Отказ любой из сторон инвестиционного контракта с участием публично-правового образования от подписания акта о результатах реализации проекта не дает остальным зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости. Суд может разрешить спор, связанный с таким отказом, но при этом должен проверить, не зарегистрированы ли на построенный объект права третьих лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12).
Суть дела
Администрация города, закрытое акционерное общество, университет и два инвестора — ООО и ОАО — заключили инвестиционный контракт и дополнительное соглашение к нему. Предметом контракта в редакции соглашения являлась реализация инвестиционного проекта по инвестированию и строительству двух очередей комплекса жилых домов.
По условиям контракта более половины общей жилой и нежилой площади каждого завершенного инвестированием и сданного в эксплуатацию жилого дома, а также 80% площадей гаражей-стоянок должно было перейти в собственность ЗАО по результатам выполнения им своих обязательств. А оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта в части строительства каждого жилого дома должно было производиться после сдачи каждого дома в эксплуатацию на основании отдельных актов о результатах реализации инвестиционного проекта.
Обязательства по контракту в части строительства последнего из домов, подлежащего возведению, согласно утвержденному проекту, ЗАО выполнило в полном объеме. Факт завершения строительства подтверждался актом приемки дома и разрешением на ввод его в эксплуатацию. ЗАО направило остальным сторонам инвестиционного контракта для подписания проект акта о результатах реализации инвестиционного проекта с прилагаемыми документами. Предоставленный проект акта содержал положение о том, что все обязательства в части инвестирования, строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию выполнены в полном объеме, стороны контракта претензий друг к другу не имеют и не требуют применения каких-либо санкций, связанных с неисполнением обязательств. Однако остальные участники инвестиционного контракта отказались подписывать данный акт в представленной редакции и просили указанное положение исключить. ЗАО посчитало, что это нарушает его права и обратилось в суд с иском к администрации города, университету и двум инвесторам с требованием о понуждении к подписанию акта о результатах реализации инвестиционного проекта в предложенной редакции.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции иск ЗАО удовлетворил, обязав ответчиков подписать спорный акт в редакции, предложенной ЗАО. Инвестиционный контракт суд квалифицировал как договор простого товарищества, основываясь на положениях контракта, а также ч. 1 ст. 1041 ГК РФ и ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Как известно, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, то есть вложенные инвестиции и построенные жилые дома соответственно, по общему правилу, признается их общей долевой собственностью (ч. 1 ст. 1043 ГК РФ, п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Поэтому такое имущество как находящееся в общей долевой собственности может быть разделено между ее участниками по их взаимному согласию. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела из общего имущества своей доли в натуре (ч. 2 ст. 1050, ч. 1 и 3 ст. 252 ГК РФ).
Суд решил, что для ЗАО таким соглашением по своей правовой природе является спорный акт и он же является подтверждением исполнения ЗАО своих обязательств по инвестиционному контракту. Кроме того, подписанный всеми сторонами контракта акт о результатах реализации контракта, по мнению суда, является итоговым документом, который предоставляется для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, созданные в результаты инвестиционной деятельности (примерный перечень правоустанавливающих документов содержится в Приложении № 3 приказа Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 № 54). Поскольку спора по поводу долей между сторонами не было, суд посчитал, что отказ всех участников инвестиционного контракта от подписания предлагаемого истцом акта нарушает права ЗАО.
Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и в иске отказал, поскольку истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права. В описательной части решения содержалась ссылка на ч. 2 ст. 1050 и ч. 1, 3 ст. 252 ГК РФ и указание на то, что ЗАО имеет право обратиться в суд с требованием выдела из общего имущества своей доли в натуре при отказе от подписания акта о результатах реализации контракта. Тем не менее вывод суда первой инстанции не был основан на этом положении. Судьи кассационной инстанции, напротив, рекомендовали истцу обратиться в суд за защитой своего права именно таким способом. Обязывать же стороны инвестиционного контракта в судебном порядке совершить добровольное действие по подписанию акта нельзя. Но в целом судьи кассационной инстанции согласились с выводами апелляционного суда.
Позиция ВАС РФ
Судьи Президиума ВАС РФ отменили все три судебных акта по делу и направили дело на новое рассмотрение ввиду следующего. Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая долевая собственность на созданный жилой дом и целью обращения истца в суд является раздел этого имущества между сособственниками.
Судьи Президиума ВАС РФ в отличие от судей трех нижестоящих инстанций задались вопросом, а как собственность на недвижимость может возникнуть до государственной регистрации и, главное, как такое имущество можно до этого момента делить.
Поскольку спор возник между сторонами инвестиционного контракта, предметом которого являлось создание объектов недвижимости, судьи указали, что нельзя однозначно признать, что на построенный жилой дом в отсутствие государственной регистрации прав участников контракта возникла их долевая собственность (абз. 1 п. 11 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, постановления Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 4007/12, от 24.01.2012 № 11450/11 и др.).
Суд первой инстанции шел по правильному пути, хотя и руководствовался иными нормами, утверждая, что спорный акт необходим сторонам инвестиционного контракта. На самом деле целью подписания спорного акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств и оформление документа для государственной регистрации прав, который необходим из-за участия в данных правоотношениях публично-правового образования (ст. 2 и п. 5 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ). В соответствии с распределением площади построенного дома, предусмотренным спорным актом, и должна была быть впоследствии осуществлена государственная регистрация.
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. А спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. Поэтому суд может по результатам рассмотрения такого спора принять судебный акт, который будет представлен для государственной регистрации права собственности участников контракта вместо акта о реализации проекта.
Судьи установили, что оснований для отклонения от подписания спорного акта у сторон не имелось. Но суд первой инстанции помимо отказа в удовлетворении требований истца закрепил в решении распределение помещений в спорном жилом доме между сторонами контракта. Однако такое распределение было сделано без анализа наличия прав третьих лиц на отдельные объекты в спорном доме, что может нарушать их права. Именно поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.
Постановление содержит оговорку о пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 1 ст. 311 АПК РФ.