1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

«Книга страшного суда»

Этой осенью Госдума рассмотрит законопроект «О государственном кадастре недвижимости». Его разработчики — специалисты Минэкономразвития —называют документ революционным и надеются, что он создаст условия для увеличения сбора имущественных налогов: до 1 трлн руб. в год. А независимые аналитики называют суммы в несколько раз большие. Впрочем, при сегодняшней редакции законопроекта пророчествам и тех, и других экспертов вряд ли суждено сбыться…

 

Количество кадастров и реестров, в которых фиксируются все объекты, подлежащие учету в нашей стране, уже приближается к 50. Из них полтора десятка содержат информацию об объектах недвижимости. Такое обилие информационных баз вызывает головную боль у всех, кто сталкивается с необходимостью ее регистрации. Особенно трудно приходится инвесторам, которые зачастую не могут получить сведения о том, какими ограничениями и обременениями сопровождается потенциальный предмет их вложений.

 

Один за всех

 

В основу законопроекта легли следующие принципы.

Во-первых, формирование единой системы и технологии создания и ведения госкадастра недвижимости, предусматривающих объединение ранее существовавших отдельно баз данных Росземкадастра и Бюро технической инвентаризации.

Во-вторых, соотносимость сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами.

В-третьих, создание института массовой оценки недвижимости, которая предполагает приближение кадастровой оценки к рыночным ценам.

В новом госкадастре будут учтены все вновь созданные и вновь образованные объекты. Также там будут содержаться изменения сведений о существующем недвижимом имуществе. Законопроект регулирует порядок внесения и предоставления сведений реестра, состав документов и порядок их ведения.

Каждому объекту будет присвоен уникальный, не повторяющийся во времени и на территории страны кадастровый номер. Более того, для него будет изготовлен кадастровый паспорт, который в дальнейшем станет использоваться при регистрации прав и совершении сделок. В «орластом» документе предполагается также учитывать стоимость зданий, сооружений и земли, которая и будет выступать в нелегкой роли налоговой базы.

 

От 1 до 6... триллионов

 

И вот здесь начинаются самые большие сложности. По прикидкам экспертов Минэкономразвития, предприятия и граждане будут платить в год более 1 трлн руб. имущественных налогов (для сравнения: в 2005 г. объем земельного налога составил 48 млрд руб.).

Академик РАН Дмитрий Львов называет еще большую сумму. По его мнению, сумма налога на имущество, рассчитанная на основе рыночной оценки недвижимости, будет равняться доходной части федерального бюджета, то есть составит около 6 трлн руб.

Но прежде чем собрать в казну такие деньги, нужно сначала рассчитать налоговую базу на основе объективных рыночных цен. Если предложенный законопроект будет принят парламентом без изменений, то кадастровая стоимость недвижимости вряд ли станет близка к рыночной.

Начнем с того, что в соответствии с п. 3 ст. 24 законопроекта очередная кадастровая оценка производится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет со дня утверждения результатов последней оценки.

Вспомним динамику цен московского рынка хотя бы за последний год, в течение которого цены на квартиры и соответственно на здания и сооружения выросли более чем на 40%. И сразу становится ясно, что оценка, проведенная один раз даже в три года, будет весьма далека от объективной стоимости.

 

Сами оценили, сами утвердили

 

Но самая главная проблема заключается в том, что документ, разработанный МЭРТ, туманно трактует саму процедуру оценки. Конкретные методические указания по проведению работ по государственной кадастровой оценке будут утверждаться соответствующим органом правового регулирования. Можно предположить, что речь идет о самих разработчиках законопроекта — Роснедвижимости.

А результаты работ будут рассматриваться комиссией, состоящей из представителей уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, соответствующей структуры федерального центра, уполномоченной Правительством в сфере контроля за оценочной деятельностью, и органа кадастрового учета.

Об участии экспертного сообщества в законопроекте не упоминается, хотя, безусловно, реальной информацией о текущих рыночных ценах располагают именно специалисты риэлтерских компаний, которых и следовало бы привлекать для оценки результатов работ.

Даже представители налоговой службы не будут участвовать в этих процедурах. А ведь содержание законопроекта должно коррелировать с Налоговым кодексом, иначе потом предприятия и граждане хлопот не оберутся, выясняя отношения с инспекторами.

Утешает, впрочем, одно: согласно п. 8 ст. 24 законопроекта результаты определения кадастровой стоимости могут быть обжалованы собственниками — сначала в самой комиссии, которая их и утвердила, а затем в судебном порядке.

Госдума планирует принять этот важный документ до конца года, и он может вступить в силу с 01.01.2007. Формирование же самого кадастра недвижимости — дело тонкое и займет как минимум ближайшие четыре года. Так что у законодателей, предпринимателей и простых граждан будет время серьезно подумать об особенностях национального налогообложения имущества. Ведь при слишком высоких ставках налога «единое окно» для собственников недвижимости может превратиться для них в петлю. И переименовать кадастр придется как в Англии в XI веке…

 

 Полезный опыт

 

В Англии первый кадастр недвижимости был сформирован в 1086 г. по указу Вильгельма Завоевателя, который провел для этого знаменитое обследование всего имущества страны. Результаты были сведены в «Книгу страшного суда» (Domesday Book). Это была разновидность кадастра, но только без карты.

Начиная с 1853 г. картографическая организация Ordnance Survey приступила к выпуску топографической карты всей Англии. В соответствии с законами 1925 г. она является официальным источником информации о недвижимости и c тех пор постоянно обновляется.

Сегодня любое лицо, которое покупает в Англии незарегистрированную землю, должно обратиться в Земельный регистр для регистрации прав собственности в течение двух месяцев со дня совершения сделки. Такое же правило относится и к последующим сделкам. После того как собственность зарегистрирована, правительство гарантирует право собственности, указанное в Регистре.

ИСТОЧНИК: WWW.ALLPRAVO.RU