Если ни до начала, ни во время строительных работ не предпринималось никаких мер к получению разрешения на строительство, право собственности на самовольное строение не может быть признано (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11066/09).
В суд обратилось общество с иском к администрации города о признании права собственности на самовольную постройку, представляющую собой здание кафе.
Суды всех инстанций удовлетворили иск исходя из того, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности у общества. Оно представило доказательства о соответствии возведенного строения градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требованиям пожарной безопасности, а также требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.
Суды также установили, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Администрация не доказала несоответствие постройки целевому назначению второй санитарно-курортной зоны, поскольку названная зона не исключает строительство объектов общественного питания, в том числе кафе.
Однако, по мнению ВАС РФ, суды все же не учли некоторые обстоятельства.
Так, согласно ст. 2 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт проводятся на основании разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Общество никогда не обращалось за получением указанного разрешения и не предпринимало никаких мер к его получению. Поэтому удовлетворение иска о признании права собственности на такое самовольное строение не соответствует ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.
Итак, при возведении строений нужно сначала обратиться за получением разрешения на строительство в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. И лишь получив от властей отказ, можно обращаться в суд за признанием права собственности на такую постройку.