1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1431

Право на землю под многоквартирным домом

Земельный участок под многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня вступления в силу Жилищного кодекса РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13147/09).

Прошло уже пять лет с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а споры о том, нужны ли распорядительные документы органов власти для передачи сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка от государства собственникам помещений многоквартирного жилого дома, не стихают.

Суды выработали две противоположные позиции по этому вопросу. Одни считают, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома уполномоченный орган государственной власти должен издать отдельный акт (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2008 № Ф04-6324/2008(13652-А67-28), от 21.08.2008 № Ф04-4551/2008(10115-А67-9), Уральского округа от 23.09.2008 № Ф09-6794/08-С6).

По мнению других судов, никаких документов издавать не нужно. Право общей долевой собственности на сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок возникает у собственников помещений многоквартирного жилого дома с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 27.10.2009 № А32-20540/2008 и Волго-Вятского округа от 13.04.2009 № А28-10525/2008-269/31).

Точку в споре поставил Президиум ВАС РФ.

В суд обратился Департамент строительства и архитектуры с иском о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Было установлено, что общество владеет на праве собственности нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме. Департамент и общество в 2005 г. заключили договор аренды земельного участка, на котором расположен дом. Но государственная регистрация договора не проводилась. В 2006 г. общество перестало уплачивать арендную плату по договору, посчитав, что является собственником земельного участка на основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ). Вместо арендной платы общество как собственник земельного участка уплачивало земельный налог.

Суды трех инстанций признали требования департамента обоснованными.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным, а оплата землепользования осуществляется в форме земельного налога или арендной платы. Земельные участки, на которых расположены сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ). В статье 16 Закона № 189-ФЗ названы условия, но не определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном земельном участке.

В то же время согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Таким образом, по мнению судей, передача земельного участка в общую долевую собственность предусматривает издание уполномоченным органом местного самоуправления соответствующего ненормативного акта. Поскольку такой акт не издавался, земля оставалась в муниципальной собственности. Общество продолжало пользоваться не принадлежащей ему землей, и у него возникло неосновательное обогащение в размере неуплаченных сумм арендных платежей, исчисленных по ставкам, утвержденным мэром города.

Президиум ВАС РФ признал вывод судов не соответствующим нормам законодательства.

Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Участок, сформированный после введения в действие Жилищного кодекса РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета (ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

В рассматриваемом деле земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Значит, у общества с 1 марта 2005 г. (даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ) возникло право в общей долевой собственности на земельный участок. С этого момента общество обязано было уплачивать земельный налог, что оно и делало. Руководствуясь этими доводами, Президиум ВАС РФ отменил решения нижестоящих судов и отказал департаменту в иске.

Итак, никаких распорядительных документов органов власти для передачи земельного участка от государства собственникам помещений многоквартирного жилого дома не требуется. Он автоматически переходит в общую долевую собственность с момента формирования и постановки на кадастровый учет. Если эти процедуры проведены до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, право собственности возникло с 1 марта 2005 г.