%. Переговоры ведутся со Сбербанком, который готов предоставлять ипотечные кредиты со ставкой 10,5%.

Марина Резвова,
заместитель генерального директора,
директор департамента недвижимости
концерна «КРОСТ»

Безусловно, кризис внес коррективы. В 2009 г. в эксплуатацию вводились объекты, строительство которых началось еще до кризиса. 2010 г. показательный, поскольку проекты находились в начальной стадии и в 2009 г. строительство многих объектов компании замораживали. Эту тенденцию мы и видим из данных Росстата. Уже можно наблюдать положительную динамику — рынок оживает. Это заметно и по количеству проектов, которые появляются сейчас на рынке, и по количеству сделок купли-продажи. Что касается динамики цен, скорее всего наибольшее увеличение мы будем наблюдать в сегменте экономкласса. Эти дома стабильно востребованы и доступны для большинства потенциальных покупателей. Сегодня эксперты прогнозируют здесь рост цен не менее 10% в год, но как поведет себя рынок, покажет время.

В сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости цены будут стабильными либо покажут небольшой рост.