У владельцев торговых и деловых центров, включенных в региональные «кадастровые» перечни, нередко возникает вопрос: как считать налог на имущество для инженерных систем здания? Входят ли лифты, вентиляция, эскалаторы, автоматическая пожарная сигнализация и другие системы инженерно-технического обеспечения в налоговую базу по кадастровой стоимости самого здания или же с них нужно платить налог отдельно по среднегодовой стоимости? На этот счет ФНС России выпустила письмо от 25.02.2026 № БС-36-21/1411@, в котором со ссылкой на письмо Минфина России от 24.02.2026 № 03-05-04-01/14043 дала исчерпывающее разъяснение.
В чем проблема
В бухгалтерском учете инженерно-технические системы здания (водоснабжение, канализация, лифтовое хозяйство, кондиционирование, электроснабжение, охранно-пожарная система и т.д.) могут учитываться как отдельные инвентарные объекты основных средств. Ведь согласно п. 10 ФСБУ 6/2020 «Основные средства» при наличии у одного объекта основных средств нескольких частей, стоимость и сроки полезного использования которых существенно отличаются от стоимости и срока полезного использования объекта в целом, каждая такая часть признается самостоятельным инвентарным объектом.
Для налога на имущество существует два порядка расчета — исходя из среднегодовой стоимости и исходя из кадастровой стоимости. По среднегодовой стоимости налогом на имущество облагаются объекты недвижимости, учтенные на балансе организации в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (подп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ). А по кадастровой стоимости облагается принадлежащая компании недвижимость, указанная ст. 378.2 НК РФ (в частности, административно-деловые и торговые центры) и включенная в «кадастровый» перечень субъекта РФ.
Допустим у компании в бухгалтерском учете числятся три объекта основных средств:
-
здание;
-
система вентиляции в этом здании;
-
лифтовое хозяйство в этом здании.
Само здание включено в «кадастровый» перечень субъекта РФ. Соответственно, по нему налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости здания. Но как быть с инженерными «внутренностями» здания, стоящими на балансе как отдельные инвентарные объекты (система вентиляции и лифтовое хозяйство). Нужно ли их отдельно облагать налогом на имущество по среднегодовой стоимости или они облагаются налогом в составе здания исходя из его кадастровой стоимости?
Как ФНС и Минфин решили этот вопрос
Ведомства в своем совместном разъяснении пришли к выводу, что если в качестве налоговой базы выступает кадастровая стоимость здания в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, то являющиеся неотъемлемой частью здания системы (объекты) инженерно-технического обеспечения (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухгалтерского учета) подлежат налогообложению в составе этого здания. В связи с этим п. 1 ст. 375 НК РФ (о налоговой базе исходя из среднегодовой стоимости имущества) к данным объектам неприменим.
ФНС и Минфин использовали следующую логику.
Здание — это единый сложный объект
Ссылаясь на положения п. 6 и 21 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», чиновники разъяснили, что здание — это не просто «коробка» из стен и крыши. Это объемная строительная система, которая включает в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Лифты, вентиляция, системы безопасности — это неотъемлемая часть здания как физического объекта.
Кадастровая стоимость уже учитывает «начинку»
Ведомства обратили внимание на Методические указания по государственной кадастровой оценке (утверждены приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336), согласно которым при расчете кадастровой стоимости здания оценщики учитывают такие ценообразующие факторы, как наличие и качество инженерных коммуникаций и инфраструктуры. То есть кадастровая стоимость здания изначально включает в себя стоимость всех его инженерных систем.
Налоговая база едина
Раз кадастровая стоимость уже определена с учетом инженерии, то и налоговая база для всего здания едина. Соответственно, системы инженерно-технического обеспечения здания облагаются налогом на имущество в составе этого здания исходя из его кадастровой стоимости. Облагать их отдельно по среднегодовой стоимости не нужно, поскольку это приведет к двойному налогообложению (сначала по кадастровой стоимости в составе здания, а затем еще раз отдельно по среднегодовой стоимости).
Что учесть налогоплательщикам
Минфин России и раньше высказывал аналогичную позицию, как в комментируемом письме (письма от 04.07.2017 № 03-05-05-01/42244, от 03.12.2015 № 03-05-05-01/70618, от 15.07.2014 № 03-05-05-01/34473). Однако факт того, что ФНС снова подняла этот вопрос на согласование с Минфином, говорит о том, что на практике вопрос оставался спорным. Теперь же высказанная в письме позиция благоприятна для компаний, поскольку «оберегает» их от двойного налогообложения, о чем было сказано выше.
Нужно учитывать, что позиция справедлива только в отношении систем инженерно-технического обеспечения здания, включенного в «кадастровый» перечень и облагаемого налогом на имущество исходя из его кадастровой стоимости. В этом случае системы облагаются налогом на имущество в составе здания.
Если же здание не включено в «кадастровый» перечень субъекта РФ, оно облагается налогом на имущество по правилам п. 1 ст. 375 НК РФ исходя из среднегодовой стоимости. И если в бухгалтерском учете само здание и системы его инженерно-технического обеспечения учитываются как отдельные объекты основных средств, такие системы могут облагаться налогом на имущество отдельно от здания. В этом случае решающим будет факт того, к какому виду имущества относится система, — к недвижимости или к движимому имуществу. Если система является недвижимым имуществом, она будет облагаться налогом исходя из среднегодовой стоимости. Если же система — движимое имущество, то налога по ней не будет.