1 апреля 2005 года вступает в силу один из наиболее значимых документов из пакета по формированию рынка доступного жилья - Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон»).
Указанный акт призван урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей – частных инвесторов. Следует отметить, что Закон касается привлечения денежных средств не только для постройки жилых домов, но и для возведения любого объекта недвижимости, права на которые перейдут к инвесторам в будущем.
Плюсы и минусы в приобретении жилья на стадии строительства
Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще несуществующие объекты недвижимости оправдан, во-первых, возможностью оплаты в рассрочку, во-вторых, безналичной формой взаиморасчетов, в-третьих, возможностью индивидуальной планировки квартиры.
Но самым существенным аргументом в пользу приобретения недвижимости на стадии строительства является низкая цена по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию. Помимо указанного, покупатель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода путем перепродажи по более высокой цене после оформления всех необходимых документов.
Инвестирование в строительство недвижимости – это прибыльный бизнес, который широко используется не только юридическими, но и физическими лицами. Вместе с тем основными инвесторами являются физические лица, приобретающие квартиры на этапе строительства не ради получения дохода, а с целью приобретения жилья в будущем.
Существуют и недостатки в таком способе приобретения недвижимости. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество.
Как было
Более 90 процентов жилья сейчас строится при участии частных инвестиций. На практике это выглядело так: строительная компания получает земельный участок под застройку, производит начальные строительные работы, дает рекламу, покупатель передает денежные средства, на которые возводится объект недвижимости.
В указанной схеме приобретения объектов недвижимости существовала главная проблема – отсутствие правовой защиты будущих собственников объектов недвижимости. Следствием чего стали многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушались сроки сдачи объекта, передавались объекты с существенными недостатками, поступали требования дополнительной оплаты за возведенный объект недвижимости. Нередко продажа квартир осуществлялась нескольким покупателям одновременно. Существуют случаи возникновения проблем у покупателей при оформлении прав собственности на уже построенные объекты недвижимости, в связи с тем, что у застройщика отсутствует оформленные в установленном порядке документы на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, или отсутствует разрешительная строительная документация. Зафиксированы мошеннические схемы сбора денег под строительство, которое так и не началось.
Под каждый проект строительства, как правило, создавались новые юридические лица, исчезавшие сразу же после возведения объекта недвижимости. Поэтому претензий по качеству работ было предъявить не к кому.
Акты, регулировавшие отношения при строительстве недвижимости ранее
Назвать Закон новым можно только формально, поскольку он подготовлен исходя из сложившейся ситуации на инвестиционном рынке. Недвижимость строилась и продавалась и до появления нового Закона, т.е. фактически отношения застройщиков и инвесторов регулировались разрозненными нормами гражданского законодательства.
Правовую базу составляли:
- Федеральный закон от 25.02.99 (в ред. от 22.08.04) № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»,
- Закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ,
- Гражданский кодекс РФ (часть 1 и 2).
Участники рынка также руководствовались обзорами практики Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по договорам о долевом строительстве.
В свою очередь, практика сформировала определенные правила поведения на рынке инвестиционного строительства. Но, к сожалению, неоднозначность толкования и применения существующих норм привела к появлению споров, а нередко и к ущемлению прав покупателей недвижимости.
В связи с возникшими правовыми пробелами уже давно назрела необходимость в появлении правил, регулирующих взаимоотношения застройщиков и инвесторов на строительном рынке недвижимости.
На кого распространяется Закон
С вступлением в силу Закона на правовом уровне будут урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств частных инвесторов для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).
Проблема классификации договоров, используемых участниками долевого строительства до введения в действие Закона
Такой разновидности договора, как договор долевого участия в строительстве, не было предусмотрено гражданским законодательством. Возможность его заключения была обусловлена принципом свободы договора, установленным ст. 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которым стороны могут заключить договор - как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, такой договор может содержать элементы различных договоров (смешанный договор).
На практике застройщики и будущие собственники объектов недвижимости использовали договоры, которые по своей сути имеют различную правовую природу. Наиболее часто встречались такие договоры, как договор возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительный договор и договор купли -продажи недвижимости, простого товарищества, договор уступки прав требования.
Распространены были такие названия договоров, как договор инвестирования и соинвестирования. Некорректность указанных формулировок состоит в том, что указанные соглашения заключаются между непосредственными участниками строительного процесса, а конечный покупатель объекта недвижимости приобретает в результате товар (квартиру, гараж и пр.), который создан участниками строительства.
Суть заключаемого договора состоит в том, что одна сторона (инвесторы - юридическое или физическое лицо), выполнившая свои обязательства, получает в собственность часть созданного объекта недвижимости в виде квартиры или доли в общей площади объекта пропорционально вложенным денежным средствам. При этом участники строительства (сам застройщик и инвесторы),объединяя свои вклады, обязуются действовать совместно для достижения общей цели и несут солидарную ответственность по общим обязательствам, т.е. каждый участник берет на себя часть ответственности за строительство. Следовательно, убытки распределяются пропорционально вкладам сторон, и инвестор не имел права предъявить претензии, поскольку стороны находились в равных правах.
Юридическая конструкция договора предварительной купли-продажи не соответствовала сущности складывающихся отношений между застройщиком и инвестором, поскольку предусматривает передачу покупателю конкретного товара – квартиры в сданном Госкомиссии доме.
При использовании договора уступки прав требования (договор цессии) инвестор находился в более выгодном положении, чем при заключении договора инвестирования или соинвестирования, поскольку уступалось право на предоставление объекта недвижимости. Важно отметить, что происходила не уступка конкретного объекта (квартиры, доли объекта), а право на него. Для инвестора такой договор более безопасен, т.к. инвестор не участвует в возможных рисках, связанных с реализацией проекта. Однако может возникнуть иная проблема при нарушении сроков строительства. В таком случае инвестор имеет право на объект недвижимости и вправе требовать возвращения вложенных средств. Как было отмечено выше, стоимость объекта недвижимости возрастает в процессе строительства, а размер денежных средств, которые переданы по договору уступки права требования, зафиксированы в договоре. Поэтому инвестор был вправе требовать возвратить только указанную сумму.
Как уже было отмечено, в ГК РФ такого договора, как договор на участие в строительстве, нет.
Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» содержит в ст. 7 упоминание об основном правовом документе, регулирующем производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности. Таким документом является «договор (контракт) между ними». Единственное условие правомочности такого договора – соответствие его законодательству.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» предусматривает регулирование отношений между субъектами инвестиционной деятельности путем заключения «договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ».
Таким образом, правовая природа договора, используемого в инвестиционной деятельности при создании недвижимости, долгое время отдавалась на откуп самим участникам инвестиционной деятельности, которые были ограничены при составлении договора только нормами ГК РФ, в результате появлялись договоры различной правовой природы.
Терминология, используемая в законе
Многообразие терминов, содержащихся в строительной лексике, а также дефиниций, употребляемых законами об инвестиционной деятельности, приводило к трудностям понимания инвестором значения терминов «подрядчик», «субподрядчик», «инвестор», «девелопер». Основными понятиями, используемыми в Законе о долевом строительстве, являются «застройщик», «участники долевого строительства» и «объект долевого строительства». Для того, чтобы точно определять, о ком из участников долевого строительства идет речь в настоящей статье, будут употребляться термин «застройщик», с одной стороны, и «инвестор» - с другой.
Определение договора участия в долевом строительстве
Теперь вопрос определения категории договора между участниками инвестиционного строительства Законом решен однозначно.
Согласно ст. 4 Закона сторонами, с одной стороны, застройщиком, с другой – инвестором, заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
При этом передача объекта от заказчика инвестору возможна только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Таким образом, Закон, вступающий в действие с 1 апреля 2005 года, обязывает застройщиков учитывать требования нового Закона при заключении договоров участия в долевом строительстве.
Проектная декларация
Прежде чем выбрать объект инвестирования и заключить договор, следует внимательно ознакомиться с проектной документацией и с информацией о самом застройщике.
Новый Закон ввел новое понятие - «проектная декларация», которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 Закона).
Введение проектной декларации обусловлено необходимостью инвесторам заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком.
Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве. Не ранее 14 дней с момента опубликования.
Таким образом, теперь застройщик вправе начать привлечение денежных средств под строительство недвижимости только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации. До вступления Закона в силу практика изобиловала случаями размещения рекламы о привлечении денежных средств на строительство объекта недвижимости, строительная документация на которую еще не оформлена. Нередко такие случаи приводили к «замораживанию» строительства или продаже несуществующих проектов строительства.
Закон возложил на застройщика обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации (ст. 20 Закона).
Помимо обязательного опубликования изменений на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика.
Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о застройщике и о проекте строительства. В настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие.
В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации инвестор вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.
Важным моментом для участников долевого строительства, в частности для застройщиков, является новелла, дополняющая Кодекс об административных правонарушениях статьей 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст. 25 Закона), которая вступает в силу с 1 апреля 2005 года. Статьей установлены санкции для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан при отсутствии такого права. Помимо возложения санкций в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от 4000 до 5000 минимальных размеров оплаты труда, сами граждане могут потребовать немедленного возврата денежных средств и проценты на эту сумму в двойном размере.
Информация о застройщике
Закон обязал застройщиков предоставлять информацию любым заинтересованным лицам. Статьей 20 Закона к такой информации о застройщике Законом отнесена следующая:
- наименование, местонахождение, режим работы,
- о государственной регистрации, об учредителях,
- о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года,
- о лицензиях, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию,
- о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.
Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:
- учредительные документы,
- свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе,
- отчетность финансово-хозяйственной деятельности застройщика,
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет,
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Конечно, непрофессионалу достаточно сложно будет разобраться во всех тонкостях документов, для того чтобы сделать правильный вывод об успехе финансово-хозяйственной деятельности застройщика, но основную информацию о существовании застройщика на рынке строительства и уже построенных объектах недвижимости может сделать без труда любое лицо.
Информация о проекте строительства
Следует обратить внимание на информацию о проекте строительства объекта, которая должна соответствовать проектной документации и содержать следующую информацию:
- цель проекта строительства,
- этапы и сроки реализации проекта,
- о разрешении на строительство,
- о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства,
- о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании,
- о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
- описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией,
- предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости,
- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков,
- перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика имеется обязанность представить для ознакомления по требованию инвестора документы:
1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Особенности рекламы объектов строительства
Статьей 22 Закона установлены требования к рекламе, распространяемой в любой форме и с помощью любых средств. В соответствии со ст. 2 Федерального закона № 108-ФЗ от 18.07.95 (в ред. 02.11.04) «О рекламе» под рекламой понимается любая информация о юридическом лице, товарах, идеях и начинаниях, которая предназначена для неопределенного круга лиц и призвана формировать или поддерживать интерес к вышеизложенной информации и способствовать реализации товаров, идей и начинаний.
Согласно ст. 22 Закона при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:
1. приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности. Например, запрещено указывать в тексте рекламы информацию о проценте дохода, который может быть получен инвестором, в случае реализации им объекта после окончания строительства.
2. рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.
Реклама строительного проекта, связанного с привлечением денежных средств инвесторов для строительства объектов недвижимости, должна содержать указание на места и способы получения заинтересованными лицами проектной декларации.
Следует отметить, что распространение рекламы возможно только в период осуществления деятельности соответствующего застройщика на рекламируемом объекте. В случае приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, такая реклама запрещена.
Следует обратить внимание, что Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ст. 25 Закона), в соответствии с которой за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от 3000 до 4000 тысяч минимальных размеров оплаты труда.
На что следует обратить внимание перед заключением договора
Важно обратить внимание, что моменту заключения договора долевого строительства должно предшествовать три обязательных действия застройщика:
1. получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство,
2. опубликование и (или) размещение проектной декларации,
3. государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости,
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке Разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. Разрешение на строительство в зависимости от статуса земельного участка, на котором планируется возведение объекта, выдается федеральным органом исполнительной власти РФ, или субъекта РФ, или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Размещение проектной декларации в средствах массовой информации указывает на исполнение заказчиком обязанности информирования потенциальных инвесторов о планируемом строительстве. Государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории. Указанные требования позволяют избежать ситуации, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации. Введение проектной декларации гарантирует завершение практики привлечения денежных средств на этапе, когда не ясно, будет вестись строительство или нет.
При нарушении установленных условий гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Удвоенная сумма процентов рассчитывается исходя из существующей в месте жительства гражданина учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании суммы в судебном порядке суд может удовлетворить требование гражданина, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Только после выполнения вышеперечисленных первых трех условий застройщик согласно ст. 3 Закона вправе заключать договоры и начать привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательства по передаче гражданам права собственности на жилое помещение в строящемся доме. Иначе застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан.
Следует обратить внимание также на такие важные документы, которые подтверждают правомочность строительства объекта недвижимости застройщиком, как инвестиционный контракт с исполнительным органом власти субъекта (например, Правительство Москвы, Префектура, Администрация Московской области) или с администрацией органа местного самоуправления при строительстве коттеджа, разрешение на производство строительно-монтажных работ, акты экологической экспертизы.
Законодательством не предусмотрена процедура регистрации инвестиционных договоров. Но в связи с распространением случаев заключения договоров инвестирования с несколькими лицами на один объект недвижимости в Москве и Московской области была введена учетная регистрация инвестиционных договоров, проводимая в Москве Департаментом муниципального жилья и жилищной политики (ДМЖ), в Московской области – Министерством строительного комплекса Московской области. Подобная практика существует в связи с отсутствием контроля над выполнением инвестиционных контрактов в жилищной сфере со 2 октября 1997 года, когда вышло распоряжение мэра Москвы № 780 «Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства».
Помимо учетной регистрации, осуществляемой в органах власти, существует и внутренняя учетная регистрация. Застройщик должен вести собственный реестр, в котором указываются заключившие договоры инвесторы и объекты недвижимости, инвестирование в строительство которых эти лица осуществили. Такая регистрация является внутренним делом компании и не может заменить регистрацию в органах власти.
Заслуживает внимания также вопрос предоставления земельных участков под строительство, которые в настоящее время предоставляются на внеконкурсной основе. С 1 октября 2005 года жилищное строительство будет проводиться на конкурсной основе. Новыми редакциями Градостроительного и Жилищного кодексов предусматривается конкурсная система для жилищного строительства. Новое законодательство вступит в силу с 1 октября. Внеконкурсная система останется только для строительства промышленных предприятий.
Ознакомившись со сведениями и документами, сделав положительный вывод о намерении приобрести в будущем именно указанный в документации объект недвижимости и именно у этого застройщика, можно переходить к следующему этапу - юридическому оформлению взаимоотношений с застройщиком.
Заключение договора участия в долевом строительстве
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре, что не позволит недобросовестному застройщику включать в договор только выгодные для застройщика пункты.
К существенным условиям Договора участия в долевом строительстве Законом отнесено:
- определение объекта строительства,
- срок передачи объекта инвестору,
- цена, порядок и сроки оплаты,
- гарантийный срок на объект.
При отсутствии в договоре существенных условий такой договор будет считаться незаключенным.
Объект строительства
Под объектом строительства, согласно ст. 2 Закона, понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Иными словами, в договор должны быть включены положения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, который будет передан после окончания строительства.
К таким положениям можно отнести: строительный адрес объекта, данные квартиры или иного помещения. При этом может указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение объекта.
Выделение участка под застройку объекта недвижимости ведется в соответствии с Генеральным планом, в котором город разделен на кварталы. В разрешительной документации указывается, в каком именно квартале предоставлен участок под застройку. Следует помнить, что строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после его сдачи Государственной приемочной комиссии.
Договор должен содержать описание квартиры, желательно описание в строительных осях. Такая информация может быть включена непосредственно в текст договора или оформлена отдельным приложением к договору (с приложением печати застройщика и подписи лица, уполномоченного подписать договор).
Наиболее правильным вариантом определения объекта по договору является схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору в качестве приложения. На поэтажном плане все квартиры обозначаются линиями, это две плоскостные координаты. Вертикальная линия указывает на количество этажей в объекте. Поскольку в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации, поэтому наилучшим вариантом является приложение к договору плана квартиры, на котором квартира была бы помечена. Рекомендуется использовать максимально подробный план: указание расположения дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат.
Не менее важной нормой договора является указание на размеры того объекта, по которому привлекаются денежные средства инвестора.
Если речь идет о квартире, то в договор следует включить следующие данные об объекте: предварительный номер, расположение объекта в строительных осях, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.
Если объект должен быть сдан с элементами отделки, то в сам договор или его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик. Рекомендуется в данный пункт включить и характеристики материалов, из которых должны быть осуществлены отделочные работы.
Срок передачи объекта
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства.
Обращаем внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры инвестору по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.
Исключением из приведенного правила является случай, при котором у застройщика имеется право не менее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора в части сроков передачи, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. Право принять или отклонить такое предложение остается за инвестором.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В случае согласия инвестора с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты «неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки» (ст. 6 Закона).
Следует обратить внимание, что в отличие от срока оплаты по договору, который, естественно, застройщиком будет конкретизирован вплоть до дня, при установлении сроков сдачи объекта инвестору застройщик может применить уловку, которая не нарушит Закон, установив только год сдачи объекта или квартал года. Например, «4 квартал 2007 года». При этом требование Закона о включении в договор срока будет исполнено.
Рекомендуется включать в договор положения о механизме возврата денег в случае просрочки передачи объекта инвестору. Не ограничиваясь указанием только одной обязанности вернуть денежные средства. Желательно включить в договор положения, уточняющие сроки и порядок возврата денежных средств.
Цена
В договоре указывается цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате инвестором для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Рекомендуется в договор включить как общую стоимость объекта недвижимости, так и стоимость одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем осуществить перерасчет стоимости объекта недвижимости при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.
Уплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды.
Следует внимательно отнестись к разделу договора о цене. Важно, чтобы в договоре было указано, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Иначе инвестору придется нести дополнительные расходы. Судебная практика такие случаи уже зафиксировала, до настоящего времени дело одной строительной компании, потребовавшей от инвесторов дополнительные средства за каждый квадратный метр, рассматривается в суде.
При этом следует учесть возможность точного несовпадения метража объекта, что на практике случается довольно часто. Поэтому застройщик, как правило, в договоре предусматривает такую ситуацию, устанавливая порядок определения стоимости доплаты за излишнюю площадь или возврата излишне уплаченной суммы по результатам обмера БТИ.
Отсутствие в договоре положений о возможности пересмотра цены будет указывать на неправомерность требований застройщика доплатить за излишне предоставляемые метры. Например, договором предусмотрена квартира площадью 100 квадратных метров, а построена - 103. Следовательно, застройщик не выполнил свои обязательства и требовать увеличения цены не вправе.
Изменить установленную Договором цену возможно по соглашению сторон, если такая возможность, а также случаи и условия ее изменения предусмотрены договором (ст. 5 Договора).
Важно обратить внимание на положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.
Целевое использование денежных средств
Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который инвестор в результате хочет получить (ст. 18 Закона). Данное положение Закона призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когда средства вновь привлекаемых инвесторов расходуются на финансирование других проектов.
Качество объекта недвижимости и гарантийный срок
Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Указанный срок не может быть менее 5 лет (ст. 7 Закона) и исчисляется со дня передачи объекта инвестору, если иное не предусмотрено в договоре.
Инвестор вправе претендовать на получение объекта, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Указанная норма Закона является гарантией предоставления инвестору качественного объекта недвижимости. Поскольку в договор невозможно включить все действующие строительные нормы и правила, Закон предусмотрел отсылочную норму. Таким образом, помимо оговоренных в договоре условий качества объекта недвижимости, объект должен соответствовать строительным и иным нормам и правилам, а также архитектурному проекту. Ознакомиться с действующими нормами можно в законодательной базе, а с проектом – у застройщика или в архитектурной организации. В случае обращения в суд информацию архитектурного плана по конкретному объекту недвижимости можно истребовать по запросу суда в процессе подготовки дела к судебному разбирательству (ст. 150 ГПК РФ).
В случае выявления недостатков в переданном застройщиком объекте недвижимости в период гарантийного срока инвестор по своему выбору вправе потребовать от застройщика бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт.
К недостаткам, при выявлении которых инвестор вправе предъявить вышеизложенные требования, относится отступление от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта или выявление иных недостатков, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, если иное не установлено договором
В случае «существенного» нарушения требований к качеству объекта строительства инвестор вправе отказаться от объекта и потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 3 ст. 7 Закона).
В п. 2 ст. 475 ГК РФ определены признаки отнесения недостатков, выявленных в товаре, к существенным, которые аналогичны установленным в Законе «О защите прав потребителей». Распространение на отношения по долевому строительству Закона РФ № 2300-1 от 07.02.92 (в ред. 21.12.04) «О защите прав потребителей» является одним из существенных достижений Закона.
Поскольку на правоотношения по договору участия в долевом строительстве, с одной стороны которого выступает физическое лицо, участвующее в строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяется Закон «О защите прав потребителей» (п. 9 ст. 4 Закона), следует применять данное этим Законом определение «существенного недостатка». В частности, под существенным недостатком понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения. К «существенным» может быть отнесен недостаток, который делает «невозможным или недопустимым использование товара в соответствии с его целевым назначением». Одним из вариантов «невозможности и недопустимости» является такой недостаток, который делает его использование по назначению опасным для жизни, здоровья или имущества граждан.
Следует отметить, что до вступления Закона в силу застройщики всевозможными способами пытались уйти от Закона о защите прав потребителей, т.к. указанным Законом предусмотрена повышенная ответственность.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Даже если в договоре указано, что застройщик не несет ответственности за передачу некачественного объекта, это не освободит его от ответственности. Такой пункт будет признан недействительным, а застройщик обязан возместить инвестору все понесенные убытки. Отметим, что претензии к качеству переданного объекта могут быть предъявлены к застройщику в течение всего гарантийного срока.
Дополнительные положения, рекомендуемые для включения в договор
Дополнительно рекомендуется включать в договор положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.
В интересах инвестора в раздел договора об обязанностях застройщика следует включить норму, обязывающую застройщика в определенный срок выдать инвестору на руки документы, необходимые для регистрации права собственности.
Сдача объекта в эксплуатацию и передача объекта строительства
Передача и прием объекта строительства осуществляется по акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, что, по сути, подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.
Статьей 8 Закона установлены предельные сроки передачи объекта – в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее срока, установленного договором.
Фактом готовности объекта к передаче является соответствующее уведомление, после получения которого инвестор обязан приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре. В случае отсутствия такого срока - в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления. Подписание акта передачи объекта сторонами является доказательством исполнения заказчиком обязательств в полном объеме (ст. 12 Закона). Для инвестора договор будет считаться исполненным при выполнении двух условий: уплаты цены договора и подписания инвестором акта передачи объекта.
Приступив к принятию объекта, инвестору предоставляется право осмотреть передаваемый объект на предмет соответствия его требованиям договора и качества.
В случае выявления недостатков инвестор вправе отказаться от подписания акта передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору
Следующее нововведение Закона - договор, заключенный инвестором (ст. 16 Закона), а также уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ст. 11 Закона) - подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация является гарантией инвестору приобрести объект, свободный от прав третьих лиц. Предпосылкой введения государственной регистрации явилось широкое распространение схем «двойной продажи» объектов недвижимости. С вступлением в силу Закона продажа одного объекта двум инвесторам станет практически невозможной, поскольку государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (соответствующее подразделение Росрегистрации), обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.
Основанием для государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Обязанность передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, возложена на застройщика, который не позднее, чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения, обязан представить указанный документ (или нотариально удостоверенную копию) для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.
Залог
До передачи объекта инвестору с момента государственной регистрации договора в обеспечение исполнения обязательств застройщика считаются находящимися в залоге у инвестора предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 Закона).
Право собственности застройщика на объект незавершенного строительства, зарегистрированный в установленном законом порядке, также будет являться предметом залога до выполнения застройщиком своих обязательств.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств инвесторов, указанные помещения считаются находящимися в залоге инвесторов с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Требования к застройщику
Новый Закон вводит ряд жестких требований к застройщикам (ст. 23 Закона). Размер собственных средств застройщика должен быть не менее установленного Правительством РФ. К 1 апреля 2004 года Правительство РФ планирует утвердить указанный акт. Застройщик обязан соблюдать правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, установленные уполномоченным органом исполнительной власти специально для застройщиков. Законом закреплена обязанность застройщика хранить оригиналы проектной декларации, вносить в нее изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства в течение 3 рабочих дней со дня соответствующих изменений. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Застройщик ежеквартально обязан направлять в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти отчетность об осуществлении своей деятельности, о выполнении своих обязательств по договорам. Законом предусмотрена обязанность застройщика выполнять предписания уполномоченного органа об устранении нарушений, вынесенные по результатам рассмотрения жалоб инвесторов. Застройщик, в свою очередь, вправе в течение трех месяцев со дня направления указанного предписания обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. Такое обращение в арбитражный суд не приостанавливает его исполнение.
Расторжение договора
Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут только по обоюдному согласию сторон.
Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно при наличии перечисленных в Законе оснований только в судебном порядке.
Основаниями для расторжения договора в судебном порядке по инициативе застройщика является нарушение инвестором сроков внесения платежа по договору. Законом предусмотрено два варианта оплаты договора: единовременно или в течение определенных периодов (в рассрочку). При единовременной оплате договора Застройщик вправе требовать расторжения договора, если просрочка внесения платежа составила более, чем 3 месяца. При оплате договора в рассрочку возможность расторжения договора по инициативе застройщика наступает, если инвестором задержан платеж более, чем 3 раза, в течение 12 месяцев.
Законом установлен достаточно широкий перечень случаев отказа инвестора от исполнения договора.
По инициативе инвестора договор может быть расторгнут в следующих случаях:
1. при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2. при прекращении или приостановлении строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан инвестору;
3. при существенном изменении проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4. при изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;
5. невыполнение застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства;
6. при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства;
7. в иных предусмотренных договором случаях.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных инвестором. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком инвестору.
Ответственность
Общее правило об ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств изложено в ст. 10 Закона, в соответствии с которым нарушившая обязательства сторона обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ответственность инвестора за нарушение сроков оплаты состоит в уплате застройщику неустойки (пени), в размере не превышающей 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства состоит в уплате участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Несмотря на то, что Закон распространяет свое действие на правоотношения по участию в долевом строительстве, если разрешение на строительство получено застройщиком после вступления Закона в силу, привлечь к ответственности застройщика, получившего разрешение ранее указанного срока, все же можно. Руководствуясь обобщением практики Верховного Суда РФ от 21.01.2003 «О рассмотрении судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоэтажных жилых домов», независимо от наименования договора, заключенного между застройщиком и инвестором, следует оценивать правовую природу заключаемых сделок. Верховный Суд РФ разъяснил, что к отношениям между гражданами – участниками строительства и застройщиками следует применять законодательство о защите прав потребителей. Следовательно, инвестор вправе требовать привлечения к ответственности застройщика, нарушившего свои обязательства, даже если новый Закон не распространяется на уже сложившиеся правоотношения. Рекомендуется применять в подобных случаях п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей. Согласно указанной норме за каждый день просрочки начисляется неустойка в размере 3% уплаченной инвестором суммы.
При этом обращаем внимание, что разъяснения Верховного Суда РФ не является обязательным руководством для судей, рассматривающих конкретные споры.
Риск случайной гибели
Одной из новелл Закона, улучшающих положение инвесторов, содержится в ст. 4 Закона: «Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик». Следовательно, до подписания акта передачи объекта недвижимости между инвестором и застройщиком, последний несет ответственность за целостность и сохранность строящегося объекта недвижимости. Например, риск гибели объекта недвижимости, пострадавшего от пожара, наводнения или иного обстоятельства, возложен на застройщика. При наступлении указанных обстоятельств застройщик за свой счет обязан восстановить объект недвижимости. Но после подписания акта передачи объекта недвижимости такой риск переходит к инвестору.
Обеспечение обязательств застройщика
В обеспечение исполнения обязательств застройщика согласно ст. 13 Закона с момента государственной регистрации договора инвестор считается залогодержателем объекта недвижимости (в т.ч. земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды и строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости), а застройщик – залогодателем.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у инвесторов с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
У застройщика появляется обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску инвестора об обращении взыскания на предмет залога. Данная норма может быть применена инвестором в случае, если застройщик не сможет окончить строительство объекта недвижимости. В данном случае на объект недвижимости может быть обращено взыскание в пользу инвесторов.
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств инвесторов, указанные помещения считаются находящимися в залоге у инвесторов с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Залогом объекта недвижимости, помещений, входящих в состав объекта недвижимости, земельного участка или права аренды земельного участка обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных инвестором, в случаях, предусмотренных настоящим Законом и (или) договором;
- уплата инвестору денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче инвестору объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимости право залога, возникшее на основании Закона, не распространяется на данный объект.
К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом.
Заключение
Обобщая изложенный комментарий к Закону, можно выделить основные положения, являющиеся новшеством в законодательстве на рынке строительства недвижимости:
1. введены строгие требования к документации и финансовым показателям застройщика, который вправе привлекать денежные средства инвесторов для строительства объектов недвижимости;
2. определен вид договора, заключаемый между участниками долевого строительства с установлением существенных условий, без указания которых договор считается незаключенным,
3. законом установлена обязанность включать в договор положение, конкретизирующее срок передачи объекта недвижимости непосредственно самому инвестору по акту передачи;
4. установлены особенности рекламы строящихся объектов недвижимости;
5. закреплена обязанность застройщика обнародовать проект строительства с введением в оборот нового документа - «проектная декларация»;
6. установлен перечень информации о застройщике и проекте строительства, представление которой по требованию заинтересованного лица является обязанностью застройщика;
7. введена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по указанным договорам;
8. установлен начальный срок, с которого застройщик вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;
9. закреплено требование о целевом использовании денежных средств, привлеченных застройщиком;
10. включена норма, распространяющая законодательство о защите прав потребителей на инвесторов – граждан, участвующих в строительстве не в предпринимательских целях;
11. регламентирована ответственность застройщика перед инвестором при невыполнении обязательств,
12. введен минимальный гарантийный срок на объект недвижимости, в течение которого инвестор вправе предъявить требования к качеству объекта недвижимости;
13. определен момент перехода риска случайной гибели объекта недвижимости.
Закон содержит многочисленные нормы, регламентирующие порядок поведения застройщика с описанием прав, обязанностей и ответственности.
Как известно, любой новый нормативный акт рождает множество вопросов по его применению. Закон содержит немало норм отсылочного характера, в связи с чем Правительством РФ и уполномоченным органом по контролю за деятельностью участников рынка долевого строительства должны быть изданы соответствующие нормативные акты, чтобы новая правовая база заработала.
Результат влияния норм Закона на рынок долевого строительства недвижимости сформируется со временем. Поэтому еще рано говорить о характере принятого Закона. Несомненно, Закон содержит некоторые нормы, вызывающие сомнение в их реализации и применении на практике. Вместе с тем новеллы, содержащиеся в Законе, сформированы существующими проблемами и сложившейся судебной практикой. В целом Закон отразил стремление государственной власти усилить административный контроль над строительным рынком.
Предполагается, что весь комплекс норм Закона во взаимодействии с другими актами пакета документов, направленных на формирование рынка доступного жилья, призван решить две задачи: обеспечить россиян доступным жильем и структурировать процессы строительного рынка.