1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1131

Право на жизнь самовольному строительству

Несмотря на разницу площади построенного объекта недвижимости и указанного в разрешении на строительство, зарегистрировать право собственности на вновь возведенный объект можно. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в постановлении от 20.10.2009 № 8211/09.

Победой застройщика окончилось противостояние регистрирующего органа по вопросу регистрации собственности на незаконченный строительством объект, в частности на модульную автозаправочную станцию контейнерного типа. Именно выбор объекта позволил застройщику выиграть спор.

Дело было так. На арендуемом у администрации области земельном участке застройщик начал строительство заправочной станции. Разрешение на строительство оформлено на 600 кв. м, а на момент, когда масштаб стройки зашкалил за разрешенный предел и составлял 672 кв. м, застройщик решил зарегистрировать право собственности на еще не оконченный строительством объект и обратился с соответствующим заявлением в регистрирующие органы.

Несмотря на то что документы, приложенные к заявлению на госрегистрацию права собственности, содержали информацию, необходимую для этой процедуры, и соответствовали требованиям ст. 18 и 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрирующий орган отказал в регистрации.

Застройщик оспорил отказ в суде.

В этом случае на регистрирующем органе лежит бремя доказывания законности оспариваемого акта и наличия обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, а на застройщике — обязанность доказать правомерность получения разрешения на строительство объекта, заявленного к регистрации, и нарушение его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Закона, устанавливающего перечень документов, необходимых для подтверждения факта получения разрешения на строительство модульной АЗС контейнерного типа, нет. Застройщик представил регистрирующему органу, а затем суду разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации города. И, несмотря на различие в площади, заявленной в разрешении на строительство и указанной в заявлении о регистрации права собственности, суды апелляционной, кассационной, а затем и надзорной инстанций встали на сторону застройщика.

В качестве доказательства правомерного использования земли застройщиком был представлен договор аренды от 1999 г., заключенный между застройщиком и комитетом по земельным ресурсам и землеустройству субъекта. Несмотря на то что договор аренды прекратил действие годом ранее, суд принял его в качестве допустимого доказательства.

Этого оказалось достаточно, чтобы Президиум ВАС РФ поддер­жал застройщика. Он не принял доводы представителя регистрирующего органа о применении ст. 222 Гражданского кодекса РФ (самовольная постройка), мотивируя решение тем, что разрешение на строительство в деле имеется, а земельный участок был выделен для целей строительства.

К противоположному решению пришли суды, рассматривая спор о судьбе самостроя, возведенного на земле, не выделенной для этих целей застройщику. Самострой обяжут снести, если земельный участок не выделялся застройщику в установленном законом порядке для строительства нового объекта недвижимости. К такому решению пришел ВАС РФ в Определении от 30.09.2009 № ВАС-12359/09. Об этом следует помнить, планируя инвестировать средства в строительство. Расширение строительства суд еще сможет простить, а игнорирование оформления выдела земли под цели строительства — нет. В этом случае не поможет ст. 218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, может быть приобретена этим лицом. Указанная норма применима, только если объект недвижимости создан на земельном участке, отведенном для этой цели в установленном законом порядке, с получением необходимых разрешений и согласований и соблюдением градостроительных норм и правил и принят в эксплуатацию.

Справочно

Модульная и контейнерная автозаправочные станции предназначены для заправки транспортных средств топливом, характеризуются надземным расположением резервуаров и разнесением топливораздаточных колонок и контейнера хранения топлива, выполненного как единое заводское изделие. Их преимущества перед блочной АЗС — в минимальных требованиях к строительству и монтажу, а также в более дешевой стоимости строительства. Часто используются для отпуска топлива для нужд собственного предприятия.

Буква закона

Статья 222 «Самовольная постройка»

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.