1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1027

Обременительный доступ к комфорту

Спрос превышает предложение, и цены остаются недоступными для большинства жителей страны

Президент России считает необходимым утроить темпы жилищного строительства. В своем Послании Федеральному Собранию он подчеркнул, что ежегодно надо вводить 100—130 миллионов квадратных метров нового жилья, «а по-хорошему, строить не меньше одного квадратного метра в год в расчете на каждого гражданина России».

Правда, глава государства не сказал, с какого года начинать набирать скорость и как долго удерживать взятый разгон.

По приоритетному нацпроекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — ориентир был 80 миллионов квадратных метров к 2010 году. В 2006 году построено 50,2 миллиона квадратных метров, или в среднем на душу населения 0,35 квадратного метра.

Правительство России очень озабочено существующими проблемами, решение которых связано и с наращиванием базы стройиндустрии, и с совершенствованием земельных отношений, и со стимулированием предложения на первичном рынке жилья. С целью определения «болевых точек» оно заказало Всемирному банку (ВБ) исследование по данной тематике.

Любопытно сопоставить выводы экспертов международной финансовой организации с мнением непосредственных исполнителей приоритетного нацпроекта в сфере жилищного строительства — глав муниципальных администраций.

Вывод 1

Объемы нового строительства на российском рынке жилья не соответствуют существующему спросу, а цены на жилье для большинства граждан не являются доступными.

Отсутствие равновесия наблюдается как на рынке первичного (нового) жилья, так и на рынке вторичного (существующего) жилья. Высокие цены сводят на нет ожидания от роста доходов и проведение мер, нацеленных на облегчение доступа к ипотечному кредитованию. Низкие объемы жилищного строительства ограничивают мобильность населения и затрудняют, таким образом, проведение дальнейших мер по реструктуризации экономики, считают эксперты ВБ.

Их вывод совпадает с мнением руководителей городов и районов России. Они ставят отметку «Скорее плохо, чем удовлетворительно», или 2,34 балла по пятибалльной шкале ситуации в жилищном строительстве. Руководители сельских поселений вообще поставили 1,91 балла, что и немудрено. Не каждый житель села сумеет объяснить, что такое ипотека, и не в каждой деревне найдется человек, воспользовавшийся таким кредитом.

Абсолютное большинство респондентов (более 90% опрошенных муниципальных глав) считают, что государство уже давно должно было взяться за улучшение ситуации в выбранных отраслях. Имеются в виду четыре приоритетных национальных проекта в сфере образования, здравоохранения, в агропромышленном комплексе и жилищном строительстве.

Вывод 2

Официально заявленная задача ввода нового жилья, определяемая как совокупная площадь жилья в квадратных метрах, приводит к недооценке стратегической цели, определяемой как количество единиц жилья.

Для удовлетворения прогнозируемой потребности жилья (491,6 млн кв. м к 2010 г.) количество вводимых новых квартир должно утроиться, поскольку большая их часть предназначена для очередников, для граждан, проживающих в стесненных жилищных условиях, а также для жильцов домов, планируемых к сносу. И ежегодно надо строить не менее 1,4 млн квартир при нормативе жилой площади на человека 18 кв. м (см. табл. № 1).

Тем не менее достижение целей по количеству квадратных метров при строительстве домов с квартирами большей площади совсем необязательно будет означать, что построено достаточно новых единиц жилья, если только площадь квартир не будет уменьшена.

Не вдаваясь в дебри детального подсчета жилой площади и количества квартир и домов, каждый второй глава городского округа или муниципального района надеется на повышение уровня исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. В частности, молодых семей и молодых специалистов, а также людей, перед которыми у государства есть определенные обязательства.

При этом каждый третий из опрошенных верит в значительную активизацию на своей территории деятельности строительных и банковских институтов в жилищной сфере, а три четверти связывают надежды на улучшение ситуации с реализацией нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Правда, высказывается сожаление по поводу ликвидации Федеральной целевой программы по сносу ветхого жилья. Примечательно, что главы поселений — городских и сельских — чаще руководителей городских округов и муниципальных районов видят в реализации приоритетного национального проекта возможность проявить себя их муниципальным образованиям.

Вывод 3

Местные органы власти используют доступ к земле для финансирования социального жилья и развития инфраструктуры. Это подрывает более глобальные национальные цели, предусматривающие увеличение доступности жилья по средствам населению и увеличение объемов строительства.

Повсеместно затраты на землю и инфраструктуру связаны с так называемым обременением: от застройщиков требуют либо передавать часть построенных квартир городу, либо переселять жителей домов, предназначенных на снос. Такая практика может привести к неоправданному росту и без того высоких цен на жилые квадраты и жилые единицы, из-за чего нуждающиеся в жилье домохозяйства (семьи) не смогут их приобрести.

Кроме того, она негативно влияет на развитие земельного рынка в городах, поскольку практика назначения цен муниципалитетами подкрепляется за счет обременений, а не посредством рыночного ценообразования.

Не оспаривая вывод экспертов международной финансовой организации, местные руководители пессимистично оценивают свои возможности. Лишь каждый третий связывает улучшение ситуации с собственными силами и ресурсами, каждый пятый — с общественной активностью.

Не исключено, что этим обстоятельством объясняется стойкость муниципалитетов, упорно отстаивающих свое право на обременение застройщиков. Сами же муниципальные служащие среди причин неучастия общественности называют жесткую регламентацию диктуемых сверху «правил игры» и неосведомленность населения. Не случайно только 3% опрошенных возлагают надежды на организованное население, то есть общественные структуры, констатирует к.с.н., эксперт Ассоциации сибирских и дальневосточных городов, директор Института неправительственного сектора Ирина Мерсиянова.

Необходима эффективная финансовая политика государства, направленная на реальное повышение доступности жилья для всех граждан независимо от их доходов, а также на развитие рыночных отношений в жилищной сфере, обеспечивающих динамичное и одновременно сбалансированное увеличение предложения жилья и платежеспособного спроса на него, считает заместитель Председателя Совета Федерации России Светлана Орлова. Она предлагает разработать Системную концепцию жилищного строительства в стране.

В президентском Послании-2007 поставлена задача принять Стратегию развития стройотрасли в целом, поскольку «на повестку дня вплотную встает вопрос о принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан». Но опять не сказано, в какие сроки это надо сделать.

Официально

В начале мая Президент РФ потребовал от Правительства ускорить создание специального фонда, средства которого будут направляться на капитальный ремонт ветхого жилья и расселение граждан, живущих в аварийных домах. «Если мы быстро не создадим соответствующие структуры, у нас в конце этого и в начале следующего года возникнут технологические и бюджетные проблемы. Нужно сделать это как можно быстро», — заявил он.

К сведению

В апреле Правительство приняло два постановления: о поддержке инвестиционных проектов комплексной застройки территорий (от 10.04.2007 № 212) и о субсидиях из федерального бюджета на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки (от 19.04.2007 № 242).

Справка

Всероссийский экспертный опрос осуществлен Ассоциацией сибирских и дальневосточных городов. Анкетирование проводилось в 61 субъекте РФ среди глав 473 муниципалитетов. 31% опрошенных — главы городских округов, 24% — муниципальных районов, 37% — сельских поселений и 8% — городских поселений.