Согласование предмета договора купли-продажи недвижимости допустимо посредством ссылки на иной договор, заключенный продавцом ранее, в котором содержится план помещений. К такому выводу пришел ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 09.07.2009 № Ф04-3967/2009(9934-А27-8) по делу № А27-11416/2008.
Организация продала часть своего нежилого здания. Договор купли-продажи исполнен, переход права собственности зарегистрирован за покупателем.
Вскоре продавец потребовал считать договор купли-продажи незаключенным и признать за собой право собственности на проданную часть нежилого здания. Он привел такое обоснование: фактически договор купли-продажи не позволяет определить, какие конкретно площади нежилого здания проданы покупателю.
Иначе говоря, продавец ссылался на несогласование условий о предмете договора купли-продажи. А условие о предмете купли-продажи в договоре было сформулировано так: часть отдельно стоящего нежилого здания (производственное здание) общей площадью 58,9 кв. м, находящееся на первом этаже четырехэтажного здания по ул. N-ской, 13, города Р.
Суд отказал продавцу.
Необходимым условием договора купли-продажи недвижимости согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре купли-продажи условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным. Действительно, в той формулировке, которая приведена в оспариваемом договоре, предмет купли-продажи нельзя считать определенным.
Но продавец не учел, что в договоре купли-продажи части помещения содержалась ссылка на другой договор купли-продажи, по которому продавец ранее приобрел спорное нежилое помещение. А в приложениях к этому договору имеется план спорного здания, на котором отмечено место расположения всех отдельных помещений первого этажа этого здания, в том числе спорного помещения, и место его расположения по отношению к другим помещениям.
Данное обстоятельство позволило суду признать согласованным условие о предмете купли-продажи части нежилого помещения.
Таким образом, ссылки на другой договор, в котором развернуто описан предмет либо оговорены иные условия, достаточно для признания договора заключенным. Но учтите, что при этом необходимо быть абсолютно уверенным в юридической чистоте того договора, на который вы ссылаетесь.