1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1683

Как долги превратить в инвестиции

О механизме залогового финансирования

Депутаты Рузского района Московской области одобрили Программу создания на территории муниципального образования курортно-рекреационных и жилых комплексов на период до 2030 года. На реализацию только первой очереди этого масштабного проекта с амбициозным названием «Рузская Швейцария» в 2007—2010 годах требуется не менее 12 млрд рублей. Кто даст такие деньги — бюджет или частный капитал? А если никто? И можно ли обойтись без мольбы к кому бы то ни было? Теоретически — да. Можно взять, к примеру, деньги в долг. А вот при практическом воплощении задуманного возникают разные препоны. Предлагаю читателям «ЭЖ» обменяться мнениями. Для начала — мое видение решения проблемы.

Сегодня банки охотно выдают кредиты юридическим и физическим лицам. Особенно когда ссуда оформляется под залог. Хозяйствующие субъекты и просто граждане могут заложить свое движимое и недвижимое имущество. А как быть муниципальным образованиям?

Анализ действующего в стране института залогового кредитования и применяемых при этом стандартных процедур показывает, что для обеспечения доступа муниципального образования к ресурсам российских кредитных учреждений и финансово-инвестиционных институтов под залог имущества, находящегося в муниципальной собственности, требуется решить ряд проблем правового и организационного характера.

Прежде всего для развития залогового механизма необходимо создание в муниципальном образовании соответствующейинфраструктуры залогового кредитования. Ведь кредитование под залог имущества в зависимости от характеристик объекта залога и условий кредитования подразделяется на два принципиальных вида:

  • залоговое финансирование;

  • залоговое/ипотечное кредитование.

Залоговое финансирование — это проектное финансирование с дополнительными гарантиями в виде залога имущества. Главным его принципом является предоставление кредитных ресурсов на условиях контроля кредитора за их использованием через ссудный счет, открываемый заемщику кредитором, и передачи возводимого объекта в залог. Залоговое финансирование применяется, как правило, когда заемщик не располагает объектами залога, ликвидная стоимость которых позволяла бы обеспечить покрытие суммы кредита. Основным критерием для отбора инвестиционных проектов для реализации на условиях залогового финансирования являются уровень их рентабельности и срок окупаемости. Такой механизм применяется в основном либо при строительстве жилья, либо при реализации крупных инвестиционных проектов.

В частности, в Москве действует городская программа залогового финансирования.

А примером крупного инвестиционного проекта может служить начало реализации проекта «Рузская Швейцария».

Залоговое/ипотечное кредитование — это кредитование под залог ликвидных активов заемщика. Ипотечное кредитование является разновидностью залогового кредитования, когда объектом залога выступает недвижимое имущество (строения, здания, сооружения, предприятия или иные объекты вместе с соответствующим земельным участком) или право пользования им. Главным принципом залогового/ипотечного кредитования является предоставление кредитных ресурсов на условиях залога постоянно приносящего доход имущества и контроля кредитора за доходами, получаемыми от этого имущества, через специальный ссудный счет.

В отличие от залогового финансирования залоговое/ипотечное кредитование позволяет заемщику получать несвязанный кредит, который он может использовать по своему усмотрению.

Ипотечное кредитование связано, как правило, с приобретением жилья. К примеру, в Подмосковье только одним из участников рынка ипотечного кредитования — банком «Возрождение» выдано 1420 таких кредитов на 1,5 млрд руб. Причем на далеких от идеала условиях: 14—16% годовых на срок до 30 лет и при сумме от 30 до 90% стоимости приобретаемого жилья.

Потенциальному заемщику важно представлять составные части инфраструктуры залогового кредитования.

Составные части инфраструктуры залогового кредитования

Первый элемент — привлечение и/или создание специализированной организации (предприятия), имеющей в собственностинедвижимое имущество и выступающей в качестве залогодателя (поручителя) для муниципального образования.

Муниципальные образования создают такие специализированные подразделения в виде муниципальных унитарных предприятий (МУП) и наделяют их правом хозяйственного ведения, поскольку это право значительно шире права оперативного управления. Тем не менее для участия в залоговых отношениях МУПы должны иметь разрешение собственника имущества. Такое условие продиктовано Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 297) и Федеральным законом от 14.11.2002 № 161 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (п. 4 ст. 12). При такой организационно-правовой форме переданное специализированному предприятию имущество можно многократно использовать в качестве объекта залога при заключении сделок залогового кредитования, а также использовать это имущество для залогового обеспечения выпуска муниципальных залоговых облигаций с целью финансирования муниципальных проектов.

Для залогового обеспечения кредитов, направляемых на финансирование муниципальных проектов, имеются два варианта использования в качестве залога имущества, являющегося собственностью третьих лиц (специализированной организации).

Вариант А

Объект залога — имущество и имущественные права, не принадлежащие организации, осуществляющей кредитуемый проект.

Залогодатель — специализированная организация.

Получатель кредита — организация (предприятие), осуществляющая проект.

Вариант Б

Объект залога — имущество и имущественные права, принадлежащие организации, осуществляющей кредитуемый проект.

Залогодатель — специализированная организация, реализующая кредитуемый проект.

Получатель кредита — специализированная организация, осуществляющая кредитуемый проект.

Второй элемент инфраструктуры — введение практики предоставления гарантий муниципального образования в форме поручительства, выдаваемого при заключении хозяйствующими субъектами муниципального образования кредитных сделок под залог своего имущества для финансирования важных и необходимых для экономики района проектов.

Это позволяет создать дополнительные гарантии кредитору по выполнению заемщиком своих кредитных обязательств.

Третий элемент инфраструктуры — создание залогового фонда муниципального образования, основанного на принципе максимальной приближенности к общепринятым стандартам залогового/ипотечного кредитования, с целью обеспечения кредитных сделок, для финансирования. Он представляет собой обновляемый и дополняемый по мере необходимости перечень имущественных объектов, используемых в качестве предмета залога. По каждому проекту готовится и оформляется отдельный предмет залога. Его стоимость определяется необходимой для залогового обеспечения кредита суммой. Если потребность в кредитных ресурсах равна 10 млн руб., то залоговый фонд должен быть порядка 15 млн руб.

К примеру, в Краснодарском крае в 2006 году три муниципальных образования создали свои гарантийные и залоговые фонды общим объемом 37,4 млн руб. Номенклатура объектов муниципальной собственности, предназначенных для передачи в залог, указана в реестре. Данные об объекте, включенном в реестр, согласно решению городской Думы Краснодара, содержат сведения о наименовании, месте нахождения, стоимости, площади, целевом использовании.

Объектами залога, включаемыми в залоговый фонд муниципального образования, могут быть:

  • недвижимость (здания; сооружения; жилые дома, не заселенные жильцами с единственным постоянным местом жительства в них; предприятия);

  • имущественные права на недвижимость, в том числе предусмотренные законодательством права по аренде земельных участков;

  • движимое имущество, в том числе акции, облигации и другие ценные бумаги, денежные средства и другие активы.

Для залогового обеспечения кредитов, направляемых на финансирование муниципальных проектов, могут применяться несколько вариантов использования имущества, являющегося муниципальной собственностью.

Вариант 1

Объект залога — имущество, находящееся в хозяйственном ведении организации (предприятия), осуществляющей кредитуемый проект.

Залогодатель — муниципальное образование (МО). В некоторых случаях залогодателем выступает МО как юридическое лицо. Механизм этого варианта согласно Федеральному закону о местном самоуправлении (от 06.10.2003 № 131-ФЗ) обязательно утверждается решением представительного органа (совета депутатов) МО. Например, в Одинцовском районе Московской области депутаты установили порядок и условия передачи в залог объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования и переданных во владение, пользование, в том числе в аренду, физическим и юридическим лицам либо в хозяйственное ведение, оперативное или доверительное управление.

Получатель кредита — организация (предприятие), осуществляющая проект.

Вариант 2

Объект залога — имущество, находящееся в хозяйственном ведении организации (предприятия), осуществляющей кредитуемый проект (залог данного имущества с согласия МО), а также принадлежащие ей имущественные права, включая права аренды земельного участка.

Залогодатель — организация (предприятие), осуществляющая проект.

Получатель кредита — организация (предприятие), осуществляющая проект.

Вариант 3

Объект залога — имущество и имущественные права, не принадлежащие организации, осуществляющей кредитуемый проект.

Залогодатель — муниципальное образование в лице соответствующего органа управления имуществом.

Получатель кредита — организация (предприятие), осуществляющая проект.

Вариант 4

Объект залога — имущество, переданное в хозяйственное ведение специализированной организации, создаваемой как самостоятельное юридическое лицо с целью залогового обеспечения кредитных сделок.

Залогодатель — специализированная организация.

Получатель кредита — организация (предприятие), реализующая проект.

Последний вариант позволяет многократно использовать переданное специализированной организации имущество в качестве объекта залога при заключении сделок залогового кредитования, а также использовать это имущество для залогового обеспечения выпуска муниципальных залоговых облигаций с целью финансирования муниципальных проектов. При этом специализированная организация берет на себя функцию контроля над использованием кредитных и заемных средств и погашением долга.