1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1054

Решение Президиума ВАС РФ может замедлить темпы жилищного строительства

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве — обязательное условие получения от дольщиков денежных средств. К такому выводу пришел Президиум Высшего арбитражного суда РФ, поставивший точку в споре инспекции строительного надзора с застройщиком.

Условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства определены в ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее — Закон). Такими условиями являются:

— получение в установленном порядке разрешения на строительство;

— опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации в соответствии с Законом;

— государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В пункте 2 ст. 3 Закона говорится, что право на привлечение денежных средств граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у них возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Нетерпеливые застройщики

На практике застройщики нередко начинают получать от дольщиков деньги до завершения процедуры госрегистрации упомянутых договоров.

Рассмотрим пример из дела, которое рассматривал ФАС Северо-Кавказского округа (постановление от 14.01.2009 № А32-12929/2008-58/279-106-АЖ).

Краевое управление по надзору в области долевого строительства проверило компанию-застройщика и обнаружило, что с дольщиками заключено 93 договора на общую сумму более 100 млн руб. Причем до их регистрации граждане-дольщики уплатили свыше 91 млн руб. На момент проверки 36 договоров оставались незарегистрированными. Приведенные факты послужили основанием для привлечения застройщика к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ — штраф в размере 400 000 руб.

Застройщик оспорил решение в арбитражном суде, ссылаясь на наличие всех необходимых разрешений на строительство, которое он реально осуществляет. Контролирующий орган не оспаривал этот факт. Между тем суды трех инстанций сочли получение денежных средств по договорам, часть которых на момент проверки еще не была зарегистрирована, достаточным основанием для привлечения застройщика к ответственности.

Аналогичные решения при сходных обстоятельствах принимались и по иным делам. При их обжаловании в ВАС РФ тройка судей выносила отказные решения, тем самым одобряя решения окружных судов.

Особый взгляд с Урала

Иную позицию занял арбитражный суд Свердловской области при рассмотрении спора между застройщиком и государственным контролирующим органом, осуществляющим строительный надзор.

Суд отметил, что содержащийся в п. 1 ст. 3 Закона перечень требований, предъявляемых к застройщику и определяющих момент возникновения у него права на привлечение денежных средств дольщиков, является исчерпывающим. К моменту заключения с гражданами договоров долевого участия застройщик эти требования выполнил, получив разрешение на строительство, заключив договор аренды земельного участка и опубликовав проектную декларацию. Поэтому он имел право привлекать средства дольщиков до регистрации указанных договоров и в его действиях отсутствует состав правонарушения, предусмотренный ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Из буквального толкования п. 2 ст. 3 Закона следует, что договор об участии в долевом строительстве указан лишь в качестве основания (способа) реализации застройщиком имеющегося у него права на привлечение средств. Невыполнение (несвоевременное выполнение) требования о госрегистрации такого договора не влечет утрату застройщиком указанного права, которое возникло у него в силу п. 1 ст. 3 Закона. Поэтому согласно ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ застройщик не может быть привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, установленной за привлечение денежных средств при отсутствии соответствующего права.

ФАС Уральского округа одобрил эту позицию (постановление от 05.02.2009 № Ф09-193/09-С1). Право застройщика принимать денежные средства от дольщиков, не дожидаясь регистрации договоров долевого строительства, подтверждено и в постановлении ФАС Уральского округа от 17.08.2009 № Ф09-5826/09-С1.

Заметим, что судьи Высшего арбитражного суда РФ, которые решали вопрос о передаче дел на рассмотрение надзорной инстанции по жалобам контролирующих органов, не нашли для этого оснований. Тем самым позиция ФАС Уральского округа по обсуждаемой проблеме была признана легитимной (определения ВАС РФ от 26.05.2009 № ВАС-6093/09, от 29.10.2009 № ВАС-13326/09).

Парадоксальная ситуация: добиться пересмотра дел в порядке надзора не могли ни застройщики, привлеченные к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, ни контролирующие органы, чью позицию судьи Уральского округа признали необоснованной.

Президиум ВАС РФ защитил права дольщиков

ФАС Уральского округа в постановлении от 20.08.2009 № Ф09-6016/09-С1 в очередной раз подтвердил свою позицию. Инспекция государственного строительного надзора обратилась в ВАС РФ, и коллегия судей вынесла Определение от 23.12.2009 № ВАС-13863/09 о передаче дела в президиум.

Так, арбитры отметили, что согласно п. 1 ст. 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан застройщики имеют на основании договора участия в долевом строительстве. Он оформляется в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона).

Иными словами, обязательное условие для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан — одновременное соблюдение требований п. 1 и 2 ст. 3 Закона, в том числе наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего госрегистрацию.

В рассматриваемом случае застройщик получил деньги до регистрации соответствующих договоров при отсутствии у него права на подобные действия.

Вердикт Президиума ВАС РФ оказался жестким (постановление от 23.03.2010 № 13863/09): принятые ранее судебные акты в поддержку застройщика отменены, вынесено новое решение, в котором признается обоснованность привлечения застройщика к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Цена добросовестности

Теперь все арбитражные суды при рассмотрении аналогичных дел будут учитывать позицию Президиума Высшего арбитражного суда РФ.

Организации-застройщики во избежание риска ответственности перестанут получать от дольщиков денежные средства до государственной регистрации договоров долевого строительства, а это, в свою очередь, может привести к снижению темпов возведения жилья.